國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨天發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份全國(guó)70個(gè)大中城市中，與上月相比，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有35個(gè)，相比4月份增加了27個(gè)，房?jī)r(jià)環(huán)比下跌城市為近兩年來最多。5月份，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比持平的城市有20個(gè)，上漲的有15個(gè)。
統(tǒng)計(jì)局的官方權(quán)威數(shù)據(jù)，印證了近期彌漫市場(chǎng)的房?jī)r(jià)下跌預(yù)期，也印證了一些城市不斷爆出的樓市打折促銷傳聞。目前全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)的明顯松動(dòng)，不僅體現(xiàn)在房?jī)r(jià)環(huán)比下滑的城市數(shù)量大幅增加，也體現(xiàn)在平均價(jià)格方面。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年5月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.32%，是2012年6月以來首次下跌。
房?jī)r(jià)下跌已是現(xiàn)實(shí)，接下來中國(guó)樓市面臨的是“小拐點(diǎn)”還是“大拐點(diǎn)”?下跌是正常的市場(chǎng)調(diào)整，還是斷崖式暴跌的開始?目前，無論是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)還是國(guó)內(nèi)外專家學(xué)者，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整階段基本沒有異議，爭(zhēng)議在于拐點(diǎn)是大是小，房?jī)r(jià)是否面臨跳水的風(fēng)險(xiǎn)。
首先需要明確的是，此次房?jī)r(jià)調(diào)整是中國(guó)樓市形成后，十幾年來首次非行政干預(yù)因素導(dǎo)致的市場(chǎng)波動(dòng)。既然調(diào)整是市場(chǎng)自發(fā)形成的，從市場(chǎng)自身探討下跌的原因以及可能的下跌方式，應(yīng)該是具有說服力的。進(jìn)入2014年以來，樓市交易活動(dòng)明顯降溫，觀察各類數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致本輪樓市調(diào)整的最重要因素是供過于求。近年來房?jī)r(jià)大漲，由此產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生極大刺激。以去年為例，新屋開工面積遠(yuǎn)超當(dāng)年住房銷售面積，高出比例約25%。這樣強(qiáng)大的供給在積累了若干年后，形成了中短期內(nèi)供過于求的局面。數(shù)據(jù)顯示，目前在建的所有房地產(chǎn)項(xiàng)目需要4年多時(shí)間才能銷售完畢，遠(yuǎn)高于此前3.4年的平均水平。
結(jié)合供求狀況，可以大致得出目前房?jī)r(jià)下跌的原因。一些城市由于庫存壓力較大，同時(shí)，在經(jīng)歷房?jī)r(jià)大幅上漲后市場(chǎng)前景不明，多數(shù)購房者持幣觀望。在此狀況下，一些資金趨緊的房企率先打折促銷，導(dǎo)致房?jī)r(jià)有所下降。
目前房?jī)r(jià)的正常調(diào)整，是否會(huì)導(dǎo)致斷崖式下跌?房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，通常導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)暴跌的直接原因，是市場(chǎng)資金鏈斷裂。以2008年美國(guó)次貸危機(jī)為例，為了拉動(dòng)房地產(chǎn)需求，危機(jī)前美國(guó)地產(chǎn)商大搞低首付甚至零首付，催生大量投資投機(jī)性需求。房?jī)r(jià)被炒高見頂后開始逐步下跌，在巨大的投資杠桿作用下，幅度不大的房?jī)r(jià)下跌也會(huì)導(dǎo)致投資者破產(chǎn)，接著是地產(chǎn)商破產(chǎn)、投資銀行破產(chǎn)，由此引發(fā)危機(jī)，在危機(jī)爆發(fā)后又帶動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步暴跌。
分析我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀，個(gè)人按揭貸款首付比例一直較高，房貸“斷供”的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不大。中國(guó)房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)主要來自地產(chǎn)商開發(fā)貸款。近年來銀行信貸趨緊，許多房企不得不通過地產(chǎn)信托、私募基金等“影子銀行”獲取資金，完成土地購置以及開發(fā)建設(shè)。影子銀行提高了地產(chǎn)商的資金杠桿水平，也加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)。與房地產(chǎn)相關(guān)的影子銀行融資具體規(guī)模還沒有準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)，其潛在風(fēng)險(xiǎn)也未可知。盡管如此，影子銀行問題已引起有關(guān)部門的高度重視，此類業(yè)務(wù)的規(guī)模也在大幅減少。目前難以看出，影子銀行問題會(huì)引發(fā)我國(guó)住房金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。也就是說，由大規(guī)模資金鏈斷裂引爆的房?jī)r(jià)斷崖式下跌風(fēng)險(xiǎn)，在我國(guó)發(fā)生的概率很小。
從長(zhǎng)期因素看，我國(guó)的真實(shí)城市化率不超過40%，未來城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展將為住房市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)有效的需求。城鎮(zhèn)化因素是我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)可以避免劇烈波動(dòng)的最重要支撐。當(dāng)然，即使樓市面臨的是溫和調(diào)整，也很可能意味著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。過去十多年依靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的粗放模式是此前的房?jī)r(jià)暴漲重要推手，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整已初見成效，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的改變，房?jī)r(jià)也必將失去持續(xù)上漲的動(dòng)力。