我國(guó)住房改革以來(lái)，樓市一直是萬(wàn)眾矚目的場(chǎng)所。時(shí)至今日，樓市的走勢(shì)更是牽動(dòng)億萬(wàn)上上下下國(guó)人的心弦。這方面的利益博弈、觀念交鋒趨于白熱化。據(jù)此我們選擇了樓市里幾個(gè)較為有代表性的問(wèn)題，對(duì)之進(jìn)行剖析。
1.調(diào)控政策會(huì)持續(xù)嗎？
基于目前的形勢(shì)，我們認(rèn)為以限購(gòu)限貸為標(biāo)志的樓市調(diào)控政策還將持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)期。因?yàn)閲?guó)內(nèi)通脹壓力有所緩解，但危險(xiǎn)還未完全消除，人民幣升值壓力一直存在，分配機(jī)制失衡，導(dǎo)致不少國(guó)民有較強(qiáng)的房產(chǎn)投資能力，產(chǎn)業(yè)空心化的趨勢(shì)還未得到有效扭轉(zhuǎn)，金融行業(yè)蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)未見(jiàn)顯著下降，而更重要的是，房?jī)r(jià)超過(guò)大多數(shù)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買能力的狀況還基本沒(méi)有改變。在這種情況下，保持政策的延續(xù)性和嚴(yán)肅性，顯得十分必要。唯如此，才能實(shí)現(xiàn)樓市的“軟著陸”，從而避免“硬著陸”引起的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
2.房產(chǎn)稅會(huì)開(kāi)征嗎？
從政策類別角度來(lái)看，限購(gòu)限貸政策畢竟是行政性的，終究是要取消的。取而代之的，是較為長(zhǎng)期的規(guī)范性政策，房產(chǎn)稅就是其中之一。目前正在試點(diǎn)的滬渝版房產(chǎn)稅，除了一定的象征意義，更多是起到醞釀今后樓市調(diào)控的儲(chǔ)備性政策之作用。一旦時(shí)機(jī)成熟，它將成為今后樓市長(zhǎng)期穩(wěn)定的政策，屆時(shí)這也將體現(xiàn)出樓市政策的務(wù)實(shí)和理性。而與此同時(shí)，房地產(chǎn)稅也將成為樓市價(jià)值在社會(huì)分配體系的轉(zhuǎn)移支付，體現(xiàn)出房地產(chǎn)稅的真正作用。三類政策執(zhí)行都會(huì)比較謹(jǐn)慎，限購(gòu)政策在年底進(jìn)行評(píng)估之后，可能會(huì)出現(xiàn)不同城市量級(jí)、不同調(diào)控反饋效果下的限購(gòu)政策的分化執(zhí)行；房產(chǎn)稅收政策全國(guó)范圍的推出還不現(xiàn)實(shí)；貨幣政策會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上好轉(zhuǎn)，但不會(huì)逆轉(zhuǎn)。
3.保障房的建設(shè)發(fā)展趨勢(shì)如何？
保障房的建設(shè)將會(huì)遇到許多困難，但是它將會(huì)迎來(lái)蓬勃的發(fā)展時(shí)期。近年來(lái)，中央政府一直致力于建立保障房與商品房的雙軌體系，力圖做到住宅市場(chǎng)兩條腿走路，以彌補(bǔ)此前的不足。保障房建設(shè)力度非常大，2008年、2009年分別為100多萬(wàn)套和300多萬(wàn)套，2010年580萬(wàn)套，2011年要開(kāi)建1000萬(wàn)套，“十二五”期間將達(dá)到3600萬(wàn)套的建設(shè)規(guī)模。雖然目前其在資金的籌措、土地的供給、開(kāi)發(fā)企業(yè)的參與方面都存在不少的問(wèn)題，但是在中央政府的強(qiáng)力介入下，今后保障房的建設(shè)不但會(huì)還上往年舊賬，而且會(huì)使住房供給雙軌體系逐步完善。3600萬(wàn)套的建設(shè)量放在從2003年開(kāi)始的10年周期來(lái)看，每年360萬(wàn)套是合理的規(guī)劃。
4.房企今后的生存發(fā)展空間如何？
保持國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮穩(wěn)定，對(duì)于當(dāng)前和今后的一段時(shí)期而言，都是十分必要的，于國(guó)于民都大有裨益。這是中央調(diào)控的基調(diào)，也是存在異議不多的看法。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)期向好、國(guó)內(nèi)城市化方興未艾，將是短期內(nèi)難以改變的大環(huán)境。因此，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還將會(huì)面臨著較大的市場(chǎng)容量和較多的發(fā)展機(jī)遇。但是，與以往不同的是，同行之間的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更為激烈，全行業(yè)的相關(guān)企業(yè)會(huì)重新整合。持續(xù)的調(diào)控，將加速房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)的分化，最終會(huì)導(dǎo)致全行業(yè)洗牌。資金實(shí)力不強(qiáng)、品牌效應(yīng)不大、經(jīng)營(yíng)理念不明、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力弱小的企業(yè)將會(huì)漸漸被淘汰。而目前各方面基礎(chǔ)較好的企業(yè)，會(huì)較為順利地渡過(guò)難關(guān)，并能夠發(fā)展壯大。同時(shí)，房地產(chǎn)與其他行業(yè)間的利潤(rùn)率將有平均化的趨勢(shì)。于此將進(jìn)入以房地產(chǎn)為經(jīng)濟(jì)載體（商業(yè)、旅游、產(chǎn)業(yè)、新興園區(qū)地產(chǎn)），凸顯房產(chǎn)使用價(jià)值的白銀十年。
