不必期待房價(jià)的中短期反彈，更不必僥幸地等待政策托市，在市場趨勢已經(jīng)漸明時(shí)，任何逆市場的托市行為，最終均只會是螳臂當(dāng)車。
今年下半年以來，一連串的政策托市，依然未能扭轉(zhuǎn)樓市日趨蕭瑟的數(shù)據(jù)。11月18日，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份70大城市新建商品房住宅價(jià)格環(huán)比無一上漲，同比更是連續(xù)下跌兩月且跌幅擴(kuò)大至2.62%。
盡管仍有部分市場人士心存僥幸，以“10月份房價(jià)環(huán)比價(jià)格降幅收窄”和“政策托市仍將持續(xù)”為由，認(rèn)為房價(jià)已經(jīng)進(jìn)入到階段性探底回升通道，但只要具有理性研判的思維，我們就會發(fā)現(xiàn)，上述兩大理由是經(jīng)不起仔細(xì)推敲的。
首先，市場價(jià)格走勢不可能是一條直線，在一定的區(qū)間內(nèi)，從來都是在震蕩盤整中尋找趨勢。依此而論，以“10月份房價(jià)環(huán)比降幅收窄”為由，僥幸地認(rèn)為房價(jià)已經(jīng)進(jìn)入階段性探底回升通道，顯然是過度樂觀，更何況，10月份房價(jià)環(huán)比依然在下跌、且同比跌幅更呈加大態(tài)勢。
而“政策托市仍將持續(xù)”其本身就是個(gè)偽命題、甚至是一個(gè)負(fù)相關(guān)命題。今年主要的托市政策，一是“各大城市紛紛取消限購”，不管地方政府的主觀目的是什么，這一行為的本質(zhì)是回歸市場化，二是“央行調(diào)整房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”，此舉的政策托市目的極其明顯。然而，在今年下半年持續(xù)的政策托市下，樓市整體氛圍并未回暖，相反，房價(jià)反而由上半年的徘徊式波動(dòng)，全面進(jìn)入持續(xù)震蕩下行的通道。對此，我國樓市其實(shí)早就有反向參照的歷史，過去十年間，我國房價(jià)伴隨著政策調(diào)控的打壓一路突飛猛進(jìn)，以此為參照，罔顧市場力量而過于依賴政策托市，是無法取得預(yù)期效果的。
其實(shí)無論是基于房屋租售比、還是房價(jià)收入比這兩大核心指標(biāo)，我國房地產(chǎn)市場早就應(yīng)該進(jìn)入下行通道，部分市場人士對此無視，要么是無知者無畏，要么就是別有用心的房托。即使以房價(jià)已經(jīng)稍顯松動(dòng)的當(dāng)下而言，與國際通行標(biāo)準(zhǔn)相比，我國房屋租售比和房價(jià)收入比均遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離合理區(qū)間。
除新房和二手房價(jià)格指樓外，房地產(chǎn)住宅的新開工面積則代表著開發(fā)商對未來樓市的真實(shí)預(yù)判。數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，全國房地產(chǎn)住宅新開工面積僅為10.3億平方米，同比大幅下降9.8%，這明顯表明開發(fā)商對未來樓市已經(jīng)產(chǎn)生較嚴(yán)重的悲觀情緒。除此之外，螺紋鋼價(jià)格自去年年初至今已經(jīng)大跌近45%，表面看大跌是由鐵礦石價(jià)格暴跌引發(fā)，但過去鐵礦石價(jià)格之所以一路狂漲，其根源之一正在于我國固定資產(chǎn)投資的持續(xù)加速，而這與房價(jià)就存在極強(qiáng)的正相關(guān)性。
不必期待房價(jià)的中短期反彈，更不必僥幸地等待政策托市，在市場趨勢已經(jīng)漸明時(shí)，任何逆市場的托市行為，最終均只會是螳臂當(dāng)車。
之于當(dāng)下，我們已經(jīng)有充足的理由作出判斷，在未來1到3年的中短期內(nèi)，房價(jià)整體只會震蕩下行而絕無可能進(jìn)入反彈通道，在未來3年內(nèi)房價(jià)相比CPI下跌20%左右，可以說是一個(gè)大概率。而未來3年以上房價(jià)的長期走勢，其取決于我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)情況，因?yàn)橹挥袑?shí)體經(jīng)濟(jì)真正實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)型升級，才有可能引發(fā)新一輪農(nóng)村人口向城市的遷移，也才有可能切實(shí)增強(qiáng)剛需者的購房能力。
