房價(jià)收入比應(yīng)成為住房政策設(shè)計(jì)中的重要指標(biāo)，目前一線城市房價(jià)收入比高達(dá)15倍以上。(3月22日《人民日報(bào)》)
兩會(huì)記者會(huì)上，溫家寶總理說“什么叫房價(jià)合理回歸？我以為合理的房價(jià)，應(yīng)該是使房價(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房價(jià)與投入和合理的利潤相匹配�！边@段時(shí)間關(guān)于“房價(jià)收入比”與“合理房價(jià)”的話題成為各界熱議的話題。
房價(jià)收入比，是指住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比。一般認(rèn)為，合理的房價(jià)收入比的取值范圍為4～6，若計(jì)算出的房價(jià)收入比高于這一范圍，則認(rèn)為其房價(jià)偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2011年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21810元，按照三口之家兩個(gè)就業(yè)人員計(jì)算，一個(gè)三口之家年收入為4.4萬元左右。按照房價(jià)收入比6倍計(jì)算是26.4萬元，再按照一套房90平方米計(jì)算，全國城鎮(zhèn)平均房價(jià)應(yīng)該在3000元/平方米左右，這就是全國城鎮(zhèn)的“合理房價(jià)”。
2011年北京人均收入3.29萬元，按照上述計(jì)算，其“合理房價(jià)”應(yīng)該在4440元/平方米左右；上海去年人均收入為36230元，其合理房價(jià)應(yīng)該為4830元/平方米左右。當(dāng)前北京、上海房價(jià)高出“合理房價(jià)”的5～10倍。
從全國70個(gè)城市包括縣城城區(qū)來看，平均房價(jià)在3000元/平方米左右的這個(gè)“合理房價(jià)”，當(dāng)前已經(jīng)基本達(dá)到。除了沿海地市級城市房價(jià)略高外，中西部以及東北地區(qū)地級市城市房價(jià)基本在3000元/平方米左右或者以下。現(xiàn)在的關(guān)鍵問題是，一線城市北上廣深中心城區(qū)房價(jià)和二線城市、省會(huì)城市房價(jià)收入比較高，這些城市房價(jià)要回到總理說的“合理價(jià)位”難度較大。
出路在哪里？僅僅依靠房地產(chǎn)調(diào)控使得房價(jià)達(dá)到6倍的房價(jià)收入比是否可行？試想，如果房價(jià)降到“合理價(jià)位”，房價(jià)跌幅就不是50%的腰斬問題，而是要跌幅要在70%以上。這將帶來多方面影響。長期依賴房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)絕對受不了；政府的土地財(cái)政和房地產(chǎn)稅收受不了；銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)受不了；大多數(shù)有房產(chǎn)者心理也難以承受。
筆者有兩個(gè)觀點(diǎn)：首先，10年形成的房價(jià)畸高現(xiàn)狀，要求樓市調(diào)控在一兩年內(nèi)完成是不現(xiàn)實(shí)的，至少需要經(jīng)過較長時(shí)間的調(diào)控，才能把高房價(jià)調(diào)控下來。
其次，通過大幅度增加百姓收入和加大調(diào)控力度使得房價(jià)出現(xiàn)平穩(wěn)合理下降，兩頭并進(jìn)來達(dá)到合理的房價(jià)收入比是現(xiàn)實(shí)有效出路。因此，要盡快出臺(tái)收入分配制度方案，盡可能增加百姓收入，通過較大幅度增加百姓收入來縮小房價(jià)收入比過大的局面，同時(shí)，還能夠大大減輕為達(dá)到“合理房價(jià)”而要求房價(jià)單邊下挫帶來各個(gè)方面的壓力。另一邊堅(jiān)持三至五年的調(diào)控，使得高房價(jià)降下來。這種收入增加和房價(jià)下降兩頭并進(jìn)措施是實(shí)現(xiàn)合理房價(jià)的最佳方案。有城市曾經(jīng)提出房價(jià)調(diào)控的兩個(gè)指標(biāo)：一是城鎮(zhèn)雙職工家庭平均6～7年收入能買套60～70平方米的普通商品房；二是本年度新建住房價(jià)格增速低于主城區(qū)城市居民人均可支配收入增速，可供借鑒。
當(dāng)然，我們還要注意到，總理在闡述“合理房價(jià)”時(shí)講到的另一個(gè)因素：房價(jià)與投入和合理的利潤相匹配�，F(xiàn)在土地價(jià)格如此高，如果按照上述只考慮家庭收入計(jì)算出的“合理房價(jià)”，那么，連土地成本都不能覆蓋，開發(fā)商更不用說利潤了。賠本蓋房子，哪個(gè)開發(fā)商愿意呢？