在“分類調(diào)控”的指導(dǎo)思路下,地方政府紛紛啟動(dòng)救市,手段也可謂五花八門。除了常見的松綁限購、下調(diào)契稅之外,“限降令”也于近期橫空出世,成為頗受地方政府青睞的救市“法寶”。但需要注意的是,這種行政色彩濃厚的救市政策,正在干擾正常的價(jià)格機(jī)制,釋放“托市”信號,并與“市場主導(dǎo)”方向相悖。地方政府救市心切,但切忌拔苗助長,反而破壞市場機(jī)理。
價(jià)格信號是指導(dǎo)市場行為的重要機(jī)制。當(dāng)價(jià)格上漲時(shí),通常意味著市場供應(yīng)不足,利潤空間仍大,并可吸引投資進(jìn)入。而當(dāng)價(jià)格下跌時(shí),往往意味著供應(yīng)過;蛐枨蟛蛔悖麧櫩臻g小,不宜再追加投資。在一個(gè)健康的市場中,價(jià)格必然是有漲有跌,從而對市場主體的決策起到指導(dǎo)作用。
如今的房地產(chǎn)市場雖處于傳統(tǒng)的熱銷季節(jié),但“量價(jià)齊跌”的態(tài)勢已然確立。由于房地產(chǎn)的區(qū)域差別愈加明顯,不同層級的城市之間,有著不同的價(jià)格邏輯。其中,一線城市雖然供需仍然失衡,但由于利好過度透支,使得房價(jià)已背離市場購買力,在需求方的觀望情緒下,價(jià)格不得不向下微調(diào)。部分二三線城市供應(yīng)過剩,消化能力不足,房價(jià)存在下行壓力。這種價(jià)格變化反映了市場的真實(shí)情況,即當(dāng)前市場正處于調(diào)整階段,供需雙方都在觀望。
然而,一系列眼花繚亂的救市政策,正在干擾正常的價(jià)格機(jī)制。尤其是多個(gè)城市祭出“限降令”,更是釋放出“托市”的政策信號,即與“去行政化”的政策思路相悖,也會(huì)引發(fā)跟風(fēng)效應(yīng),從而對市場主體的決策帶來不利影響。
今年年初,監(jiān)管層提出“分類調(diào)控”的思路,意指針對不同的區(qū)域,實(shí)施不同的調(diào)控政策,這也給地方政府留出自我調(diào)整的空間。而從某種程度上說,“救市”的確存在一定的合理性,如個(gè)別城市正在實(shí)施限購政策,行政色彩濃厚,且難以達(dá)到效果,已失去了存在的必要。
但需要注意的是,我國房地產(chǎn)市場發(fā)展到現(xiàn)階段,總體供需關(guān)系趨于平衡,市場泡沫擠出,市場空間縮小,房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷一個(gè)變革的陣痛期。在這個(gè)階段,引導(dǎo)市場進(jìn)行自發(fā)調(diào)整,要比盲目救市更為重要。換句話說,地方政府的救市之手切勿伸太長。
首先,“去行政化”的大方向必須把握。行政調(diào)控手段對市場帶來的不利影響已無需贅言,隨著“限購令”逐漸淡化,“去行政化”也已拉開大幕。如今市場處于低點(diǎn),以行政手段進(jìn)行托市的行為屢見不鮮,對此需要警惕。事實(shí)上,就“限降令”的性質(zhì)來看,其不僅難以執(zhí)行,效果也必定不佳。
其次,樓市政策“紅線”必須堅(jiān)守。其中,一線城市的限購政策暫無調(diào)整的必要。為避免引發(fā)市場預(yù)期生變,必須嚴(yán)守現(xiàn)有調(diào)控手段。而信貸政策的底線同樣不可觸碰,尤其是最低首付比例政策,在監(jiān)管層未予調(diào)整的情況下,地方政府不應(yīng)擅自調(diào)整。
最后,與各項(xiàng)改革協(xié)調(diào)同步。房地產(chǎn)市場的發(fā)展,既與個(gè)人住房信息系統(tǒng)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等長效機(jī)制建設(shè)密不可分,又與區(qū)域一體、戶籍、土地等各項(xiàng)制度改革密切相關(guān)。各地對于政策的調(diào)整,需要依據(jù)上述改革進(jìn)展,協(xié)調(diào)推進(jìn),切勿只著眼于樓市本身而忽略大局。
只有在市場陷入低迷時(shí),才真正考驗(yàn)政府部門的智慧。當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于陣痛期,經(jīng)濟(jì)大勢也面臨調(diào)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵階段。此時(shí)應(yīng)真正將目光放到“市場化”和“可持續(xù)發(fā)展”的方向上來,以合理的方式推動(dòng)市場調(diào)整。拔苗助長,最終將事與愿違。