成人在线日韩,国产精产国品欲一区,超碰国产无码在线播放,五区社区在线视频

　　目前，有兩種說法特別有趣，一種是2013年春節(jié)之后中國房價(jià)將暴漲，理由是2011年以來土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致商品房供應(yīng)可能斷檔；另一種說法是，如果到2020年，國民收入較之2010年實(shí)現(xiàn)收入倍增，那么房價(jià)恐怕至少也得翻番。
　　那么，2013年中國房價(jià)運(yùn)行狀況會(huì)如何呢？
　　我的預(yù)測(cè)如下：銷售面積可能創(chuàng)十年新高，但銷售價(jià)格大致平穩(wěn)。房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出銷售好于投資、一二線好于三四線、住宅好于非住宅、龍頭企業(yè)好于小企業(yè)的特點(diǎn)。作出上述判斷的六點(diǎn)邏輯如下：
　　第一，巨大的庫存導(dǎo)致價(jià)格難漲。從絕對(duì)庫存來看，2010年和2011年底的房屋在建面積分別約為40億和50億平方米，估計(jì)到2012年底，房屋在建面積可能超過56億平方米，扣除保障房和單位自建，商品房在建面積可能超過40億平方米。加上已獲得銷售許可的待售面積3億平方米，庫存足夠銷售4年。
　　從相對(duì)庫存來看，2012年全年房屋新開工約有16億平方米，但銷售不足10億平方米，庫存仍在增加。從庫存消化的節(jié)奏看，經(jīng)驗(yàn)是，銷竣比在1.5左右時(shí)，樓市供求相對(duì)平衡。2010年下半年，一線城市銷竣比曾高達(dá)2以上，樓市陷入無房可賣的恐慌狀態(tài)。而2012年以來，銷竣比從2月份的1.15溫和上升至年底的1.35，庫存消化緩慢。因此，房地產(chǎn)供過于求的狀況已形成，房價(jià)整體上既無暴漲基礎(chǔ)，更不可能有供應(yīng)斷檔之憂。
　　第二，政策的調(diào)控仍將延續(xù)，繼續(xù)收緊或放松的可能性都不大。新近的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議顯示，明年經(jīng)濟(jì)增長和通脹的目標(biāo)可能分別為7.5%和4％，財(cái)政預(yù)算赤字率和廣義貨幣供應(yīng)量增長則可能分別為2%~2.5%和14％~14.5%。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房價(jià)調(diào)控使用了“堅(jiān)持”一詞，顯示明年宏觀調(diào)控即便有所放松，其前提也是物價(jià)、房價(jià)的相對(duì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)調(diào)控政策明顯放松是無望的。房產(chǎn)稅等更嚴(yán)厲的措施似乎也未到推出時(shí)點(diǎn)，這將保證房地產(chǎn)運(yùn)行在相對(duì)平穩(wěn)的軌跡上�？紤]到2013年是保障房中可售部分的供應(yīng)高峰，因此2013年房屋銷售面積可能接近11億平方米，預(yù)計(jì)房價(jià)整體漲幅可能和CPI接近。
　　第三，銷售好于投資。以往的經(jīng)驗(yàn)是，在樓市銷售回暖約5~6個(gè)月后，樓市投資也將溫和上升。2012年2月份之后，銷售逐月回暖，但房地產(chǎn)投資并未和過去10年一樣也隨之回暖，開發(fā)商新開工、繼續(xù)拿地的態(tài)度非常謹(jǐn)慎。全國之所以再度出現(xiàn)新的“地王”現(xiàn)象，并非土地出讓市場(chǎng)整體活躍，而在于一二線城市核心區(qū)地價(jià)昂貴、地塊較小的土地出讓，更受到青睞。預(yù)計(jì)2013年銷售面積和銷售金額仍將回暖，但對(duì)上游行業(yè)的帶動(dòng)則相對(duì)有限，全年房地產(chǎn)投資同比增速也難以達(dá)到20％以上。