5.商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景如何？
商業(yè)地產(chǎn)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)領(lǐng)域，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平不斷提高、近年來(lái)住宅市場(chǎng)頻遭調(diào)控，使得商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展備受關(guān)注。從當(dāng)前發(fā)展情況看，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有兩個(gè)方面的特點(diǎn)，一是總量上供大于求，考慮到人均商業(yè)面積的承受范圍這個(gè)約束條件，預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)在總量上難有大的跳躍式發(fā)展；但另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)境會(huì)明顯優(yōu)化。一個(gè)標(biāo)志是。越來(lái)越多的大型房企加入到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，不僅出現(xiàn)了萬(wàn)達(dá)、中糧置業(yè)、SOHO中國(guó)等專注于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房企，華潤(rùn)、世茂、中海、保利等知名企業(yè)也持續(xù)提升商業(yè)地產(chǎn)比例，乃至萬(wàn)科、龍湖等原來(lái)集中住宅的房企也開(kāi)始試水商業(yè)地產(chǎn)，并且隨著商業(yè)地產(chǎn)比例上升，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平肯定會(huì)提高，運(yùn)營(yíng)水平也會(huì)相應(yīng)提升，商業(yè)地產(chǎn)的融資-開(kāi)發(fā)-招商-運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)鏈趨于完善，各個(gè)環(huán)節(jié)上將形成專業(yè)分工，從而改變當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的無(wú)序發(fā)展和重開(kāi)發(fā)輕經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀。以質(zhì)取勝將成為成功之道。
6.房地產(chǎn)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)何在？
一線城市處于“高處不勝寒”的境地，二三線城市將會(huì)成為未來(lái)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。考察近期的樓市行情，嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸調(diào)控，使得一線城市的投資投機(jī)性購(gòu)買日漸式微。一線城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)先期發(fā)展較為充分，原先蘊(yùn)藏的各類需求釋放較多，加上實(shí)施限購(gòu)，因而今后的一段時(shí)期，市場(chǎng)運(yùn)行將會(huì)處于低位狀態(tài)。而二三線城市尤其是中西部的二三線城市，今后將會(huì)成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要地域。因?yàn)椋阂皇侵袊?guó)經(jīng)濟(jì)終究會(huì)走向以內(nèi)需為主的正軌發(fā)展道路；二是產(chǎn)業(yè)在地域上的梯度轉(zhuǎn)移；三是城市化進(jìn)程的接力。同時(shí)，基于分散化布局戰(zhàn)略，大型房企會(huì)在不同檔次的城市進(jìn)行運(yùn)作，而中小型房企出于運(yùn)營(yíng)的收益性和安全性考慮，會(huì)更多偏向二三線城市。2008年，十大開(kāi)發(fā)商的土地儲(chǔ)備二三線城市占比不到8%，但目前已經(jīng)到39%，就是重要例證。
7.房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境將會(huì)怎樣演變？
