近期，“國(guó)五條”出臺(tái)備受關(guān)注，也使得持續(xù)多年的房地產(chǎn)調(diào)控格局更加撲朔迷離。
回顧歷史，自改革開(kāi)放以來(lái)，公眾對(duì)于房?jī)r(jià)的爭(zhēng)議就從未停止過(guò)。始于1993年的宏觀調(diào)控主要著眼于房地產(chǎn)投資，伴隨房?jī)r(jià)大起大落，也使得公眾形成了對(duì)于調(diào)控效果的期望。
1998年到2003年的房改，開(kāi)始終結(jié)了地產(chǎn)“福利時(shí)代”，越來(lái)越多在體制外的人群，也更易受到房?jī)r(jià)上漲的沖擊。但是直到2003年之后，房?jī)r(jià)才逐漸成為“脫韁野馬”。究其原因，表面上看福利保障房減少、城市化加快、金融投機(jī)增加、成本上升等導(dǎo)致的供求失衡，背后則有經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式、政府邊界定位、中央與地方關(guān)系等深層因素。
客觀來(lái)看，作為“衣食住行”中最重要的一環(huán)，地產(chǎn)在大部分國(guó)家都是支柱行業(yè)。若是從供給角度來(lái)抑制產(chǎn)業(yè)過(guò)熱，則只能加劇供求失衡，且地方政府自身也會(huì)由于GDP考核制度而陷入矛盾。如著眼于需求，則經(jīng)常會(huì)“誤傷”剛需。如果是只側(cè)重于供或求的一方而調(diào)控，或許情況會(huì)好些，但實(shí)際上相關(guān)政策經(jīng)常對(duì)供求同時(shí)反向干預(yù)。
此外，地產(chǎn)已成為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性最高的行業(yè)之一，由于“唯增長(zhǎng)論”的思維模式的存在，因此房地產(chǎn)調(diào)控也挑戰(zhàn)重重。同時(shí)，由于地產(chǎn)背后牽扯了太多的利益格局，因此很多博弈與協(xié)調(diào)不可避免。其中，學(xué)界之間逐漸形成共識(shí)的是，如果不改變土地財(cái)政和開(kāi)發(fā)體制，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本癥結(jié)就變不了。
當(dāng)然，僅就影響房?jī)r(jià)而言，似乎增加地產(chǎn)供給、遏制需求，就會(huì)相對(duì)有效一些。但是，這一過(guò)程也會(huì)造成計(jì)劃的泛濫，以及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的利益被一些少數(shù)人或集團(tuán)攫取。歸根結(jié)底，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控要想真正有效，就要不再糾結(jié)于房?jī)r(jià)，而轉(zhuǎn)向制度建設(shè)。解決地產(chǎn)調(diào)控迷局，或許有很多著力點(diǎn)，其中最值得注意的有兩條。
一方面，從大處說(shuō)，我們必須適應(yīng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)節(jié)奏，而新型城市化也要“以人為本”、“軟件重于硬件”，跳出“征地、開(kāi)發(fā)、賣(mài)房、城市擴(kuò)張”的老路，認(rèn)真保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益，同時(shí)地方政府的土地儲(chǔ)備運(yùn)用，必須考慮經(jīng)過(guò)地方公眾的聽(tīng)證與支持。
另一方面，從具體模式看，通常有相機(jī)抉擇和自動(dòng)穩(wěn)定器兩種，前者往往會(huì)淪為“朝三暮四”的政策，后者則意味著摒棄行政干預(yù)價(jià)格，設(shè)計(jì)一系列機(jī)制，然后自發(fā)地對(duì)市場(chǎng)供求產(chǎn)生影響。例如：對(duì)持有一套房適度減稅，二套房、三套房以上差別增稅；把政策性保障住房建設(shè)上升到戰(zhàn)略層面，符合條件人群自動(dòng)享受住房福利等。制度建設(shè)，在關(guān)系到人們生活的住房方面，作用其實(shí)非常重要。