針對當前的房地產(chǎn)形勢，為防止房價持續(xù)上漲，有效管理市場預(yù)期，促進市場平穩(wěn)發(fā)展，今年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議提出了包括穩(wěn)定房價、抑制投資需求、強化供給在內(nèi)的五條措施（簡稱“國五條”）。為落實國五條，2月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，提出了六條細則。國五條和國辦六條細則的出臺，在社會上引起很大反響，對房地產(chǎn)市場的影響正在顯現(xiàn)出來。
| |
近期房地產(chǎn)市場對“國五條”的主要反應(yīng) |
房地產(chǎn)市場反應(yīng)最強烈的主要集中在二手房所得稅征收、二套房差別化信貸政策以及擴大限購范圍等幾個方面。
——對按20％征收住房交易收益?zhèn)�人所得稅的反應(yīng)強烈
由于此項措施將加大住房交易成本，在地方具體實施細則尚未出臺的“空窗期”內(nèi)，引發(fā)了部分城市二手房交易量激增的“末班車”效應(yīng)。以北京市為例，3月中旬北京市二手房周交易量達到1．3萬套，周環(huán)比上漲35．1％，而新建商品房成交量則并未出現(xiàn)明顯變化。隨著地方二手房個稅政策的出臺和實施，住房投資收益將受到擠壓，稅負轉(zhuǎn)嫁等現(xiàn)象也會進一步顯現(xiàn)出來。
對于國辦六條細則提出的住房交易個稅規(guī)定，各方的擔心主要集中在三個方面：一是擔心誤傷剛性需求和改善型需求。人們擔心在住房供需緊張的城市，稅收負擔可能轉(zhuǎn)嫁給購房者，會使剛性需求和改善性需求家庭面臨更高房價的困擾。同時，政策不僅壓縮了投資、投機者盈利空間，而且也容易導(dǎo)致改善型需求者的購房能力下降。二是擔心會抑制二手房的供應(yīng)量。征稅必然增加二手房交易成本，部分業(yè)主出售存量房的積極性會下降。三是擔心“陰陽合同”等現(xiàn)象會加劇。由于住房交易個稅的稅基是前后兩次交易的價差，部分業(yè)主會通過“陰陽合同”來避稅，將削弱政策對投資、投機的遏制效果。
——市場對二套房信貸政策從緊的預(yù)期增強
國辦六條細則要求，對于房價上漲過快的城市，人民銀行當?shù)胤种C構(gòu)可根據(jù)新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。從國家統(tǒng)計局3月18日公布的住房市場情況看，2月份70個大中城市中新建商品住宅（不含保障性住房）價格環(huán)比上漲的城市有66個，占比達到94．3％。其中，北京、廣州環(huán)比上漲3．1％，漲幅居首；上海和深圳的環(huán)比漲幅緊隨其后，分別為2．3％和2．2％。部分城市住房價格上漲壓力加大，增強了市場對二套房信貸從緊的預(yù)期。目前，一些銀行開始等待本地二套房貸的具體實施辦法，以至于出現(xiàn)了“惜貸”現(xiàn)象。一旦二套房信貸從緊，將影響居民家庭二套住房的購買能力。按照貸款利率6．55％，貸款80萬元，30年等額本息還款測算，假如二套房貸款利率提高到1．2倍利率（目前是1．1倍利率），其還款壓力比首套85折優(yōu)惠利率高出26．6％，可見提高二套房利率對于還款壓力的影響較大。因此，在現(xiàn)在二套房“既認房、又認貸”的標準下，改善性需求將被進一步抑制。
——更嚴格的限購政策將使交易量有所下降
國辦六條細則明確要求，限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域，此前一些城市的限購范圍僅限于核心城區(qū)，這意味著限購區(qū)域范圍將有所擴大。同時，除了省會城市、直轄市、計劃單列市以外，其他供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市也將面臨限購政策。另外，從嚴調(diào)整的限購措施將打破一些城市的住房供求格局，住房市場將面臨新一輪的調(diào)整和平衡過程。在地方細則出臺和實際作用發(fā)揮之前，買房者持幣觀望的心態(tài)將會增強，導(dǎo)致在未來一段時間交易量有所下降。
