房地產(chǎn)泡沫論者支持鬼城的說(shuō)法，把鬼城視作崩盤的先兆；而對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)化充滿信心的人認(rèn)為，每年進(jìn)入城市的千萬(wàn)以上的農(nóng)村人口，將填滿中國(guó)的每個(gè)城市。
城鎮(zhèn)化是真實(shí)的，中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)斷崖式下降，但某些鬼城的出現(xiàn)，以及某些城市必然出現(xiàn)一輪房?jī)r(jià)下滑，以跟上收入的步伐。
中國(guó)社科院發(fā)布《2011中國(guó)城市發(fā)展報(bào)告》指出，未來(lái)20年，每年將有1000多萬(wàn)農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)居住。
一線城市、東部地區(qū)絕不會(huì)成為鬼城。根據(jù)我國(guó)第六次人口普查的數(shù)據(jù)，2000年至2010年，東西部共有9省市出現(xiàn)了人口增長(zhǎng)超過(guò)10%。北京、上海、天津均爆炸性地增長(zhǎng)了29%以上，全國(guó)人口增長(zhǎng)中的54.9%集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的前五個(gè)城市中，外來(lái)人口成為人口增長(zhǎng)的主要因素。與此同時(shí)，重慶、湖北、四川、貴州、安徽和甘肅六個(gè)省份的常住人口，卻出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。全國(guó)分成了人口導(dǎo)入地與人口輸出地，這一過(guò)程在持續(xù)進(jìn)行中，使全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化有了現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。
重點(diǎn)發(fā)展的西部大城市不會(huì)成為鬼城。
以成都為例，2000年底，成都城鎮(zhèn)常住人口為606萬(wàn)人，十年后成都城鎮(zhèn)常住人口為921萬(wàn)人，年均新增人口為31.5萬(wàn)人。以人均需要25平方米住房計(jì)算，城市化進(jìn)程使得年均住房需求近800萬(wàn)平方米。2012年，華西城市與房產(chǎn)研究院聯(lián)合成都透明房產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合推出《全川購(gòu)房力調(diào)查報(bào)告》，顯示四川二級(jí)城市購(gòu)房者買走成都六成房子，成都作為四川的唯一中心城市，地位無(wú)可動(dòng)搖。
成都市每年新房銷售面積在700萬(wàn)平方米左右，新增需求和銷售面積基本契合。2012年，成都主城區(qū)商品房住宅供應(yīng)面積858.7萬(wàn)平方米，同比下降12％；成交面積848.25萬(wàn)平方米，同比上升35％，供求比為1.01：1，購(gòu)買面積70到90平方米占比46.6％，剛需占比一半左右，說(shuō)明成都住宅市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不大。
不過(guò)，環(huán)顧其他人口、資金導(dǎo)出的中小城市，未必有那么幸運(yùn)。這些地區(qū)正在期盼著新一輪的基建以填平缺口，房地產(chǎn)供應(yīng)量大增、經(jīng)濟(jì)落后、環(huán)境糟糕的中西部三四線城市，存在著巨大的房?jī)r(jià)下行風(fēng)險(xiǎn)。
即使是成都這樣的大城市，不同的區(qū)域房地產(chǎn)銷量截然不同，不同的物業(yè)種類面臨的風(fēng)險(xiǎn)也截然不同。相比住宅地產(chǎn)，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)要高得多。
今年1月15日，世邦魏理仕（CBRE）發(fā)布2012年全年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧，當(dāng)年成都辦公樓市場(chǎng)凈吸納量達(dá)到40萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8％，但新增供應(yīng)量98萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)69%。在巨大的新增供應(yīng)的壓力下，2012年成都優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率被推升至34.6%，較2011年增加8.8個(gè)百分點(diǎn)。2012年一線城市的辦公樓空置率為7.94%，二線城市辦公樓的空置率高達(dá)20.7%，而成都在全國(guó)11個(gè)二線代表城市中，辦公樓庫(kù)存量最高，接近400萬(wàn)平方米，空置率也最高，達(dá)34.6%。隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)的下行，供應(yīng)量的推升，以及電子商業(yè)模式的競(jìng)爭(zhēng)，前兩年商業(yè)物業(yè)遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)厮璧某鞘忻媾R瓶頸。
房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，房貸與面積數(shù)據(jù)顯示，自住與改善型需求成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流人群。剛性需求放量，說(shuō)明大部分投資者認(rèn)同，低風(fēng)險(xiǎn)高收益的房地產(chǎn)黃金時(shí)期已過(guò)，這將讓除人口暴增以外的一線城市房?jī)r(jià)走向平穩(wěn)，甚至下行。
城鎮(zhèn)化可以消滅多數(shù)鬼城，但并不一定意味著房?jī)r(jià)上漲，當(dāng)農(nóng)村中的富裕群體依靠自身資金在城市購(gòu)房后，進(jìn)入城市的群體，不再擁有資金紅利，當(dāng)?shù)劂y行的政府企業(yè)與個(gè)人存款可以作為風(fēng)向標(biāo)。此時(shí)，房地產(chǎn)將按照剛需的價(jià)格制訂，而非投資者的投資預(yù)期定價(jià)。
以江西省為例，按照“十二五”規(guī)劃，到2015年全省城鎮(zhèn)化率預(yù)期將達(dá)到54%，按年均1.7%的增長(zhǎng)比例計(jì)算，每年將有近80萬(wàn)的農(nóng)民進(jìn)城，鑒于這部分群體人均收入不高，缺乏其他財(cái)富來(lái)源，并不能保證當(dāng)?shù)氐闹行〕鞘蟹績(jī)r(jià)將大幅上升。2012年江西全省農(nóng)民人均純收入為7828元，比上年增加936元，增長(zhǎng)13.6%，增幅比全國(guó)水平高0.1個(gè)百分點(diǎn)，扣除物價(jià)因素后實(shí)際增長(zhǎng)10.9%。最樂(lè)觀的估計(jì)，十年收入即使能夠達(dá)到15萬(wàn)元，以房?jī)r(jià)收入比計(jì)算，十年后每平方米的房?jī)r(jià)也應(yīng)該在1萬(wàn)元以下。如果上漲過(guò)快，可能中途崩盤。
認(rèn)同房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀是有前提的，即通脹與房地產(chǎn)泡沫可控，城鎮(zhèn)化進(jìn)程與就業(yè)同步發(fā)展，居民收入每年以10％以上的速度上升。