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　　兩會(huì)召開(kāi)前夕，溫總理曾經(jīng)明確地指出，本輪樓市調(diào)控的目標(biāo)有兩個(gè)：一是促使房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖；二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。在十一屆全國(guó)人大五次會(huì)議上，溫總理作政府報(bào)告時(shí)再次重申了上述目標(biāo)。
　　從定性分析角度看，上述調(diào)控目標(biāo)確實(shí)有的放矢，且精準(zhǔn)清晰，非常給力。但從定量分析角度看，究竟什么樣的房?jī)r(jià)是合理的，房?jī)r(jià)合理回歸的界限在哪里，政策并沒(méi)有給出明確的量化標(biāo)準(zhǔn)。這就給人們留下了巨大的想像空間，也給地方政府規(guī)避調(diào)控開(kāi)了方便之門。因此，當(dāng)前有必要研究探索調(diào)控目標(biāo)的量化標(biāo)準(zhǔn)，以提高調(diào)控政策的可操作性。
　　在國(guó)際上，人們一般用房?jī)r(jià)收入比作為判斷房?jī)r(jià)合理與否的標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)考證，該標(biāo)準(zhǔn)最早是由美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家里查德·奧爾森在19世紀(jì)中期提出來(lái)的。其核心內(nèi)容是“一周薪抵一月租”。后來(lái)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們發(fā)展了上述思想，將其修正為房?jī)r(jià)收入比。其含義是：在當(dāng)?shù)刭?gòu)買一套住宅需要支付的費(fèi)用和居民戶均年收入之比。據(jù)聯(lián)合國(guó)人居中心研究，合理的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)介于3∶1—6∶1之間，即購(gòu)房開(kāi)支應(yīng)相當(dāng)于每戶居民3—6年的平均收入。據(jù)解釋，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比高于6∶1時(shí)，房?jī)r(jià)較高，多數(shù)居民無(wú)力買房，難以形成有效需求。相反 ，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比低于3∶1時(shí)，房?jī)r(jià)較低，多數(shù)開(kāi)發(fā)商無(wú)利可圖，難以形成有效供給。這兩種情形都不利于房地產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展。只有房?jī)r(jià)收入比介于3∶1—6∶1之間時(shí)，房?jī)r(jià)才高低適中，樓市供求基本平衡，市場(chǎng)繁榮，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
　　根據(jù)房?jī)r(jià)收入比，我們可以得到判斷房?jī)r(jià)是否合理的標(biāo)準(zhǔn)：即合理的房?jī)r(jià)應(yīng)介于家庭平均年收入的3倍到6倍之間。其根據(jù)是，在此價(jià)位上，房?jī)r(jià)收入比介于3∶1—6∶1之間，樓市購(gòu)銷兩旺，房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行良好。當(dāng)房?jī)r(jià)高于居民家庭平均年收入的6倍，或低于居民家庭平均年收入的3倍時(shí)，就是不合理的。其根據(jù)是，前者房?jī)r(jià)收入比高于6∶1，房?jī)r(jià)較高，有效需求不足；后者房?jī)r(jià)收入比低于3∶1，房?jī)r(jià)偏低，有效供給不足。在這兩種情況下，樓市均處于非均衡狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)困難。所以，將房?jī)r(jià)收入比作為判斷房?jī)r(jià)合理與否的標(biāo)準(zhǔn)，是符合經(jīng)濟(jì)邏輯的，可行的。
　　統(tǒng)計(jì)分析表明，我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比在2001—2003年間變化比較平穩(wěn)，約為6．2∶1；2003—2007年明顯上升，達(dá)到了7．4∶1；2008年有所下降，退到6．8∶1。 2009年又躍升到8．0∶1。其中，北京、上海、深圳、杭州等一線城市和東部大城市都超過(guò)了10∶1。例如，2011年深圳為15．6∶1、杭州為14．1∶1、北京為12．9∶1、廈門為12．5∶1、上海為12．4∶1。這表明，我國(guó)城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格已經(jīng)過(guò)高，大大超過(guò)了居民購(gòu)買力，有越來(lái)越多的人買不起房或租不起房，嚴(yán)重影響勞動(dòng)力正常再生產(chǎn)，不利于建設(shè)和諧社會(huì)。
　　考慮到我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房已經(jīng)超過(guò)30平方米，住房自有率達(dá)到80％以上，房?jī)r(jià)收入比至少下降到7．5∶1 （比國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)稍高），房?jī)r(jià)才算回歸到合理水平。以北京為例，2011年全市新建普通住宅平均每平方米售價(jià)1．8萬(wàn)元，按戶均住房面積90平方米，戶均年可支配收入10萬(wàn)元估算，房?jī)r(jià)收入比是16．2∶1。再假設(shè)家庭收入不變，要使房?jī)r(jià)收入比回歸到7．5∶1，戶均房產(chǎn)價(jià)格需要下降到75萬(wàn)元，降幅約54％�？紤]到調(diào)控要經(jīng)歷一個(gè)過(guò)程，其間居民收入會(huì)有較快增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)下降的實(shí)際幅度比上例要小些。房?jī)r(jià)理性回歸不太可能發(fā)生 “硬著陸”，傷害國(guó)民經(jīng)濟(jì)。