| |
進一步完善“國五條”調(diào)控細則需要關(guān)注的問題 |
避免誤傷剛需和改善性需求、確保相關(guān)住房政策實施效果等是需要關(guān)注的問題。
——應(yīng)盡量避免誤傷剛需和改善性需求
現(xiàn)階段，重點支持首套、自住、中小戶型置業(yè)需求已經(jīng)成為共識，但對于如何促進改善性需求合理釋放尚無明確措施。例如，大部分改善住房條件的家庭都必須賣掉以前的小房子，而新的二手房交易個稅政策和二套房信貸政策實質(zhì)上是限制了這類改善性消費行為，也正是因為這種針對改善性需求的支持政策不夠明確，在一定程度上導(dǎo)致市場恐慌。
——應(yīng)充分考慮我國住房制度改革的特殊性
在我國住房存量中，有相當大一部分是住房制度改革中出售給個人的公房（即“房改房”）。當時出售公房的價格相對較低，實際上是對以往“重積累、輕消費”階段廣大職工長期低工資給予的一種補償。這類住房如果按現(xiàn)在的市場價格出售，成交價差會較大，個稅會較高。但這是制度轉(zhuǎn)換和歷史原因形成的，并非是投機造成的結(jié)果。如果按照新的個人所得稅率征收，將導(dǎo)致對原有老職工利益的沖擊，不僅有失公平，也容易引發(fā)新的利益矛盾，應(yīng)在實施細則制定中給予考慮。
——應(yīng)確保相關(guān)住房政策實施效果
住建、稅務(wù)、銀行、公安、社保等部門要建立分工明確、協(xié)調(diào)有力、信息順暢的住房監(jiān)管和調(diào)控機制，確保購房資格審查、稅收征管、差別信貸等政策的實施效果，彌補隱瞞真實信息、違規(guī)補交社保、制定陰陽合同等政策漏洞。
建立全國統(tǒng)一、規(guī)范的個人住房信息統(tǒng)計標準，避免各自為戰(zhàn)、兼容性較差等問題。
——地方應(yīng)盡快細化“國五條”相關(guān)政策，縮短政策真空期造成的市場波動
國五條及國辦六條細則在信貸、稅收、限購、土地、房價控制目標等方面都給出了基本原則，而地方政府應(yīng)盡快根據(jù)自身住房市場運行狀況和經(jīng)濟社會發(fā)展條件細化方案，給市場供求雙方以明確的心理預(yù)期，引導(dǎo)合理住房需求順利入市，避免不必要的市場波動。
——有條件地支持改善型需求，制定差別化的稅收和信貸政策
建議各地根據(jù)實際情況，制定唯一住房交易的個人所得稅免征年限。達到這個年限的唯一住房，可免征個人所得稅；未達到免征年限的唯一住房，可采取差別化的個稅稅率，其原則是持有時間越長，個稅稅率越低。要進一步完善“認房又認貸”的二套房認定辦法，只要是購買家庭唯一住房，其信貸政策可與首套房相同，但對于購買大戶型的家庭仍可采取相應(yīng)較高的利率和稅率。
——針對已購公房交易應(yīng)區(qū)別對待，制定適宜的稅收政策
應(yīng)適當降低已購公房交易時的稅收負擔。例如可考慮按成交總價款的2％—3％征收。
——加快住房信息化進程，實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)
要加大城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，建立全國統(tǒng)一、規(guī)范的個人住房信息統(tǒng)計標準，避免各自為戰(zhàn)、兼容性較差的問題。要做到產(chǎn)權(quán)情況實時更新，為后續(xù)實現(xiàn)全國住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，提高科學(xué)決策和監(jiān)管水平做好充分準備。