　　第四，一二線好于三四線。盡管從總體上來說，房地產(chǎn)供過于求的局面已形成，但在“北上廣”和部分省會(huì)城市的核心區(qū)域，可能會(huì)出現(xiàn)房價(jià)明顯上漲的情況，但其對(duì)區(qū)域市場(chǎng)整體房價(jià)的影響有限。個(gè)中原因在于房價(jià)統(tǒng)計(jì)方式的改變。北京四環(huán)以內(nèi)、上海中環(huán)以內(nèi)的房價(jià)在2012年漲幅可能在20％左右，但卻沒有帶動(dòng)城市整體房價(jià)的明顯上升，原因在于這些城市核心區(qū)域的房屋交易主要是二手房，而存量房價(jià)格變動(dòng)基本不統(tǒng)計(jì)在房價(jià)之內(nèi)。即便這些城市核心區(qū)供應(yīng)的新房漲幅明顯，但其供應(yīng)量只占城市整體供應(yīng)量的不足10％，對(duì)整體房價(jià)的推動(dòng)作用也有限。
　　不可忽視的是，三四線城市過去兩年未受限購限貸政策的直接沖擊，開發(fā)量巨大且新增人口遲緩。再考慮到2013年也將是保障房中可售部分的供應(yīng)高峰，如果將這部分交易納入房價(jià)統(tǒng)計(jì)范疇，也可能會(huì)對(duì)平抑房價(jià)有貢獻(xiàn)。一線核心區(qū)域房價(jià)明顯上漲，和全國房價(jià)漲幅有限的格局將并存。
　　第五，住宅好于非住宅。房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致過去數(shù)年非住宅的供應(yīng)大增，但中國首次置業(yè)和改善型居住是目前需求的主流，電商平臺(tái)的興起則又推動(dòng)了大型商業(yè)賣場(chǎng)的需求趨于萎縮。因此，非住宅的銷售尤其是三四線城市的非住宅銷售將比較艱難。不僅如此，我甚至傾向于認(rèn)為，在一些中西部城市，城市綜合體泡沫已悄然浮現(xiàn)。
　　第六，房地產(chǎn)企業(yè)苦樂不均。從上市房企的負(fù)債率來看，目前接近80％，是過去15年來的新高，這顯示后續(xù)退出房地產(chǎn)行業(yè)者將多于新進(jìn)入者。有品牌、資金和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)的大型開發(fā)企業(yè)，其市場(chǎng)占有率將持續(xù)上升，相當(dāng)部分的中小開發(fā)商可能會(huì)選擇獲利了結(jié)。2013年，銷售面積和金額的上升，對(duì)開發(fā)商盈利增長的貢獻(xiàn)是有限的。流動(dòng)性寬松導(dǎo)致的資金成本回落，才是開發(fā)商利潤增長的重要因素。明年上市房企業(yè)績很可能超出目前的預(yù)期。
　　中國的城市化和房地產(chǎn)，既然有早熟，便必有早衰。商品房和保障房的建設(shè)高峰很可能已經(jīng)過去。縱觀未來8年，商品房新開工和在建面積很可能已來到了歷史高位之前。我們很難想象未來8年，商品房供應(yīng)量也能如GDP和居民收入那樣翻番，年銷售20億平方米，或年新開工30億平方米幾乎是讓人難以置信的。同時(shí)，保障房的建設(shè)力度也將趨弱，畢竟中國的城市化率、人口增長和遷徙已到了拐點(diǎn)，居住基本條件已有顯著改善。未來中國房地產(chǎn)很可能處于相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)。
　　從上述數(shù)據(jù)和邏輯看來，2013年的房價(jià)暴漲論，其實(shí)現(xiàn)的可能性甚低；未來隨著中國居民的收入倍增，房價(jià)仍有一定空間，但余地已不大。