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　　對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)而言，城鎮(zhèn)化無(wú)疑是一個(gè)敘述了很久的故事，而去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和2013年中央一號(hào)文件相繼提出有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，則讓城鎮(zhèn)化這個(gè)故事看起來(lái)更加美好。
　　目前我國(guó)的城鎮(zhèn)化率剛剛突破50%，意味著中國(guó)正在經(jīng)歷著，并且也將在未來(lái)一二十年的時(shí)間里持續(xù)處在城鎮(zhèn)化進(jìn)程之中，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必由之路。目前我國(guó)的人口總量在13億人左右，按照每年提高1%的城鎮(zhèn)化率計(jì)算，每年由農(nóng)村導(dǎo)入城市的人口總量約在1300萬(wàn)人左右，這也基本符合過(guò)去20年時(shí)間里每年平均由農(nóng)村流入城市1500萬(wàn)人左右的歷史趨勢(shì)。在這一趨勢(shì)下，長(zhǎng)期而言，城市住房需求總量將會(huì)有所增加，特別是隨著80后、90后等新生代農(nóng)民工逐漸成為轉(zhuǎn)移人口的主力，農(nóng)村人口對(duì)城市住房的需求迫切度將進(jìn)一步提升。
　　但是，在筆者看來(lái)，雖然長(zhǎng)期而言，城鎮(zhèn)化進(jìn)程能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)帶來(lái)一定的新增供給，但若將城鎮(zhèn)化視為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，則存在一定高估的風(fēng)險(xiǎn)。首先，在高房?jī)r(jià)的制約下，農(nóng)村人口市民化并非必然轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)的購(gòu)房能力。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的農(nóng)民工調(diào)查報(bào)告，在務(wù)工地?fù)碛凶再?gòu)房的農(nóng)民工占比由2009年的0.8%下降至2011年的0.7%，其絕對(duì)人數(shù)在兩年間也出現(xiàn)了微幅下降，這意味著農(nóng)民工的購(gòu)買(mǎi)力尚不足以支撐其在城市中通過(guò)市場(chǎng)方式解決自身住房需求。
　　其次，市場(chǎng)需求和有效供給之間的錯(cuò)配，也加劇著城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)支撐作用被高估的風(fēng)險(xiǎn)。雖然從房?jī)r(jià)收入比的角度觀察，我國(guó)仍有不少四、五線城市的平均住房收入比處于6-8的相對(duì)合理區(qū)間之內(nèi)，按照目前農(nóng)民工收入增長(zhǎng)速度，未來(lái)有可能形成一定規(guī)模的購(gòu)房能力。但是，在目前人口集中向一二線城市流動(dòng)的背景下，這些城市對(duì)農(nóng)村人口的吸納能力相當(dāng)有限；而與之相對(duì)應(yīng)的，作為人口集中流入的一二線城市，則幾乎不存在符合農(nóng)村人口購(gòu)買(mǎi)力的商品住房。
　　最后，在討論城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐作用的同時(shí)，也不應(yīng)該忽視房?jī)r(jià)對(duì)城鎮(zhèn)化的影響。從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)看，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，房?jī)r(jià)對(duì)于城市人口“調(diào)節(jié)器”的作用愈發(fā)明顯在一部分人進(jìn)入城市的同時(shí)，另一部分人因?yàn)闊o(wú)法承受城市的居住成本而離開(kāi)。而目前我國(guó)面臨的問(wèn)題是，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程剛剛過(guò)半的時(shí)候，城市的高房?jī)r(jià)，乃至居高不下的居住成本，不僅開(kāi)始阻止其他地方的人口流入城市，并且已經(jīng)在剔除一部分已進(jìn)入城市的人口。這也意味著，未來(lái)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程可能不如市場(chǎng)所想象的那么順利，甚至可能成為制約房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)的因素。
　　不可否認(rèn)，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口能否順利地在城鎮(zhèn)中安居置業(yè)，確實(shí)是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化能否順利實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。但是，對(duì)于大多數(shù)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口而言，這并不是其依靠自身能力就能夠解決的，而需要政府擔(dān)負(fù)起相應(yīng)的責(zé)任，提供與其能力相匹配的公共服務(wù)產(chǎn)品。而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)化的確是一個(gè)有看點(diǎn)的故事，但不能因此忽視了目前行業(yè)所存在的巨大問(wèn)題，而是應(yīng)抓住新的發(fā)展機(jī)遇，苦練內(nèi)功，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。