近期人民幣匯率出現(xiàn)貶值走勢，樓市也紛傳降價銷售、貸款違約的消息。一時間，不少觀點將兩者關(guān)聯(lián)起來，認為是貶值導(dǎo)致資本大量外逃，從而刺破房地產(chǎn)泡沫。仔細分析發(fā)達經(jīng)濟體以及國內(nèi)歷史可以發(fā)現(xiàn)，匯率與房價之間無恒定規(guī)律。本幣升值并不必然伴隨房價上升，本幣貶值也并非意味房價下跌。決定房價走勢的主要因素是貨幣供應(yīng)、住房制度、房地產(chǎn)供求水平、城鎮(zhèn)化水平等。
先看看美日的例子。美國住房價格指數(shù)在1995-2002年平穩(wěn)上升，美元指數(shù)保持小幅升值態(tài)勢，兩者呈現(xiàn)正相關(guān)。2002-2006年，受美國低利率政策和次級貸款市場快速發(fā)展的影響，美國住房價格指數(shù)大幅上升，較2000年增長一倍有余;同期美元指數(shù)持續(xù)貶值，從120點跌至83點左右，兩者呈現(xiàn)顯著負相關(guān)。上世紀80-90年代，伴隨日元升值，大量跨境資本涌入日本房地產(chǎn)市場，日本房價指數(shù)不斷攀升，房地產(chǎn)泡沫越吹越大，日元與房價之間呈現(xiàn)正相關(guān)。伴隨日本貨幣和財政政策突然收緊，1990年開始日本樓市出現(xiàn)斷崖式下跌，至1995年已經(jīng)跌回1985年“廣場協(xié)議”簽訂時的水平;日元對美元的升值幅度卻接近100%，兩者呈現(xiàn)顯著負相關(guān)。
從國內(nèi)情況看，自2005年匯改以來，2006-2013年人民幣對美元的歷年升值幅度分別為6.8%、6.9%、3.4%、0.1%、3.1%、5.1%、0.3%和2.9%，八年累計升值35%。盡管總體來看人民幣升值伴隨的是國內(nèi)房價上漲，但具體到各年份情況卻不盡相同。2006-2012年商品房平均銷售價格同比增幅分比為6.2%、14.8%、-1.7%、23.2%、7.5%、6.5%和7.0%。2008年房價負增長，人民幣匯率仍出現(xiàn)升值，二者負相關(guān);2009年、2012年人民幣幾乎錨定美元，房價卻大幅上漲，二者也出現(xiàn)背離。
發(fā)達經(jīng)濟體資本項目可自由兌換，尚會出現(xiàn)匯率與房價走勢背離的情形，更何況我國資本項目還存在管制，跨境資本難以低成本隨意流動。尤其近兩年樓市限購以來，外資和熱錢直接購買物業(yè)的成本高、規(guī)模小，即便大量拋售，也不會擾動整個房地產(chǎn)市場。從融資渠道看，盡管近幾年越來越多的國內(nèi)房企繞道海外融資，但絕對規(guī)模較小，且部分融資用于借新還舊，海外融資規(guī)模遠低于國內(nèi)貸款占比。
當然，匯率變動可帶來資本流動的變化，進而影響外匯占款，直接導(dǎo)致央行基礎(chǔ)貨幣的投放，從而影響流動性的整體水位，但央行貨幣政策是不可忽視的中間變量。央行可以通過正逆回購、貸款規(guī)模的收緊與放松、升降存準率等貨幣工具，回收或釋放流動性。因此，廣義流動性才是影響房地產(chǎn)價格的主要誘因。流動性閘門松一松，包括樓市、股市在內(nèi)的資產(chǎn)價格就會高漲;反之，流動性閘門擰緊，則會對樓市、股市帶來明顯的收縮效應(yīng)。
還應(yīng)看到，隨著礦產(chǎn)、土地、資金、技術(shù)等資源和要素的持續(xù)貨幣化，房地產(chǎn)價格也同步出現(xiàn)快速上行的特征。
房地產(chǎn)作為一種高度依賴信貸的產(chǎn)業(yè)，其波動與銀行信貸的緊與松有直接關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)價格漲幅出現(xiàn)疲態(tài)，很大程度上是因為年初開始國內(nèi)金融機構(gòu)收緊對地產(chǎn)企業(yè)的貸款，限制甚至停放對購房者的貸款。今年以來，部分銀行暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)，停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)，一些流動性緊張的房企不得不“以價換量”，甚至面臨資金鏈斷裂的風險。美日的情況也表明，經(jīng)過一段時間上漲后，一旦貨幣政策和財稅政策轉(zhuǎn)向緊縮，樓市價格將面臨下行風險。
此外，土地供應(yīng)也是影響房價走勢的重要因素。當前出現(xiàn)房價下跌的區(qū)域，很大程度上是因為此前土地供應(yīng)量過高，導(dǎo)致短期庫存積壓。
應(yīng)看到，中國正處在改革發(fā)展轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)需求呈現(xiàn)多樣化特點。目前我國常住人口城鎮(zhèn)化率為53.7%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有36%左右，不僅低于發(fā)達國家80%的平均水平，也低于人均收入與我國相近的發(fā)展中國家60%的平均水平。國際經(jīng)驗表明，在城鎮(zhèn)化率達到70%之前，一國房地產(chǎn)很難崩盤。因此，總體上看我國房地產(chǎn)還有發(fā)展空間。當然，部分城市房地產(chǎn)市場前期漲幅過大，已經(jīng)積累了一定泡沫，在信貸緊縮、供應(yīng)過大的情況下，還會出現(xiàn)資金鏈斷裂、房價快速跳水的情況，需要加以防范與警惕。