住房問題是一道世界性難題。世界上許多國家和地區(qū)，對此都采取了非常謹(jǐn)慎的對策。盡管各國各地區(qū)的情況不同，房屋政策效果也不盡相同，但有些做法值得借鑒。
以美國為例。盡管美國經(jīng)濟總量和人均收入水平較高，但住房問題同樣也比較嚴(yán)重，矛盾也很突出。比如，2003年美國共有4600萬戶家庭，9400萬人（相當(dāng)于美國人口的35%）面臨嚴(yán)重的住房問題。有些人甚至無房可住。美國政府為解決中低收入者的住房困難，制定并實施了很多政策，采取了許多措施。其中有一些對我國住房保障建設(shè)有啟示意義。
合理確定住房保障對象與范圍
美國主要用兩個指標(biāo)來確定住房保障對象：一是住房消費支出占家庭消費支出的比例；二是家庭收入與本地區(qū)平均家庭收入的比例。
在美國，住房消費超過家庭收入30%的家庭，被認(rèn)為是存在著過度的費用負擔(dān)；若超過50%，則被認(rèn)為是存在嚴(yán)重的費用負擔(dān)。因此，美國對住房消費超過收入30%的家庭提供住房補貼等住房保障。通常將收入低于本地區(qū)平均水平30%的家庭定為低收入住戶，提供公共住房和租房券等“深度資助”。目前美國享受住房保障的對象近690萬，占總?cè)丝诘?.21%。
提供較為有限的公共住房
公共住房項目作為羅斯福新政的產(chǎn)物，始于1937年，是美國歷史最為悠久的住房保障項目。因為絕大多數(shù)美國人認(rèn)為住宅買賣、投資和消費是私人的事情，由政府撥款建筑公共住房在其他資本主義國家流行，但在美國則較少應(yīng)用。
美國政府投資的公共住房僅占全社會住宅存量的2.2%。歷史最高時期，美國公共住房總量才為140萬套。20世紀(jì)80年代以來，除了少量的鄉(xiāng)村地區(qū)、低收入老年人和殘疾人的住房之外，美國聯(lián)邦政府幾乎沒有再為低收入者直接建造過公共住房，其中的主要原因是30年以上的公共住房越來越多，維護和管理費用超過租戶的收入，需要填補的資金缺口太大。
2000年的一份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，要更新公共住房，平均每單元就需要20390美元。1993年，美國啟動了希望六號計劃，要摧毀并重建衰落的公共住房，但每年的投資僅為3-5億元。目前，美國僅提供120萬套公共住房給低收入者居住。
“補磚頭”變?yōu)椤把a人頭”
在美國，住房補貼主要有對住房供應(yīng)方的補貼和對住房需求方的補貼兩類。20世紀(jì)70年代中期之前，美國主要對住房開發(fā)商提供補貼，主要目的是刺激供給，為低收入家庭提供更多住房。1974年，美國頒布新的住房法案，授權(quán)住房與城市發(fā)展部提供房租補助費，補充租戶稅前收入25%（1982年提高到30%）與公共市場房租間的差額。住房保障重心由“補磚頭”轉(zhuǎn)變?yōu)椤把a人頭”。
到20世紀(jì)80年代中期，大多數(shù)房租補助都轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥咳�。政府向低收入者提供租房券投入較少，但給低收入者選擇居住區(qū)和住房的自由權(quán)，受到了低收入家庭的歡迎，此類住房保障方式最后成為美國住房政策的主流。
住房保障資金來源管道多
政府財政資金是住房保障最為重要的資金來源渠道。美國政府只用很少的資金資助低收入居民解決基本住房消費，
“住宅相關(guān)支出”占聯(lián)邦政府一般預(yù)算的比率為7%左右。
從20世紀(jì)80年代開始，里根政府大幅度削減住房開支，集中化、分類別的資助方式轉(zhuǎn)變?yōu)榻M團基金方法，聯(lián)邦政府不再是美國住房保障政策最重要的參與者。州和地方政府以及各種各樣的非營利機構(gòu)，成為住房政策和項目開發(fā)和實施的中堅力量。州政府用于住房和社會發(fā)展的總支出從1981年的8.37億美元增加到了1986年的18億多。到2001年為止，用于住房和社區(qū)發(fā)展領(lǐng)域的州總支出達到了36億美元。
