中金公司一份針對(duì)房地產(chǎn)信托專(zhuān)題分析報(bào)告顯示，2012年預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托到期規(guī)模2234億元，總還款額約2500億元；2013年預(yù)計(jì)到期規(guī)模2816億元，總還款額約3100億元。
此前關(guān)于今年和明年房地產(chǎn)信托遭遇密集到期兌付期情況已經(jīng)多次討論，引起社會(huì)各界以及監(jiān)管部門(mén)的重視。但是，筆者還是要提醒和重申：對(duì)今年到期規(guī)模2234億元和明年到期規(guī)模2816億元兌付風(fēng)險(xiǎn)絕不可小覷。
風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自三個(gè)方面：首先，這兩年集中到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品都是在2010年房?jī)r(jià)畸高階段發(fā)行的。信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)基礎(chǔ)是在房?jī)r(jià)繼續(xù)走高預(yù)期下，包括融資規(guī)模、發(fā)行對(duì)象、產(chǎn)品收益率等等。而隨著房地產(chǎn)調(diào)控不松懈，向縱深發(fā)展，發(fā)行時(shí)房?jī)r(jià)繼續(xù)走高的預(yù)期落空，風(fēng)險(xiǎn)隨之凸顯出來(lái)。
其次，由于在高房?jī)r(jià)并且預(yù)期走高情況下發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，一般收益率都高于其他產(chǎn)品，這種高收益率加重了兌付成本，使得已經(jīng)出現(xiàn)資金鏈條斷裂的房企兌付壓力雪上加霜。
再次，房企本身資金鏈條斷裂帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品兌付資金以樓盤(pán)銷(xiāo)售回款為基礎(chǔ)，但在現(xiàn)有的限購(gòu)、限價(jià)和限貸等調(diào)控措施下，房地產(chǎn)商銷(xiāo)售回款速度放緩，難度增加。即使有銷(xiāo)售回款，開(kāi)發(fā)商可能也顧及不到信托產(chǎn)品兌付上，可能用在更加急迫的應(yīng)付款上。這使得房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)加劇。
此前，鄂爾多斯市等城市出現(xiàn)的樓市危機(jī)，已經(jīng)給房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)提前預(yù)警。從2010年后半年開(kāi)始，央行不斷提高存款準(zhǔn)備金率，使得銀行信貸資金吃緊，大大壓縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸資金需求。對(duì)房地產(chǎn)熱紅了眼的開(kāi)發(fā)商，四處尋求新的融資渠道。而信托公司也急于尋求贏利點(diǎn)，自然把眼光投向了房地產(chǎn)行業(yè)，也想在房地產(chǎn)上分一杯羹。開(kāi)發(fā)商與信托公司一拍即合，設(shè)計(jì)出層出不窮的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。找到商業(yè)銀行通過(guò)其平臺(tái)銷(xiāo)售產(chǎn)品。而商業(yè)銀行也急于發(fā)展中間業(yè)務(wù)，力圖從銷(xiāo)售房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中增加中間業(yè)務(wù)收入。結(jié)果是，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來(lái)者不拒，幫助其銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)商、信托公司和商業(yè)銀行特別是國(guó)有銀行三方共同導(dǎo)演了一款又一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投入市場(chǎng)銷(xiāo)售，一度曾經(jīng)達(dá)到瘋狂之地步。最終釀造了連續(xù)兩年高達(dá)5600億元的集中兌付風(fēng)險(xiǎn)。
今年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)疑的，只是風(fēng)險(xiǎn)大小、風(fēng)險(xiǎn)面廣與窄的問(wèn)題。因?yàn)�，依�?lài)高房?jī)r(jià)下以樓盤(pán)銷(xiāo)售回款為兌付資金主要來(lái)源的基礎(chǔ)已經(jīng)不復(fù)存在。同時(shí)，這么大兌付壓力和兌付資金額度，依靠信托公司自有資產(chǎn)和資金墊付是杯水車(chē)薪；依靠信托公司“發(fā)新補(bǔ)舊”，是否能夠發(fā)得出去，是否有投資者購(gòu)買(mǎi)，不確定性因素較多。依靠延期兌付的可能性也不大，因?yàn)椋悠趦陡侗仨氃S諾更高回報(bào)，而更高回報(bào)將加重融資成本、兌付壓力，將來(lái)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。依靠處理房屋抵押品，但可能一些房屋抵押品與發(fā)行時(shí)評(píng)估價(jià)格已經(jīng)大大縮水，不足以抵償兌付總額。
因此，提醒監(jiān)管部門(mén)密切關(guān)注房地產(chǎn)信托集中到期兌付風(fēng)險(xiǎn)。一定要把控好抵押品，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有兌付風(fēng)險(xiǎn)苗頭，一定要及時(shí)處置抵押品。一定要督促監(jiān)督開(kāi)發(fā)商將樓盤(pán)銷(xiāo)售回款備作兌付資金而不是挪作他處。一定要將信托公司自有資產(chǎn)和資金作為兌付準(zhǔn)備，盡量把風(fēng)險(xiǎn)化解到最小程度。