前任央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵教授近日著文說，中國(guó)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中的諸多方面應(yīng)該向德國(guó)模式學(xué)習(xí)，德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)特別是在房地產(chǎn)領(lǐng)域的做法尤其值得我們借鑒。李教授提到德國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控手段是異常嚴(yán)格的，確實(shí)取得了顯著成效。通過對(duì)地產(chǎn)公司和房屋出租市場(chǎng)的嚴(yán)格微觀干預(yù)，德國(guó)近一個(gè)世紀(jì)以來都沒有炒房之風(fēng)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，過去10年，德國(guó)房?jī)r(jià)年均漲幅僅為1%，低于年均通脹的2%，即住房實(shí)際價(jià)格年均下降1%。1977年到2007年，德國(guó)樓價(jià)僅上升60%，同期工資則上漲了約三倍。更讓世人矚目的是，德國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)取得了驕人的成就，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度在工業(yè)國(guó)家之中可謂一枝獨(dú)秀，出口持續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，出口占GDP比重達(dá)33.6%，超過了中國(guó)的25%。更為難能可貴的是，德國(guó)的失業(yè)率在歐債危機(jī)沖擊之下反而創(chuàng)下了歷史新低，僅5.6%。估計(jì)要是有人在德國(guó)媒體上高呼“值此全球性危機(jī)來臨之時(shí)，救了房地產(chǎn)，才能救德國(guó)”之類的口號(hào)，會(huì)被視為精神病患者。
相信讀者和筆者一樣，都會(huì)冒出同樣的問題：為何德國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速?zèng)]有被房地產(chǎn)行業(yè)綁架呢？為何在中國(guó)稍有風(fēng)吹草動(dòng)，被號(hào)稱史上最嚴(yán)厲房?jī)r(jià)調(diào)控約束的房?jī)r(jià)就蠢蠢欲動(dòng)？中國(guó)式的房地產(chǎn)困局到底是否有解呢？
這一次調(diào)控，中央政府態(tài)度異常鮮明。本周一，《人民日?qǐng)?bào)》高調(diào)發(fā)表“調(diào)控不能功虧一簣”，文章稱，此時(shí)此刻，如果放松調(diào)控，任由房?jī)r(jià)反彈，幾年的努力將毀于一旦，百姓的期待將化作泡影，政府的信譽(yù)更將大打折扣。堅(jiān)持調(diào)控樓市，堅(jiān)持穩(wěn)定房?jī)r(jià)，是經(jīng)濟(jì)問題、民生問題，更是政治問題，來不得半點(diǎn)動(dòng)搖。在中國(guó)特色的語言環(huán)境下，將問題上升至政治問題的高度，中央解決房地產(chǎn)行業(yè)問題的決心不容置疑。哪怕今年是中國(guó)的換屆之年，我們?nèi)钥梢悦鞔_預(yù)期，這次房地產(chǎn)調(diào)控將是一個(gè)長(zhǎng)期化的連貫進(jìn)程。但是我們同時(shí)也該明白，有了堅(jiān)定的政治決心，僅是一個(gè)開始。要想解決中國(guó)式的房地產(chǎn)困局，更要有系統(tǒng)化配套的政策，精確打擊其中的痼疾。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析政策效應(yīng)，切入點(diǎn)永遠(yuǎn)是看起來最簡(jiǎn)單的供求關(guān)系。這次房地產(chǎn)調(diào)控，一方面用行政限購和信貸政策來壓制需求，另一方面則通過建設(shè)3600萬套保障房來增加供給。但是直到目前，調(diào)控效果仍非常有限。有觀點(diǎn)認(rèn)為，保障房的建設(shè)遠(yuǎn)水不解近渴，調(diào)控政策不力就在于沒有顯著的增加供給。以許小年為代表的一批經(jīng)濟(jì)學(xué)家大力呼吁放松“18億畝耕地紅線”，通過增加土地供給，從根本上解決土地價(jià)格單邊上漲的預(yù)期，以此遏制炒房沖動(dòng)。也有學(xué)者呼吁開放集體所有制土地的流轉(zhuǎn)，正式為所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”正名，從根子上解決供給矛盾。但筆者認(rèn)為，由于我國(guó)的國(guó)體和國(guó)家安全戰(zhàn)略，這兩者恐怕在可以預(yù)見的將來都無法實(shí)現(xiàn)。因?yàn)樯鲜鼋ㄗh可能引發(fā)糧食安全問題和土地兼并問題，而這在政策制定者看來是可能動(dòng)搖國(guó)本的大問題。所以筆者斷言，從上述角度來解決供給的思路在當(dāng)前的政治環(huán)境下是沒有可能的。
目前有效解決供給的辦法，筆者認(rèn)為只有從存量下手，將閑置的存量住房資源擠入市場(chǎng)。當(dāng)然這個(gè)方法的有效性是建立在市場(chǎng)上確實(shí)存在大量閑置住房的基礎(chǔ)上。由于缺乏官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，對(duì)于目前是否存在大量的空置房，社會(huì)輿論沸沸揚(yáng)揚(yáng)，卻莫衷一是。晚上八點(diǎn)鐘去拍小區(qū)黑燈房統(tǒng)計(jì)的，有統(tǒng)計(jì)電表無讀數(shù)的，始終未有定論。但據(jù)筆者了解，上海目前房屋租金低于將購買同一房屋所需資金存入銀行所得的利息，起碼這個(gè)價(jià)格信號(hào)表明，以上海為代表的一線城市確實(shí)存在空置房，而且這些空置房的數(shù)量已影響到了房屋出租市場(chǎng)，這是房?jī)r(jià)泡沫的又一有力佐證。住房是一種寶貴的社會(huì)資源，閑置無異于浪費(fèi)；而過度惡意閑置，就是一種犯罪。這種情況不僅折射了社會(huì)財(cái)富分配的不公，極大損害民生，更成為腐敗和洗錢等犯罪行為藏污納垢之所。
因而，運(yùn)用多種政策手段，加大對(duì)存量空置房的持有成本將會(huì)極為有效地增加供給。全國(guó)住房信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)，為信息透明化邁出了第一步。當(dāng)一切都暴露在陽光之下，細(xì)菌病毒也將灰飛煙滅。無可否認(rèn)，樓市目前的僵局是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特有的歷史軌跡和制度特征造成的，而打破這個(gè)僵局，確實(shí)如同《人民日?qǐng)?bào)》文章所說，要上升到政治問題的高度來看待。毋庸諱言，擁有存量空置房的人群，具有與其人數(shù)不成比例的財(cái)富和政治影響力。顯然，政策制定者必須盡力避免這些利益集團(tuán)的糾葛，才能行之有效地推進(jìn)下一步調(diào)控。