地方政府在住房和社區(qū)發(fā)展方面的花費遠遠超過了州政府。2001年，扣除物價上漲因素，支出超過270億，是1981年的兩倍多。從20世紀(jì)90年代后期起，聯(lián)邦政府用于社區(qū)發(fā)展組團基金的支出幾乎一直在逐年下降。2005年，社區(qū)發(fā)展組團基金的預(yù)算額為47億美元，比1999-2005年間的年度平均預(yù)算少1.5億美元。
除了政府財政資金之外，企業(yè)和金融資金為住房保障發(fā)揮了重要作用。如2003年，房利美投入2萬億美元幫助1800萬戶家庭變?yōu)橛蟹繎�，還幫助另外的600萬戶家庭在新世紀(jì)的第一個十年變成為首次有房戶�！渡鐓^(qū)投資法》要求聯(lián)邦住房貸款銀行把每年凈收入的10%用于新的廉價住房項目。1990-2003年，廉價住房項目投資17億美元，開發(fā)建設(shè)了35.9萬套住房。
注重調(diào)動私人力量參與住房保障
政府提供優(yōu)惠政策鼓勵營利性開發(fā)商和私人投資者為低收入家庭開發(fā)廉價住房是美國住房保障制度的一大特色。美國政府主要利用信貸和稅收兩種激勵手段。20世紀(jì)60年代早期到80年代，聯(lián)邦政府啟動系列抵押貸款資助項目，有的項目雖然時間很短，但開發(fā)了100多萬套私人擁有的中低收入出租房。
一是根據(jù)肯尼迪政府設(shè)立第221（d）第3條款向開發(fā)商提供聯(lián)邦住房管理局保險的、低于市場利率（通常為3%）的住房抵押貸款，開發(fā)商隨即把房貸賣給房利美，以低于市場租金的價格向保障對象出租房屋。
二是約翰遜政府提出的第236項目，開發(fā)商獲得聯(lián)邦住房管理局保險的住房抵押貸款（利率通常為7%），政府提供“降息支付”幫助開發(fā)商支付絕大部分債務(wù)，開發(fā)商將房屋低價出租給低收入住房保障對象。
三是第515條款項目在鄉(xiāng)村為開發(fā)商提供為期50年、1%利率的貸款，同時75%的工程可以享受其他補助，確保低收入租戶支付的房租不超過其收入的30%。
稅收政策支持是美國政府調(diào)動私營資本進入住房保障領(lǐng)域的另一重要舉措。1969年，美國修訂后的稅法允許私人出租給低收入家庭的住房加速貶值，減少了低收入住房開發(fā)商和投資者的聯(lián)邦所得稅。這項政策極大鼓勵出租房的投資，不到五年時間就建設(shè)了54.4萬套出租房。1986年《稅制改革法》設(shè)立了低收入住房稅收補貼項目，為投資低收入出租房的開發(fā)商提供資金激勵。如今，該項目支持的住戶比50多年前設(shè)立的公共住房項目還多。
為特殊人群提供特別保障
美國聯(lián)邦政府一直為殘疾人和其他有特殊需求的低收入人群提供保障性住房和住房稅收補貼等優(yōu)惠政策。如工程資助項目為老人、嚴(yán)重精神疾病患者、艾滋病患者和無家可歸者持續(xù)提供住房保障。第202條款項目、公共住房項目、第515條款項目等專為老年人提供特殊服務(wù)和優(yōu)惠。住房管理局在分配租房券時，對老年人優(yōu)先考慮。輔助設(shè)施補助項目幫助年老的租房戶對房間進行裝修、設(shè)立公共活動區(qū)域以及支持性設(shè)施。
1990年通過的《全國廉價住房法案》設(shè)立的第811條款項目為嚴(yán)重的殘疾人提供支持性住房，住房機會項目（HOPWA）專為艾滋病患者提供住房服務(wù)。1987年通過的《麥金尼無家可歸者援助法案》為無家可歸者設(shè)立了一系列項目提供綜合住房和服務(wù)。1944年，美國退伍軍人管理局依據(jù)《軍人復(fù)員法案》成立按揭貸款擔(dān)保項目，規(guī)定較低的首付，幫助1600萬歸國的戰(zhàn)時服役人員以合適的價格購買住房。