　　衡量房?jī)r(jià)合理與否的第二個(gè)量化標(biāo)準(zhǔn)是房屋租售比。房屋租售比是指房產(chǎn)每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之比。其計(jì)算公式是：租售比＝每平方米租金／每平方米房?jī)r(jià)。譬如，假設(shè)某小區(qū)一套120平方米的住房，售價(jià)360萬(wàn)元，合3萬(wàn)元／平方米，月租金7200元（帶部分家具），合每平方米60元，那么，該房產(chǎn)的租售比就是60∶30000＝1∶500。
　　原始意義上的房屋租售比，是被用來(lái)判斷某一區(qū)域房產(chǎn)是否具有投資價(jià)值或房地產(chǎn)運(yùn)行是否正常的標(biāo)準(zhǔn)。在國(guó)際上，一般將房屋租售比1∶300—1∶200視為房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行良好的標(biāo)志，并將1∶300視為租售比的警戒線。據(jù)解釋，當(dāng)租售比低于1∶300時(shí)，意味著房?jī)r(jià)過(guò)高，房產(chǎn)投資價(jià)值很小，（投資）需求不足，房地產(chǎn)業(yè)萎縮再生產(chǎn)。相反，當(dāng)租售比高于1∶200時(shí)，意味著房?jī)r(jià)過(guò)低，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)較少，住房供給不足，房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)萎縮再生產(chǎn)。只有租售比介于1∶300—1∶200之間時(shí)，樓市才會(huì)供求基本均衡，市場(chǎng)繁榮，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
　　根據(jù)租售比＝每平方米租金／每平方米房?jī)r(jià)，可以很容易地得到：每平方米房?jī)r(jià)＝每平方米租金／售租比。根據(jù)這個(gè)公式，我們可以判斷房?jī)r(jià)是否合理。仍以上例說(shuō)明，該房產(chǎn)合理售價(jià)應(yīng)在144萬(wàn)元至216萬(wàn)元之間。其根據(jù)是，在此價(jià)位上，租售比介于1∶300—1∶200之間，房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行良好。如果房?jī)r(jià)高于216萬(wàn)元或低于144萬(wàn)元，就不合理了。因?yàn)榍罢撸ū热?60萬(wàn)元）的租售比低于1∶300，后者的租售比高于1∶200，房地產(chǎn)業(yè)都處于萎縮狀態(tài)。所以，將房屋租售比作為判斷房?jī)r(jià)合理與否的標(biāo)準(zhǔn)，是符合經(jīng)濟(jì)邏輯的，可行的。
　　近幾年，我國(guó)一線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)猛，房屋租售比早已突破了國(guó)際警戒線。以北京為例，2006年租售比首次達(dá)到 1∶300。2007年是 1∶350，2009年年底是 1∶545，2010年是1∶600。其中，大興逼近1∶1000，房山為1∶1000，燕郊為1∶1200。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó)70個(gè)城市抽樣調(diào)查，2009年上半年全國(guó)房屋租售比也突破了國(guó)際警戒線，降到1∶400。同期全國(guó)大部分地區(qū)房屋租金收益率約為2．5％。既低于長(zhǎng)期存款利率，也低于貸款利率。這表明，房屋價(jià)格已經(jīng)過(guò)高，樓市泡沫正在積聚，房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。
　　根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)房屋租售比至少上升到1∶300，房?jī)r(jià)才算回歸到合理水平。以北京三環(huán)至四環(huán)之間60平方米的二手房為例，目前其售價(jià)約為180萬(wàn)元，合3萬(wàn)元／平方米，月租金3500元，合58元／平方米，房產(chǎn)的租售比約為1∶517。假定房租不變，讓租售比回歸到國(guó)際警戒線1∶300，每平方米房?jī)r(jià)應(yīng)下降到1．74萬(wàn)元，降幅約42％。以上暗含的前提是房租合理，并且不變。如果考慮到房租平均每年上升約4％，房?jī)r(jià)實(shí)際回歸的降幅比上例會(huì)小些。
　　根據(jù)德國(guó)調(diào)控樓市的經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率也可以作為判斷房?jī)r(jià)合理與否的標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)介紹，德國(guó)的立法者認(rèn)為，在房屋全部開(kāi)發(fā)成本的基礎(chǔ)上，再加上5％—10％的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，形成的房?jī)r(jià)就是合理的。如果利潤(rùn)率高于10％，其中含有超額利潤(rùn)，房?jī)r(jià)就不合理了。根據(jù)這種認(rèn)識(shí)，他們?cè)凇督?jīng)濟(jì)犯罪法》中規(guī)定，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制定的房?jī)r(jià)超過(guò)合理房?jī)r(jià)的20％，購(gòu)房者就可以向法庭起訴。如果超過(guò)50％，就定性為“獲取暴利”，開(kāi)發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴(yán)厲懲罰。在這里，德國(guó)是將5％—10％的房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率，作為判斷房?jī)r(jià)合理與否的標(biāo)準(zhǔn)。
