2014年的房地產(chǎn)市場注定是不平凡的一年。土地市場的火爆，與開年之際市場量價齊跌的表現(xiàn)為馬年房地產(chǎn)市場奠定了極其“詭異”的基調(diào)：在經(jīng)濟持續(xù)減速已成定局的情況下，中國房地產(chǎn)將何去何從，中國房價對中國宏觀經(jīng)濟會造成什么樣的影響?這些都成為決定2014年中國經(jīng)濟好壞的關(guān)鍵性因素。
就土地市場而言，2014年開年伊始，包括京滬在內(nèi)的一線城市的土地市場仍然持續(xù)了2013年的熱度。1月北京土地市場共成交26宗土地，累計成交金額405.92億，超過了去年同期的7倍。但與土地市場的火爆冰火兩重天的是，1月北京商品住宅成交僅僅6908套，成交面積74.42萬平方米，無論是環(huán)比，還是同比，都暴跌近50%。在成交暴跌的同時，北京對高價樓盤開始解禁，1月份3個超過6萬元的高價房獲批，最高者每平方米達到9.5萬元，但這些高價樓盤的入市，并沒有帶動樓市的回升，一線城市的樓市在經(jīng)歷2013年的瘋漲之后，開始陷入了猶豫。
與此相對應(yīng)，在對房價未來的預(yù)判上，看空者明顯增多。最近引起最多關(guān)注的言論是中國社科院副院長李揚。中國宏觀經(jīng)濟2014年面臨經(jīng)濟減速、產(chǎn)能過剩、影子銀行、地方債務(wù)以及房地產(chǎn)等五大風(fēng)險。他認為，隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以及信息聯(lián)網(wǎng)的實施，住房過剩問題也可能露出水面，金融部門已經(jīng)在對未來可能的下跌做準(zhǔn)備。同時，美國加大QE退出力度以及由此引發(fā)的新興市場的動蕩更加劇了中國房地產(chǎn)市場未來的不確定。春節(jié)前后，信托行業(yè)相繼爆出可能違約的信息，如果深究，也和房地產(chǎn)行業(yè)不無關(guān)系。甚至香港房地產(chǎn)市場的降價，也引發(fā)了內(nèi)地輿論關(guān)于房價未來的恐慌。
如此種種，已經(jīng)明白無誤地預(yù)示，2014年中國房地產(chǎn)市場絕非很多人樂觀的看法，只是簡單的市場分化：一、二線城市繼續(xù)上漲，而供應(yīng)已經(jīng)過剩的三、四線及以下城市房價下跌。
從目前的市場表現(xiàn)看，由于各種因素的影響，中國房地產(chǎn)的預(yù)期可能逆轉(zhuǎn)，并導(dǎo)致整體房地產(chǎn)市場疲軟，房價下跌。首先，從過去十多年房價上漲的三大引擎——貨幣超發(fā)、經(jīng)濟快速增長以及巨大的住房需求看，最起碼有兩大引擎已經(jīng)趨于熄火：一是貨幣超發(fā)，貨幣超發(fā)盛宴的結(jié)束，一方面和中國努力告別貨幣驅(qū)動投資驅(qū)動的經(jīng)濟增長模式有關(guān)，另一方面和美聯(lián)儲退出之后，全球流動性盛宴宣告結(jié)束有關(guān)。美國經(jīng)濟復(fù)蘇、美元走強意味著過去近20年的流動性盛宴已經(jīng)結(jié)束，新興市場在未來至少5年將面臨流動性短缺問題，這將迫使中國央行被動收縮貨幣，對于中國的房地產(chǎn)而言，貨幣的收緊對于快速上漲的房價是最致命的。
第二，自2012年開始，中國經(jīng)濟事實上已經(jīng)告別了高速增長，包括房地產(chǎn)投資在內(nèi)的增速不可能超常規(guī)增長。除了這兩個因素之外，事實上，從供求關(guān)系而言，筆者在去年就一直強調(diào)，就中國房地產(chǎn)的周期而言，需求最旺盛的階段已經(jīng)結(jié)束，從總量看，中國城鎮(zhèn)人均居住面積事實上已經(jīng)超過了40平方米，住房供求已經(jīng)基本平衡。
事實上，對于中國的房地產(chǎn)而言，房價繼續(xù)上漲短期倒未必影響宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定。我們擔(dān)心的是，已經(jīng)極度依賴房地產(chǎn)的中國經(jīng)濟，能否承擔(dān)房價下跌的風(fēng)險。一旦房地產(chǎn)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，一旦房價整體下降，無論是中國宏觀經(jīng)濟，還是所有的老百姓，都可能要為房價的下降而付出慘重代價。中國目前的宏觀經(jīng)濟對于房地產(chǎn)的過度依賴也意味著，房價一旦下跌，中國經(jīng)濟增長的日子也必將到頭，為了應(yīng)對房地產(chǎn)下跌的風(fēng)險，深層領(lǐng)域的改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整必然要為應(yīng)付房地產(chǎn)引發(fā)的風(fēng)險而讓路，這是一個大概率事件。因此，就未來的房地產(chǎn)政策而言，一定要將未來房價的下跌后政策的應(yīng)對提上極其重要的地位。要化解房地產(chǎn)風(fēng)險，除了加快土地制度改革等一系列長效措施的建設(shè)之外，更重要的，高層應(yīng)該對中國房地產(chǎn)目前的風(fēng)險進行全面評估，并做好房地產(chǎn)引發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險的政策應(yīng)對。
目前盡管風(fēng)險凸顯的只有三、四線城市，但就全局而言，2014年房價預(yù)期逆轉(zhuǎn)的可能極大。就中國經(jīng)濟而言，沒有比房價下跌更大的風(fēng)險了。