成人在线日韩,国产精产国品欲一区,超碰国产无码在线播放,五区社区在线视频

　　人們常常用“房?jī)r(jià)收入比”（房?jī)r(jià)與家庭年收入的比值）來(lái)衡量一個(gè)地區(qū)居民購(gòu)房能力和房?jī)r(jià)的高低，并以發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)收入比一般維持在3至6倍之間作為參照。但由于在數(shù)據(jù)的來(lái)源和選取、對(duì)計(jì)算指標(biāo)的界定、不同國(guó)家和地區(qū)實(shí)際情況等方面的差異，國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)房?jī)r(jià)收入比的應(yīng)用價(jià)值始終存在爭(zhēng)論。
　　以上海為例，2011年一手房成交均價(jià)約為每平方米2.2萬(wàn)元，套均面積115平方米，套均總價(jià)約為250萬(wàn)元；上海城市居民家庭人均可支配收入約3.6萬(wàn)元，三口之家年收入約11萬(wàn)元，由此計(jì)算的房?jī)r(jià)收入比在22倍以上，遠(yuǎn)超所謂的國(guó)際公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。若按房?jī)r(jià)收入比6倍計(jì)，目前的房?jī)r(jià)要下降超過(guò)70%，才算合理，這顯然是不可能的。
　　無(wú)疑，靜態(tài)的房?jī)r(jià)收入比在分析一個(gè)國(guó)家或城市的住房具體情況時(shí)仍存在多方面缺陷。比如，由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，居民收入差距懸殊，用平均可支配收入計(jì)算得出的房?jī)r(jià)收入比，難以準(zhǔn)確反映各收入群體的具體購(gòu)房支付能力。又比如，可支配收入的統(tǒng)計(jì)不可避免存在誤差。再比如，沒(méi)有考慮不同收入群體能負(fù)擔(dān)的家庭住房面積及其新舊程度，還忽視了收入的增長(zhǎng)性和房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)性，一旦居民購(gòu)買(mǎi)房子，住房成本就被鎖定，但隨著收入增加，房?jī)r(jià)收入比會(huì)不斷下降；如房?jī)r(jià)增長(zhǎng)快于收入增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)收入比則會(huì)上升。另外，沒(méi)有考慮居民的儲(chǔ)蓄和銀行住房貸款的支持等因素。所以，房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間應(yīng)根據(jù)一個(gè)地區(qū)或城市的具體情況來(lái)確定，并以動(dòng)態(tài)的房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡量居民購(gòu)房能力和房?jī)r(jià)的高低。
　　依據(jù)這個(gè)思路，筆者以上海市統(tǒng)計(jì)局公布的歷年人均可支配收入、平均住房單價(jià)數(shù)據(jù)，并假設(shè)從1995年開(kāi)始，人均購(gòu)房面積在20平方米的基礎(chǔ)上，每年遞增0.5平方米，到2010年人均購(gòu)房面積為27.5平方米，由此計(jì)算出這個(gè)時(shí)期靜態(tài)的房?jī)r(jià)收入比。從中可看出，1995年至2002年上海市居民人均可支配收入和人均房?jī)r(jià)一直保持同步增長(zhǎng)趨勢(shì)，房?jī)r(jià)收入比也趨于穩(wěn)定，在6.24倍至7.46倍之間；2003年至2010年平均住房單價(jià)增長(zhǎng)顯著快于人均可支配收入增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)收入比開(kāi)始超過(guò)8倍，尤其2009年比上年上升42%，達(dá)到11.58倍，2010年進(jìn)一步升到12.28倍，表明房?jī)r(jià)超過(guò)了居民的購(gòu)買(mǎi)能力。
　　鑒于各個(gè)收入群體收入差別非常大，房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)細(xì)分到各個(gè)收入群體才更有意義。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算的結(jié)果，1995年至2010年，除個(gè)別年份外，各收入群體的房?jī)r(jià)收入比都呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。中等偏下戶由9.15上升到17.95，中等收入戶由7.51上升到14.22，均高于同期的平均值，高收入戶由4.94上升到6.26，低于同期平均值。說(shuō)明對(duì)包括低收入戶、中等偏下收入戶、中等收入戶在內(nèi)的60%上海居民來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)高于平均房?jī)r(jià)收入比，因而都存在購(gòu)房支付困難。同時(shí)，鑒于各階層居民收入分配差別呈拉大趨勢(shì)，不同階層之間房?jī)r(jià)收入比以及購(gòu)房支付能力的差距也在快速拉大。例如，中等偏下收入群體的房?jī)r(jià)收入比由1998年的9.65上升到2010年17.95，增長(zhǎng)了86.0%；而高收入群體的房?jī)r(jià)收入比則由4.66上升到6.26，只增長(zhǎng)了34.3%。
　　如果根據(jù)購(gòu)房面積計(jì)算房?jī)r(jià)收入比，又會(huì)出現(xiàn)另外的情況。以上海2010年戶均人口、人均可支配收入和平均房?jī)r(jià)，計(jì)算出中等收入戶購(gòu)買(mǎi)50、70、90、120平方米一手房的房?jī)r(jià)收入比，分別為7.38、10.34、13.29、17.72，而購(gòu)買(mǎi)相同面積二手房的房?jī)r(jià)收入比，則分別為4.92、6.89、8.86、11.81，說(shuō)明中等收入戶有購(gòu)買(mǎi)50平方米一手房、70平方米二手房的支付能力。
　　若再考慮居民可支配收入的增長(zhǎng)及其隱性收入、房?jī)r(jià)變動(dòng)、房貸優(yōu)惠等因素，各收入群體的房?jī)r(jià)收入比又會(huì)有新變化。若將中低收入、中等收入、中高收入、高收入戶可支配收入系數(shù)分別擴(kuò)大到1.1倍、1.2倍、1.3倍、1.45倍，由此計(jì)算出的各收入群體的房?jī)r(jià)收入比都有所下降。其中2010年中等收入群體的房?jī)r(jià)收入比從14.22下降至11.85，下降了約16.7%；房?jī)r(jià)收入比下降的幅度也與收入高低成正比。
　　綜上所述，在運(yùn)用“房?jī)r(jià)收入比”的指標(biāo)時(shí)，不能僅以靜態(tài)數(shù)據(jù)去衡量居民未來(lái)的購(gòu)房支付能力，而應(yīng)把預(yù)期收入增長(zhǎng)考慮進(jìn)去；在計(jì)算房?jī)r(jià)收入比時(shí)，應(yīng)以中等收入群體的收入而不是以平均收入為依據(jù)；在完善金融信貸體制的前提下，引導(dǎo)居民依收入水平在“經(jīng)適房—二手房—中小戶型商品房—普通商品房—高檔商品房”的梯度住房格局中各就其位，而非所謂的一步到位；運(yùn)用動(dòng)態(tài)房?jī)r(jià)收入比能更準(zhǔn)確測(cè)度哪些群體確實(shí)缺乏購(gòu)房支付能力，對(duì)于這部分群體，政府要通過(guò)住房保障體系予以幫助。