十年調(diào)控九成空，中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控似已陷入一個(gè)無(wú)解的僵局。多年來(lái)，提高首付、加大交易環(huán)節(jié)成本、清算閑置土地、加大保障房供應(yīng)、房產(chǎn)稅試點(diǎn)、限貸限購(gòu)……手段用盡，房?jī)r(jià)依然像脫韁的野馬。剛需們沮喪之余，對(duì)即將召開(kāi)的十八屆三中全會(huì)冀望強(qiáng)烈，此次決定中國(guó)未來(lái)的會(huì)議，能否打開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的死結(jié)？
日前，作為中國(guó)官方高層智囊機(jī)構(gòu)的國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心，首次公開(kāi)了其為十八屆三中全會(huì)提交的“383”改革方案總報(bào)告，其中關(guān)于土地制度改革方面的表述尤為引人注目。該方案提出，在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場(chǎng)，對(duì)已經(jīng)形成的小產(chǎn)權(quán)房，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓金，妥善解決這一歷史遺留問(wèn)題。
這意味著，如果該方案實(shí)施，我國(guó)體量龐大的小產(chǎn)權(quán)房，將會(huì)有條件地“轉(zhuǎn)正”。
筆者手頭有一組數(shù)據(jù)：截至去年底，深圳住房總量約為4.2億平方米，其中小產(chǎn)權(quán)房面積占比約47%，即接近2億平方米；而處于“地下”狀態(tài)的小產(chǎn)權(quán)房交易市場(chǎng)，房?jī)r(jià)行情約為商品房的1/3～1/2。而據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)范圍目前小產(chǎn)權(quán)房總量或已超過(guò)70億平方米�？梢韵胂螅绱司蘖康墓⿷�(yīng)一旦合法地進(jìn)入市場(chǎng)，其效果將令人震撼。我們或許會(huì)發(fā)現(xiàn)，以往的種種調(diào)控措施還真算是白費(fèi)力氣了。
我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控往往脫不了行政干預(yù)的色彩，從“史上最嚴(yán)”的調(diào)控政策來(lái)看，一個(gè)“限”字，令“看得見(jiàn)的手”顯露無(wú)遺，而效果卻適得其反。而從“383”改革方案來(lái)看，政府的調(diào)控思路開(kāi)始注重于市場(chǎng)化手段，即以供求關(guān)系的改變來(lái)改善市場(chǎng)現(xiàn)狀。它一方面會(huì)徹底顛覆目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求，一方面又打破了政府壟斷土地的局面，這對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立，對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展乃至國(guó)家的長(zhǎng)治久安，顯然都是有益的。
當(dāng)然，這個(gè)方案并非為了平抑房?jī)r(jià)，其更深遠(yuǎn)的意義在于它是一場(chǎng)新的“土改”，可以改變土地二元結(jié)構(gòu)，使農(nóng)民享受到土地增值帶來(lái)的益處，同時(shí)改變地方政府的“土地財(cái)政”現(xiàn)狀，從而徹底轉(zhuǎn)換地方政府職能。盡管如此，我們僅僅從房地產(chǎn)調(diào)控的角度來(lái)審視這一設(shè)想，已經(jīng)是“摟草打兔子”的意外收獲了。也正因?yàn)槿绱耍藗冇欣碛蓪?duì)這一設(shè)想的實(shí)現(xiàn)抱以期待。