上市公司2011年報(bào)這幾天陸續(xù)公布。滬深兩市共有32家房企公布年報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，負(fù)債總額增幅達(dá)到30%，12家資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)或接近70%，其中萬(wàn)科由之前74.7%上升至77.1%。僅看這一個(gè)指標(biāo)，可見(jiàn)房企日子仍無(wú)起色。
原因也簡(jiǎn)單，一方面，樓盤(pán)銷(xiāo)售遇滯，資金回籠受阻；另一方面，外部融資環(huán)境較差，銀行分外“歧視”開(kāi)發(fā)商。結(jié)果自然是，房企負(fù)債率上升，資金捉襟見(jiàn)肘。不過(guò)，企業(yè)負(fù)債中包含了存貨，負(fù)債率上升暗含存貨增加的因素，尚難全面反映企業(yè)資金面狀況。
不妨再看其他指標(biāo)。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源。這一指標(biāo)能綜合反映企業(yè)資金狀況。2011年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源相比2010年增長(zhǎng)約15%，增速連續(xù)兩年大幅下滑，說(shuō)明近兩年資金面持續(xù)收緊。而去年增幅還是大于2008年的5.71%，即企業(yè)日子要比2008年下半年好過(guò)些。今年1-2月，這一增幅小幅反彈至16.2%，說(shuō)明情況略有好轉(zhuǎn)，不過(guò)每年一季度，都有季節(jié)性因素存在。
其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額。2011年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源為83246億元，顯著大于61740億元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額。但關(guān)鍵要看增幅。2011年資金來(lái)源增幅約為15%，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速卻高達(dá)28%，花錢(qián)的速度幾乎是來(lái)錢(qián)的兩倍，所以開(kāi)發(fā)商還是很差錢(qián)。
再次，商品房銷(xiāo)售金額。賣(mài)了多少房子，收回多少資金，才是決定開(kāi)發(fā)商資金面寬松與否的內(nèi)生性因素。2011年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額59119億元，比上年增長(zhǎng)12.1%，增速回落6.8個(gè)百分點(diǎn)，而且是連續(xù)兩年回落，并連續(xù)兩年大幅低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速。這意味著，賣(mài)房子的速度，跟不上花錢(qián)的速度。如果看絕對(duì)值，則59119億元的賣(mài)房錢(qián)，低于61740億元的花錢(qián)額。雖然這些統(tǒng)計(jì)口徑并非完全針對(duì)同一開(kāi)發(fā)商群體，但仍能反映房企資金不寬裕的事實(shí)。
總體而言，經(jīng)過(guò)多指標(biāo)測(cè)算可知，2011年全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金面，是2009年以來(lái)最緊張的一年，但情況略好于2008年，堪稱(chēng)自2001年以來(lái)次差的一年。而且，壞日子還沒(méi)到頭。
按當(dāng)前數(shù)據(jù)表現(xiàn)，一季度全國(guó)GDP增幅還將繼續(xù)下滑。2011年12月末，人民幣貸款余額同比增長(zhǎng)15.8%，今年2月末同比增長(zhǎng)15.2%，可見(jiàn)一季度貸款增幅比去年四季度更低一些。雖然去年四季度以來(lái)銀根持續(xù)寬松，但總體信貸規(guī)模仍遠(yuǎn)低于2009年一季度。況且，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款仍是限制的重點(diǎn)領(lǐng)域。按銀監(jiān)會(huì)指導(dǎo)方針，今年開(kāi)發(fā)貸僅定向保障房和普通房項(xiàng)目寬松，大部分中高檔住宅項(xiàng)目難解資金之渴。關(guān)鍵是，今年1-2月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額由去年12.1%的正增長(zhǎng)，突然轉(zhuǎn)為同比下降約21%。
據(jù)此，預(yù)期今年上半年，開(kāi)發(fā)商資金狀況還將進(jìn)一步惡化，有可能較2008年底情況還要差些。在外部融資環(huán)境難以顯著改善的情況下，房企通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)回籠資金，依然是緩解資金壓力的主要路徑。新一輪打折降價(jià)潮，或?qū)⒃谖磥?lái)一段時(shí)間大范圍持續(xù)展開(kāi)。這將有助于房?jī)r(jià)趨于合理回歸。