自房地產(chǎn)行業(yè)進入下行周期以來，各種“救市”企圖從未停止過試探。最近，松綁限購的城市不斷增加，在購房人資格審查，購房區(qū)域、購房套數(shù)、特定面積區(qū)間、購房落戶條件等方面放松限制。分析人士認為松綁限購或明或暗旨在“救市”。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，在限購方面有不同程度松動的城市達到19個，占所有實施限購的46個城市的比例超過四成，相信未來還會有更多的城市加入其中。不斷擴容的取消限購，能不能給房地產(chǎn)市場注入新的活力，進而拯救調(diào)整中的房地產(chǎn)市場?
事物的發(fā)展都有其自身規(guī)律性，房地產(chǎn)市場的發(fā)展到了何種階段?數(shù)據(jù)最有發(fā)言權(quán)。國家統(tǒng)計局近日公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長14.1%，較1~5月回落0.6個百分點，新開工面積、商品房銷售面積及銷售額仍為負增長，降幅略有緩和。資金面繼續(xù)收緊，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金1至6月同比增長3%，回落0.6個百分點，其中國內(nèi)貸款、定金及預收款、個人按揭貸款增速均顯著下滑。房價方面，6月份全國70個大中城市房價指數(shù)創(chuàng)下自2011年1月開始統(tǒng)計以來下跌范圍最大紀錄，6月份新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市多達55個，二手住宅價格環(huán)比下降的城市也增加到52個。
綜合周期性因素和其他一些指標的分析，人們得出了房地產(chǎn)拐點已經(jīng)到來這樣一個結(jié)論，而這一判斷漸成市場主流觀點。
這一輪房地產(chǎn)調(diào)整，有商業(yè)銀行提高住房按揭貸款利率、大幅放緩按揭審批進度以及人們對市場、政策預期不明朗和去年基數(shù)過高等多重因素的影響，但供需失衡、結(jié)構(gòu)失衡、價格與購買力失衡才是最根本的原因。經(jīng)過十余年的高歌猛進，今天中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)不同于以往，總銷售面積累積逾60多億平方米，存量規(guī)模已經(jīng)足夠大。自古盛極必衰，市場普遍認為2013年13.1億平方米的銷售量很可能是中國房地產(chǎn)市場銷售的天花板。房地產(chǎn)的下滑是一種客觀趨勢，用本報專家委員會委員、國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松的話說，“政策的力量除非足夠強大，否則難以扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成的趨勢”。
既然房地產(chǎn)業(yè)的下降周期已經(jīng)或者說正在開啟，限購政策放松的效果就很可能會讓那些寄希望于通過此政策調(diào)整來快速消化庫存的城市失望，因為最終影響房地產(chǎn)市場運行的關(guān)鍵因素是供需關(guān)系，單一的某一項政策的改變只能擾動而不可能逆轉(zhuǎn)市場的供需狀況，也不足以影響市場預期。本月10日取消限購的濟南的情況就初步證實了這一點。在取消限購的最初兩天，即7月10日11日濟南網(wǎng)上簽約量顯著放大，之后的幾天網(wǎng)簽量就被市場觀察人士評論為“出現(xiàn)平穩(wěn)信號”，價格也沒有應聲而動。根據(jù)各地限購政策，限購放開一般只對投資性需求影響較大，而投資性需求在房地產(chǎn)投資快速賺錢的光環(huán)褪去以后迅速下降，因此放松限購所起的作用將十分有限，需求在短暫的釋放之后，很快就會歸于平淡，遑論給房地產(chǎn)市場注入新的活力。
限購政策，作為特定時期的行政手段，退出市場是早晚的事。從這點上來說，目前一些城市取消限購等行政性非市場化的舉措或許可以說得通。但應該未雨綢繆的是，取消限購的合理性在于讓市場發(fā)揮更大作用，而不能讓市場參與各方理解成或者實際演變成另一種行政“救市”行動。在地方政府對土地財政依賴難以解除的背景下，錯誤的理解易于被利用、演化為購房者的沖動，從而進一步扭曲市場關(guān)系，造成更大的失衡，積累更大的風險。
我國房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷變革，陣痛不可避免，房地產(chǎn)下行風險也是實體經(jīng)濟不得不面對的客觀現(xiàn)實。我們要做的是降低房地產(chǎn)劇烈波動對經(jīng)濟造成的影響，讓房地產(chǎn)風險釋放得更自然更平穩(wěn)些。而推進棚戶區(qū)改造和保障房建設以及加快完善房地產(chǎn)項目周邊的配套設施都是對沖風險的具體舉措。在這個階段，引導市場進行自發(fā)調(diào)整，遠比盲目“救市”更為重要。套用一句歌詞：你救或不救，趨勢就在那里，不逆不轉(zhuǎn)。既然如此，不如讓房地產(chǎn)行業(yè)來一場符合其發(fā)展規(guī)律的自然減速吧。
