當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)成交量顯著下行、市場(chǎng)不斷降溫的狀況，反映出房地產(chǎn)調(diào)控政策取得了一定的成效。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在著一些問(wèn)題。未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策需要更加注重市場(chǎng)性工具，避免把短期政策長(zhǎng)期化。要推動(dòng)體制機(jī)制改革，在遏制投機(jī)、促進(jìn)房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的同時(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、可持續(xù)發(fā)展。
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當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要特征 |
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)高位放緩態(tài)勢(shì)
在貨幣政策趨緊和房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資49923億元，同比增長(zhǎng)31.1%，較上半年和前三季度分別下降1.8和0.9個(gè)百分點(diǎn)，較1999-2010年同期均值高4.4個(gè)百分點(diǎn)，總體仍保持較高水平。
從月度數(shù)據(jù)看，前5個(gè)月房地產(chǎn)投資增速相對(duì)平穩(wěn)，6月份出現(xiàn)明顯下滑，但7月份又大幅回升，從8月開(kāi)始到10月，連續(xù)3個(gè)月保持高位放緩態(tài)勢(shì)，10月當(dāng)月房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)24.5%，較7月下降12.5個(gè)百分點(diǎn)。
2、住房銷(xiāo)售增速逐步減速
住房銷(xiāo)售增速對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策反映比較敏感，實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策后，首先在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)上見(jiàn)到效果。進(jìn)入2011年以來(lái)，住房銷(xiāo)售增速在2010年下半年大幅下降的基礎(chǔ)上略有回升，總體呈現(xiàn)波動(dòng)放緩的態(tài)勢(shì)。1-10月商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額累計(jì)同比增長(zhǎng)10%和18.5%，分別較上半年下降2.9和5.6個(gè)百分點(diǎn)，雖然略高于上年同期的數(shù)據(jù)，但與1999-2010年同期均值比，分別低11.4和12.3個(gè)百分點(diǎn)。
從月度數(shù)據(jù)看，2011年住房銷(xiāo)售增速經(jīng)歷了三個(gè)階段。第一階段是年初到4月份，出現(xiàn)大幅下滑，4月份銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，增速分別為-10.1%和-11.8%；第二階段是5月和6月，出現(xiàn)大幅反彈，6月份銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別達(dá)到25.4%和47.5%；第三階段是7月到10月，連續(xù)4個(gè)月下滑，10月份銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額再次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，增速分別為9.8%和11.1%。同時(shí)，二手房交易量持續(xù)為負(fù)增長(zhǎng)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)交易景氣并未上升。4月以來(lái)，北京、寧波、深圳、廣州等城市二手房成交量均表現(xiàn)為同比負(fù)增長(zhǎng)；北京、寧波目前二手房成交量已接近2008年金融危機(jī)時(shí)的水平。
3、房地產(chǎn)價(jià)格放緩跡象初現(xiàn)
新建住宅價(jià)格同比、環(huán)比增速持續(xù)回落。9月份，70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格同比平均上漲3.7%，環(huán)比平均上漲0.10%，漲幅繼續(xù)回落。價(jià)格同比上漲的城市有69個(gè)，價(jià)格回落的有1個(gè)，同比漲幅超過(guò)5%的城市有17個(gè)；價(jià)格環(huán)比上漲的城市有24個(gè)，持平的城市有31個(gè)，下降的城市有15個(gè)，環(huán)比漲幅均未超過(guò)1%。
二手住宅價(jià)格同比漲幅下降，環(huán)比實(shí)現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。9月份，70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格同比平均上漲2.4%，環(huán)比平均下跌0.07%。9月份，70個(gè)大中城市中，二手住宅價(jià)格同比上漲的城市有61個(gè)，持平的城市有2個(gè)，下降的城市有7個(gè)，漲幅超過(guò)5%的城市有10個(gè)；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有24個(gè)，持平的城市有21個(gè)，下降的城市有25個(gè)，環(huán)比漲幅均未超過(guò)1%。
4、土地價(jià)格增速全面放緩，土地交易逐步趨冷
土地價(jià)格增速全面放緩。2011年第三季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市綜合、商業(yè)、居住和工業(yè)地價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率分別為1.33%、1.98%、1.69%、0.64%，較上一季度分別下降0.54、0.79、0.48、0.49個(gè)百分點(diǎn)；同比增長(zhǎng)率分別為8.37%、11.54%、10.48%、4.61%，較上一季度分別下降0.48、0.22、0.25、0.84個(gè)百分點(diǎn)，地價(jià)環(huán)比、同比增幅全面回落。12個(gè)重點(diǎn)城市平均樓面地價(jià)10月份降至1794元/平方米，較去年同期低1605元/平方米。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，130個(gè)城市住宅類(lèi)土地成交樓面均價(jià)同比下跌11%。