　　德國(guó)提出的判斷標(biāo)準(zhǔn)，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上是有依據(jù)的。這就是現(xiàn)代微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的均衡價(jià)格理論。該學(xué)說(shuō)認(rèn)為，在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上達(dá)到長(zhǎng)期均衡時(shí)，廠商的邊際收益等于邊際成本，生產(chǎn)者剩余（包含正常利潤(rùn)）最大化；消費(fèi)者的邊際效用等于邊際支出，消費(fèi)者剩余最大化。均衡價(jià)格實(shí)現(xiàn)了全社會(huì)經(jīng)濟(jì)剩余即社會(huì)福利最大化，因而是有效率的，合理的。相反，在壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上，廠商有壟斷定價(jià)權(quán)，其均衡價(jià)格高于完全競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格，包含著壟斷利潤(rùn)；均衡產(chǎn)量則低于完全競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)量，存在著多余生產(chǎn)能力。資源配置未達(dá)到帕累托最優(yōu)狀態(tài)，因而是無(wú)效率的，不合理的。住房市場(chǎng)就是這樣一種壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，其價(jià)格中除了正常利潤(rùn)外，還包含著壟斷利潤(rùn)，因而是無(wú)效率的，不合理的。這也許是德國(guó)制定《經(jīng)濟(jì)犯罪法》，監(jiān)管住房?jī)r(jià)格的經(jīng)濟(jì)依據(jù)。
　　關(guān)于我國(guó)開(kāi)發(fā)商的超額利潤(rùn)，雖然沒(méi)有看到完整的統(tǒng)計(jì)資料，但根據(jù)一些個(gè)案可以略見(jiàn)一斑。例如，根據(jù)福州市物價(jià)局提供的數(shù)據(jù)測(cè)算，該市開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率平均為50％左右，最低的為20％，最高的超過(guò)90％。另一份調(diào)查報(bào)告顯示，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率大大高于其他產(chǎn)業(yè)，稅后凈利潤(rùn)比電力煤氣業(yè)高1倍多，比平均水平高5倍。中國(guó)社科院編輯的《住房綠皮書：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2010—2011）》認(rèn)為，2009年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)平均毛利率為55．72％。波士頓咨詢2011年發(fā)布的《中國(guó)財(cái)富管理市場(chǎng)》研究報(bào)告稱，全國(guó)高凈值家庭（可投資資產(chǎn)在600萬(wàn)元人民幣以上的家庭）中，14％的受訪者承認(rèn)其財(cái)富主要源于投資房地產(chǎn)。所有這些都表明，我國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)中包含著大量超額利潤(rùn)，是極其不合理的。
　　當(dāng)前，定位我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的合理利潤(rùn)率，應(yīng)當(dāng)考慮兩方面的因素。一是國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。據(jù)了解，國(guó)際上房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率一般為6％—10％。二是社會(huì)資本的平均利潤(rùn)率。據(jù)專家測(cè)算，我國(guó)社會(huì)資本的平均利潤(rùn)率多年維持在10％左右。其中，工業(yè)的利潤(rùn)率大致為7％。如果剔除國(guó)有大型企業(yè)的壟斷利潤(rùn)，社會(huì)資本平均利潤(rùn)率還會(huì)更低些。綜合考慮這些因素，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的合理利潤(rùn)率不宜超過(guò)10％。也就是說(shuō)，如果房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)超過(guò)了10％，就意味著房?jī)r(jià)很不合理，需要下調(diào)了。全國(guó)人大代表宗慶后建議，對(duì)房地產(chǎn)商超過(guò)10％的利潤(rùn)全部征稅，是有道理的。
　　綜上所述，房?jī)r(jià)收入比、房屋租售比和房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率等量化指標(biāo)，既可以成為判斷房?jī)r(jià)合理與否的標(biāo)準(zhǔn)，也可以作為檢驗(yàn)樓市調(diào)控目標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)的依據(jù)。我們相信，只要各級(jí)政府堅(jiān)持“促使房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖”，并且方法得當(dāng)，完全有可能促使房?jī)r(jià)收入比下降到7．5∶1之下，租售比上升到1∶300以上，房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率下降到10％左右，房?jī)r(jià)回歸到合理水平。屆時(shí)，城市居民就能夠用自己誠(chéng)實(shí)勞動(dòng)獲得的收入購(gòu)買或租賃可心的住房，開(kāi)發(fā)商也能夠獲得平均利潤(rùn)。房?jī)r(jià)既不會(huì)瘋長(zhǎng)，也不會(huì)暴跌。房地產(chǎn)投資既不會(huì)陡增，也不會(huì)銳減。房地產(chǎn)業(yè)既不會(huì)大起，也不會(huì)大落。整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)將持續(xù)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展。那時(shí)，政府就可以自豪地宣布：樓市調(diào)控成功了！