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在樓市深度博弈的關(guān)鍵時(shí)期，市場各方言論嘈雜，其中不乏調(diào)控“松綁”傳言和“救市”呼聲，理由是眼下房地產(chǎn)業(yè)遭遇生存困境，市場持續(xù)萎縮下去，恐怕會(huì)影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和社會(huì)穩(wěn)定。溫總理本月6日的表態(tài)，再次給對調(diào)控政策抱有幻想的人們潑了冷水。
“調(diào)控措施決不可有絲毫動(dòng)搖，我們的目標(biāo)是要使房價(jià)回歸到合理的價(jià)格。”這已經(jīng)是溫總理近期第三次強(qiáng)調(diào)調(diào)控不會(huì)放松了。不放松的理由在于，與以往相比當(dāng)前樓市現(xiàn)狀有三點(diǎn)顯著不同：
首先，從企業(yè)資金狀況看，不可否認(rèn)，當(dāng)前的確有部分中小房企出現(xiàn)資金問題，甚至面臨倒閉的危險(xiǎn)。但是，這些企業(yè)中，有相當(dāng)部分是前兩年從實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)行過來的新從業(yè)者。而大部分企業(yè)的情況是，經(jīng)營困難確實(shí)存在，但風(fēng)險(xiǎn)還在可控范圍之內(nèi)，并沒有到2008年那么慘的程度，一些大型房企甚至過得還不錯(cuò)。盡管目前房企本年資金同比增幅明顯下降，但是經(jīng)過前兩年的高速增長，相當(dāng)一部分企業(yè)積累了一定的資金，足以支撐其項(xiàng)目繼續(xù)運(yùn)作。與此同時(shí)，盡管信貸持續(xù)收緊，房企融資受困，但前三季度房企本年資金仍同比增長22.7%，融資環(huán)境明顯好于2008年。
其次，從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，盡管當(dāng)前同樣面臨經(jīng)濟(jì)增長增速下滑和通脹高企的局面，但經(jīng)濟(jì)增速下滑幅度沒有2008年那樣快，通脹也不會(huì)像2008年那樣嚴(yán)重。受樓市調(diào)控影響，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，但前三季度依然同比增長32%，住宅投資仍增長了35.2%，遠(yuǎn)高于24.9%的固定資產(chǎn)投資增長，這其中，保障房投資的加速拉動(dòng)作用不小。以北京為例，前三季度，北京完成政策性住房投資同比增長2.3倍，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為23.4%，同比提高15.6個(gè)百分點(diǎn)；新開工面積同比增長4.7倍。
更重要的是，本輪宏觀調(diào)控的重點(diǎn)就是要調(diào)結(jié)構(gòu)，要改變過去單一靠房地產(chǎn)開發(fā)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的不可持續(xù)局面，要讓房地產(chǎn)更大程度地回歸到其使用價(jià)值屬性，而非投資價(jià)值甚至投機(jī)價(jià)值，從而達(dá)到一個(gè)新的平衡。為了達(dá)到這一目的，中央在出臺了一系列調(diào)控政策后，不得已又采取了限購這種行政色彩較濃的手段，顯然是一種倒逼機(jī)制，體現(xiàn)了調(diào)控的堅(jiān)定決心，在此調(diào)整過程中的陣痛是必須忍受的。
第三，從市場發(fā)展情況看，盡管目前商品住宅成交量持續(xù)萎縮，但保障房成交的持續(xù)增長也帶動(dòng)了整體成交量的穩(wěn)定增長。前三季度，全國商品房銷售同比增長12.9%，其中，住宅銷售仍增長12.1%，而在2008年樓市下行時(shí)，同期的商品住宅成交量已經(jīng)同比下降16%左右。與此同時(shí)，當(dāng)前的房價(jià)也沒有像2008年那樣明顯快速下降，總體還處于僵持階段，只是近一個(gè)月來開始松動(dòng)，但與民眾的可接受程度仍相差甚遠(yuǎn)。
溫總理此次明確表示“要下調(diào)房價(jià)，使調(diào)整后的房價(jià)民眾能夠接受”。可見，當(dāng)前的調(diào)控效果雖然初步顯現(xiàn)，但仍未達(dá)到調(diào)控預(yù)期，房價(jià)仍有一定的下跌空間。
由此看來，在房地產(chǎn)調(diào)控政策有理由堅(jiān)決不放松的情況下，開發(fā)商最好的選擇就是順勢而為、“以價(jià)換量”，畢竟現(xiàn)在的市場環(huán)境是供給相對充裕而需求有限。近期，龍湖等房企正是采取了靈活的銷售策略，通過“搶收”促銷在波動(dòng)的市場中搶占先機(jī)，提前實(shí)現(xiàn)了全年銷售業(yè)績增長。
盡管目前一些地方的降價(jià)樓盤引發(fā)了老業(yè)主的“維權(quán)”鬧事甚至退房，有些項(xiàng)目還做出“無理由退房”或“補(bǔ)差價(jià)退房”承諾，但這些行為可以理解卻不能支持，應(yīng)該讓消費(fèi)者清醒地意識到，房價(jià)只漲不跌的神話已經(jīng)破滅，如果住宅產(chǎn)品沒有質(zhì)量問題，就應(yīng)該承受價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，不能助長其投資心理，必須遵守契約精神。
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