土地交易逐步趨冷。從土地供應(yīng)市場(chǎng)上異常交易地塊的情況來(lái)看，高價(jià)地塊數(shù)量明顯減少，溢價(jià)率和競(jìng)價(jià)輪次相對(duì)平穩(wěn)，市場(chǎng)熱度降溫。12個(gè)重點(diǎn)城市10月份居住用地土地供應(yīng)804公頃，而成交量為444公頃，相差360公頃，且缺口又?jǐn)U大趨勢(shì)。進(jìn)入10月，隨著各地不斷爆出樓盤(pán)大幅降價(jià)的消息，樓市下跌預(yù)期增加，土地市場(chǎng)進(jìn)一步冷清。上海、廣州、北京等地出現(xiàn)多宗地塊被撤牌和商業(yè)用地流拍的情況，開(kāi)發(fā)商拿地意愿重新走低。三季度末，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額7887億元，同比下降4.8%，比上季末低5.3個(gè)百分點(diǎn)。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，全國(guó)土地市場(chǎng)趨冷，可見(jiàn)一斑。
5、保障房建設(shè)完成預(yù)定目標(biāo)
11月2日，國(guó)土資源部發(fā)布公告稱(chēng)，截至2011年10月14日，全國(guó)31個(gè)�。▍^(qū)、市，含兵團(tuán)、西藏除外）今年落實(shí)中央下達(dá)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)用地42614公頃，用地落實(shí)率超過(guò)100%，已超額完成今年中央下達(dá)的保障性安居工程用地落實(shí)任務(wù)。
今年中央財(cái)政已分批下達(dá)1522億元保障性安居工程補(bǔ)助資金，各地也通過(guò)建立保障房融資平臺(tái)等方式積極籌措資金。11月10日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布，截至10月底，今年全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程開(kāi)工已超過(guò)1000萬(wàn)套，實(shí)現(xiàn)了年初計(jì)劃的目標(biāo)任務(wù)。
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當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題 |
1、房地產(chǎn)調(diào)控逐步加碼與房地產(chǎn)價(jià)格尚未實(shí)質(zhì)性下降的矛盾
2011年1月26日發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“新國(guó)八條”，政策延續(xù)了2010年以來(lái)持續(xù)的“增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障性住房建設(shè)”的調(diào)控思路，在調(diào)控手段上則是使用了更多的行政手段，包括限價(jià)、限購(gòu)等手段。至1季度末陸續(xù)有40個(gè)大中城市出臺(tái)限購(gòu)令，其中北京、深圳限購(gòu)政策及執(zhí)行程度最為嚴(yán)厲。然而，截止到9月份，70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格同比上漲的城市有69個(gè)，只有1個(gè)下降，房地產(chǎn)價(jià)格尚未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降。
2、一線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中趨降與二、三線城市房?jī)r(jià)快速上漲形成鮮明對(duì)比
目前來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)，部分樓盤(pán)房?jī)r(jià)降幅較大。然而，與此形成對(duì)比的是，二、三線城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭迅猛。盡管從城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)、大量農(nóng)村人口入城的角度看，二、三線城市房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)長(zhǎng)期趨勢(shì)，但是如果過(guò)熱的投資性需求充斥樓市，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，勢(shì)必會(huì)重蹈一線城市覆轍積攢大量泡沫，透支樓市未來(lái)的發(fā)展能力。
3、限購(gòu)政策在遏制房地產(chǎn)投機(jī)的同時(shí)也對(duì)剛性需求形成影響
以往出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策在抑制投機(jī)方面往往收效甚微，而“限購(gòu)令”的政策效果卻十分明顯。限購(gòu)政策本質(zhì)上屬于行政手段，而且影響范圍不僅僅是投機(jī)需求，對(duì)于因勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移形成的剛性需求、因家庭收入增長(zhǎng)和人口變化形成的改善型需求也產(chǎn)生影響。因而，限購(gòu)政策對(duì)于非投機(jī)性需求的影響需要引起關(guān)注，是否需要擇機(jī)退出值得探討。
4、貨幣政策收緊的滯后效應(yīng)對(duì)住房供給形成抑制作用
2010年以來(lái)，貨幣政策采取連續(xù)收緊的操作，到2011年，其滯后效應(yīng)逐步顯現(xiàn)出來(lái)。在貨幣政策收緊的條件下，房地產(chǎn)信貸資金逐步減少，三季度末，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額2.64
萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.9%，比上季末低3.5個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源增速不斷下降，1-10月份，累計(jì)同比增長(zhǎng)20.2%，較上年同期下降11.8個(gè)百分點(diǎn)，其中國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)1%，較同期下降25.3個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金同比增長(zhǎng)30.8%，較同期下降19.9個(gè)百分點(diǎn)；其他資金中個(gè)人按揭貸款同比增長(zhǎng)-4.9%，較同期下降20.1個(gè)百分點(diǎn)。
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對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)幾個(gè)基本判斷 |
綜合來(lái)看，中長(zhǎng)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持發(fā)展態(tài)勢(shì)，但短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持降溫態(tài)勢(shì)。具體而言，有以下幾方面原因。
1、基本面：房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然旺盛，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)“去房地產(chǎn)化”
第一，城鎮(zhèn)化背景下住房需求仍然旺盛，短期內(nèi)住房需求快速增長(zhǎng)的局面難以扭轉(zhuǎn)。我國(guó)2010年城鎮(zhèn)化率為49.68%，到2030年估計(jì)實(shí)現(xiàn)能穩(wěn)定在70%左右。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)國(guó)家的城鎮(zhèn)化加快發(fā)展的階段往往伴隨著住房建設(shè)快速發(fā)展。因此到城鎮(zhèn)化基本穩(wěn)定之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體將保持較快的發(fā)展格局。
盡管保障性住房建設(shè)在未來(lái)五年將提供3600萬(wàn)套住房，大體解決1億人住房問(wèn)題，然而，保障性住房供給的瞄準(zhǔn)對(duì)象有限，難以完全滿足廣大人民群眾住房需要，更加無(wú)法滿足由于收入增長(zhǎng)和家庭人口變化形成的改善性需求。
第二，房地產(chǎn)業(yè)仍是支撐投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要產(chǎn)業(yè)，短期內(nèi)“去房地產(chǎn)化”難以實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)的投資、增加值在GDP中占有很高的比重，目前在新興技術(shù)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)重大突破之前，很難實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“去房地產(chǎn)化”，而且現(xiàn)階段我國(guó)消費(fèi)結(jié)構(gòu)正處于由“衣食”向“住行”升級(jí)的過(guò)程之中，無(wú)論是供給、還是需求呈現(xiàn)出“房地產(chǎn)化”傾向具有階段性特征。
第三，地方政府財(cái)力與事權(quán)不匹配，以“土地”換“公共基礎(chǔ)設(shè)施和民生建設(shè)”的發(fā)展模式短期內(nèi)難以改變。長(zhǎng)期以來(lái)，地方政府財(cái)力與事權(quán)不匹配問(wèn)題突出，土地出讓金作為一項(xiàng)政府預(yù)算外收入，在支持地方建設(shè)方面也發(fā)揮了積極的作用的同時(shí)，這一模式也導(dǎo)致了地方政府對(duì)土地收入的過(guò)度依賴，造成較大風(fēng)險(xiǎn)。然而，未來(lái)一個(gè)時(shí)期，地方政府融資渠道仍然有限，包括基礎(chǔ)設(shè)施、民生建設(shè)等建設(shè)任務(wù)越來(lái)越重，因此，地方政府對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱度仍不會(huì)降溫。
2、政策面：限購(gòu)令等調(diào)控措施效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，“需求凍結(jié)”的局面轉(zhuǎn)為“供求雙凍結(jié)”的風(fēng)險(xiǎn)上升
限購(gòu)令發(fā)揮效力的時(shí)間是，需求凍結(jié)后銷(xiāo)售量大幅放緩，而投資資金完全斷裂“供求雙凍結(jié)”之間。預(yù)期效果是，需求下降，但投資仍然較快，供給較充足，減少了信貸資金、減少了預(yù)付款，在把自有資金用完之前，開(kāi)發(fā)商勢(shì)必要降價(jià)以獲取資金流。一旦資金鏈已斷裂，投資出現(xiàn)大幅下滑，將導(dǎo)致供需雙凍結(jié)的局面，一方面導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，另一方面導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。然而，限購(gòu)令一旦放開(kāi)，房地產(chǎn)價(jià)格勢(shì)必會(huì)大幅回升，正是存在這種擔(dān)憂，限購(gòu)令短期內(nèi)難以退出。
3、預(yù)期面：居民購(gòu)房意愿持續(xù)下降
根據(jù)央行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶調(diào)查問(wèn)卷的分析，一季度末，30%的居民對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)持上漲預(yù)期，比例比上季度低10個(gè)百分點(diǎn)；二季度末，25.9%的居民持房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，比例進(jìn)一步降低；三季度末，75.6%的居民認(rèn)為“過(guò)高，難以接受”，較上季提高1.3
個(gè)百分點(diǎn)，為2009
年有調(diào)查以來(lái)的最高值。城鎮(zhèn)居民購(gòu)房意愿持續(xù)下降，未來(lái)3個(gè)月意欲購(gòu)房的居民占比由3月下旬15.4%降至6月下旬的14.6%，又進(jìn)一步降至9月下旬的14.2%，創(chuàng)2009年調(diào)查以來(lái)的新低。
