眾所周知，房地產(chǎn)關(guān)乎全局，通過行業(yè)直接投資、上下游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)投資、地方政府財(cái)政收入、金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量等多條重要渠道影響宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。因此，不難理解各級(jí)政府的“救市”行為。
5月12日，中國(guó)人民銀行總行副行長(zhǎng)劉士余主持召開住房金融服務(wù)專題座談會(huì)，討論當(dāng)前差別化住房信貸政策，十五家主要商業(yè)銀行分管副行長(zhǎng)及相關(guān)部門負(fù)責(zé)人參加。令市場(chǎng)矚目的是，劉士余明確要求各家商業(yè)銀行要支持住房貸款業(yè)務(wù)，進(jìn)行合理定價(jià)。(相關(guān)報(bào)道見B1版)
劉士余的表態(tài)可以視為央行進(jìn)行經(jīng)濟(jì)“微調(diào)”的最新招式，這種針對(duì)特定行業(yè)信貸投放進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”的操作形式，此前也曾多次出現(xiàn)過。在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)凄風(fēng)苦雨的當(dāng)下，央行顯然意欲“托舉”。
3月之后，房地產(chǎn)行業(yè)各方面數(shù)據(jù)都在加速惡化。1月至3月全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)同比-6.9%，比之去年年底將近20%的增速已是天壤之別。房地產(chǎn)投資增速也明顯放緩，1月至4月累計(jì)同比增速16.4%，連續(xù)第三次出現(xiàn)下降。新開工面積、土地購(gòu)置面積下滑。相關(guān)稅收也受到拖累。
另外，持續(xù)上行的房屋價(jià)格也明顯松動(dòng)。統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)顯示，年初至今全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比增速明顯下降，最新數(shù)據(jù)只有0.2%左右。一線城市普遍增速放緩，杭州、溫州等城市房?jī)r(jià)下降已有多時(shí)，最近惠州、南京等多地新盤出現(xiàn)促銷。二手房掛牌價(jià)大幅跳水的新聞也時(shí)�？梢姟１M管這中間可能存在“選擇性偏差”，但今年以來全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)盤整甚至略有下行的判斷應(yīng)當(dāng)接近客觀。
眾所周知，房地產(chǎn)關(guān)乎全局，通過行業(yè)直接投資、上下游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)投資、地方政府財(cái)政收入、金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量等多條重要渠道影響宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。因此，不難理解各級(jí)政府的“救市”行為。
央行的表態(tài)直接針對(duì)目前商業(yè)銀行對(duì)于房貸的抵觸行為而來。由于利率市場(chǎng)化、互聯(lián)網(wǎng)金融等因素推升了商業(yè)銀行的資金成本，收益率只有7%不到的住房貸款越發(fā)不受待見。相比工商企業(yè)貸款、消費(fèi)信貸等其他產(chǎn)品來說，房貸期限如此之長(zhǎng)、收益如此之低、占用資本如此之高、押品變現(xiàn)如此之難，實(shí)在吃不消。所以很多商業(yè)銀行早已從價(jià)格和總量?jī)煞矫鎭頊p弱對(duì)房貸業(yè)務(wù)的依賴。價(jià)格上，8.5折優(yōu)惠自去年三季度起就逐漸消失。5月8日，最后一家執(zhí)行9折利率的建行也頂不住壓力，上浮到基準(zhǔn)水平(6.55%)。招商、中信等股份制銀行還有所上浮，幅度從5%至10%不等。總量上，年初商業(yè)銀行就開始弱化對(duì)于房貸業(yè)務(wù)的考核壓力，同時(shí)部分中小型銀行干脆停止房貸業(yè)務(wù)。這些措施，與2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)遭受重磅調(diào)控時(shí)商業(yè)銀行的舉措幾乎如出一轍。然而高層反應(yīng)與2011年的默許不同：劉士余從“包容性金融”、“普惠金融”的高度，要求商業(yè)銀行給力。
然而，央行此舉是否有效，值得懷疑。首先，去年央行要求各家商業(yè)銀行加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債管理，并開始加強(qiáng)對(duì)同業(yè)業(yè)務(wù)的監(jiān)管，引起銀行間流動(dòng)性的緊張。輔之以余額寶等互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品對(duì)廣大儲(chǔ)戶的理財(cái)教育，銀行資金成本頓時(shí)升高。即便是目前資金已經(jīng)顯現(xiàn)寬松之際，1年期5%的理財(cái)收益率也是遍地都是。結(jié)果是，利率易上難下。商業(yè)銀行核心盈利模式——吃利差的空間被大幅擠壓。其次，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整呈現(xiàn)自發(fā)、全面的特征，有別于2011年政策大棒打壓的情景，因此可能更難被政策上的邊際調(diào)整所扭轉(zhuǎn)。目前業(yè)界普遍預(yù)期房地產(chǎn)苦日子至少還會(huì)持續(xù)幾個(gè)月，新房、二手房?jī)r(jià)格全面下跌是大概率事件。最后，由于房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期與土地財(cái)政、影子銀行、投機(jī)炒作等結(jié)構(gòu)性問題相綁定，所以政策端更進(jìn)一步放松的可能性也不大。綜合種種，央行這一舉措效果恐怕存疑。
劉士余的表態(tài)中還有一些信息需要注意。第一，只提住房貸款而不提房地產(chǎn)開發(fā)貸款，說明央行底線仍然分明，所保的是剛需而不是泡沫。第二，關(guān)注斷供、棄房風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)加強(qiáng)輿情監(jiān)測(cè)，在把握實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)避免市場(chǎng)由于片面信息而產(chǎn)生恐慌。第三，要求商業(yè)銀行“保本、微利就好”，“講政治”。話說得已經(jīng)很重了，說明形勢(shì)的確不容樂觀，同時(shí)也反過來看出央行對(duì)指導(dǎo)執(zhí)行力度的擔(dān)憂。
以五大行為首的十五家參會(huì)銀行代表著中國(guó)銀行業(yè)的主力，目前正處于利率市場(chǎng)化的大潮之中，但慘遭負(fù)債端和資產(chǎn)端改革程度不匹配的折磨：一方面要忍受不斷抬升的資金成本，另一方面又要服從監(jiān)管部門對(duì)資產(chǎn)配置的種種約束。所以在一些針鋒相對(duì)的時(shí)刻，商行的不滿可能會(huì)更容易令體制內(nèi)外所感知。市場(chǎng)化與保就業(yè)的指向沖突，盈利性與政治性的雙重?fù)?dān)當(dāng)，是商行尷尬的根本原因。那么此番央行表態(tài)折射出了改革的局部底限嗎?希望不是。畢竟本輪改革起步不久，如此擱淺實(shí)屬可惜。