2009年，我國(guó)實(shí)施了寬松的貨幣政策，由此引發(fā)了較為明顯的通貨膨脹趨勢(shì)，直到現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的通脹預(yù)期還較為強(qiáng)烈。矯枉過(guò)正，2010年信貸總量控制、準(zhǔn)備金比率、利率等政策工具先后施行，加劇了一些企業(yè)的資金壓力，不少房企的資金十分緊張，中小企業(yè)的壓力尤為明顯。在目前的形勢(shì)下，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)要保持較為良好的增速，流動(dòng)性的問(wèn)題將會(huì)始終存在，因而從緊的貨幣政策難有大的放松，至多只是在局部區(qū)域或某階段進(jìn)行微調(diào)。房企的融資大環(huán)境短期內(nèi)不會(huì)有根本好轉(zhuǎn)。大型開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)各種手段保護(hù)好自己的資金鏈，尋找優(yōu)質(zhì)股權(quán)或者土地，中小型房企的多半會(huì)稀釋股權(quán)，提供出大量的并購(gòu)機(jī)會(huì)，1-10月幾大產(chǎn)權(quán)交易所房產(chǎn)股權(quán)交易達(dá)到300億元以上，未來(lái)將是個(gè)常態(tài)化的現(xiàn)象。直接融資和私募房產(chǎn)基金要有發(fā)展機(jī)遇。
8.樓市的價(jià)格趨勢(shì)將會(huì)怎樣？
價(jià)格走勢(shì)一直是樓市的焦點(diǎn)議題。我們認(rèn)為，在今后較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)將會(huì)在目前確認(rèn)的降價(jià)幅度上不斷陰跌，但不會(huì)再度驟降，而是緩降。
為什么會(huì)降？因?yàn)樵谡{(diào)控政策下，房?jī)r(jià)上升的動(dòng)力消失了。
從企業(yè)方面來(lái)說(shuō)，其采取降價(jià)策略有兩點(diǎn)原因。一是考慮到自身的資金流的狀況。在資金存在壓力且短期內(nèi)難以有其他辦法的情況下，必須采取以價(jià)換量的手段應(yīng)對(duì)局面；二是考慮到住宅市場(chǎng)的需求彈性。價(jià)格下調(diào)有利于開(kāi)發(fā)企業(yè)迅速占領(lǐng)和擴(kuò)大市場(chǎng)，爭(zhēng)取在市場(chǎng)上的主動(dòng)性，并能提升自身的影響力。
從市場(chǎng)方面來(lái)說(shuō)，降價(jià)氛圍已經(jīng)形成。首先從目前情況來(lái)看，國(guó)家層面的政策調(diào)控不會(huì)在短期內(nèi)放松，市場(chǎng)上供給大于需求的矛盾現(xiàn)期將會(huì)存在且有激化的趨勢(shì)。其次今后保障房的大舉入市，必將深刻改變當(dāng)前的樓市供需格局。由此而來(lái)人們逐漸形成了房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期。
為什么是緩降？因?yàn)轶E降會(huì)使各方的利益受到損害。
在政府層面，房?jī)r(jià)下降不是調(diào)控的最終目的，促進(jìn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展才是樓市調(diào)控的最終目的，房?jī)r(jià)下降只是實(shí)現(xiàn)這一終極目標(biāo)的衍生產(chǎn)品。但不會(huì)聽(tīng)任房?jī)r(jià)驟降，因?yàn)椋阂皇且恍┑胤侥壳皩?duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴還較大，劇烈的價(jià)格下調(diào)會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)較大沖擊；二是短期內(nèi)替代房地產(chǎn)業(yè)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的手段還未培育好；三是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期繁榮穩(wěn)定發(fā)展的根本動(dòng)力如制度創(chuàng)新、技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高等方面尚還未形成；四是持續(xù)保持對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控壓力能夠促進(jìn)地方政府的發(fā)展轉(zhuǎn)型。這種轉(zhuǎn)型需要信心，也需要時(shí)間。
在銀行層面，房?jī)r(jià)驟降會(huì)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，造成大量的壞賬和呆賬�；诋�(dāng)前樓市當(dāng)中投資、投機(jī)性持有還有一定的比例，驀然的房?jī)r(jià)下降會(huì)增加銀行業(yè)的房屋的持有量。在這一點(diǎn)上正反兩個(gè)方面的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)已有很多。
在開(kāi)發(fā)企業(yè)層面，企業(yè)一般不會(huì)將價(jià)格“一步到位”，這樣做與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)的收益性、安全性原則存在沖突，緩降則是較為穩(wěn)妥的。因?yàn)椋阂皇侵鸩骄徛南抡{(diào)價(jià)格，可以使市場(chǎng)上不同購(gòu)買力的需求者分批入市；二是企業(yè)可以采取時(shí)間序列上的價(jià)格歧視策略；三是劇烈的降價(jià)會(huì)產(chǎn)生老業(yè)主的糾紛。
