據(jù)報道，因為近期公布的國研中心起草的“383”改革方案中有“已形成的小產(chǎn)權(quán)房按不同情況補繳一定數(shù)量土地出讓金”一語，近日市場上對于小產(chǎn)權(quán)房或可“轉(zhuǎn)正”的猜測漸趨強烈，隨之也帶來小產(chǎn)權(quán)房交易的增多。不過“383”方案僅是建議，而且小產(chǎn)權(quán)房的合法化絕不只是補繳土地出讓金那么簡單，而是涉及復(fù)雜的歷史形成的土地制度與法律問題，以此來看，市場對其近期能夠轉(zhuǎn)正的寄望也許有些過高。
嚴(yán)格按照現(xiàn)行法律來看，小產(chǎn)權(quán)房被視為違法建筑，國土資源部曾經(jīng)專門強調(diào)過其違反土地管理法，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)規(guī)劃，許多地方也視之為在農(nóng)村集體土地上修建的未經(jīng)批準(zhǔn)的商品房開發(fā)。在土地制度的城鄉(xiāng)二元體制之下，也不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地和農(nóng)民住宅。然而，雖然有諸多禁令和一些城市的清理行為，小產(chǎn)權(quán)房依然總是“春風(fēng)吹又生”，其基礎(chǔ)正是巨大的市場需求，也成為大城市高房價之下許多人的一種無奈選擇。近年來各方也逐漸意識到純粹打壓似乎行之無效，需要想辦法將其納入規(guī)范化軌道。
始終存在于法律灰色地帶的小產(chǎn)權(quán)房就像“黑市”交易一樣，必然是弊病叢生的，隨著其買賣的興盛，疑難糾紛會越來越多，而且因為缺乏建設(shè)安全監(jiān)管而存在巨大隱患，這些問題會逐漸加劇�，F(xiàn)在有人呼吁允許小產(chǎn)權(quán)房入市的理由是其數(shù)量巨大，可產(chǎn)生平抑房價作用，但這一功利性目標(biāo)不應(yīng)成為主要考慮，因為小產(chǎn)權(quán)房單單補繳土地出讓金和稅款是不夠的，而且涉及具體金額如何確定以及如何確保存量與增量小產(chǎn)權(quán)房之間的公平問題，處理不好會導(dǎo)致更多怨言，關(guān)鍵還是綜合考慮各方利益以制度方式實現(xiàn)其合法化。目前一些地方只是把不違反土地規(guī)劃、不侵占耕地的小產(chǎn)權(quán)房在補繳稅費后登記和合法化，而且不能入市交易，這只是遷就現(xiàn)實的權(quán)宜選擇，而不是長遠(yuǎn)的解決辦法。
實現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的合法化，一個前提性的改革是解決農(nóng)村集體建設(shè)用地的入市交易問題，打破對其入市交易的限制，將城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場統(tǒng)一化，正如“383”方案所說的，應(yīng)允許農(nóng)村集體土地和國有土地平等進入非農(nóng)用地市場，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺，統(tǒng)一土地市場下的地價體系，實現(xiàn)同地、同權(quán)、同價。
歸根到底，小產(chǎn)權(quán)房問題出現(xiàn)的一個重要誘因就是：征用集體土地再進行建設(shè)的時候并未充分考慮當(dāng)?shù)剞r(nóng)民利益，部分農(nóng)民因為利益沒有保障而試圖在小產(chǎn)權(quán)房等方面鉆政策口子，同時也讓購買者得到一定好處。其實實現(xiàn)土地在交易和流通中的增值，才符合農(nóng)民的最大利益，否則面對巨大的利益誘惑，農(nóng)民勢必要通過小產(chǎn)權(quán)房等“非法”渠道來進行博弈。所以，未來的改革應(yīng)當(dāng)尋找集體土地直接用于非農(nóng)建設(shè)的路徑，合理確定集體土地使用金，讓集體土地出讓的利益能直接惠及當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，確保制度安排的公平性。小產(chǎn)權(quán)房難題的根源在于土地制度，進行改革才是破局所要解決的關(guān)鍵。