上周，央行宣布降低存款準(zhǔn)備金率，但這一利好措施并未給股市帶來(lái)刺激，隨著“降準(zhǔn)”政策繼續(xù)發(fā)酵，反而有關(guān)樓市的輿論發(fā)生了變化，一些人對(duì)降準(zhǔn)刺激樓市活躍抱了不小的期望。但筆者以為，“降準(zhǔn)”源于我國(guó)貨幣供應(yīng)機(jī)制生變，主要應(yīng)對(duì)結(jié)構(gòu)性通貨緊縮，本次“降準(zhǔn)”無(wú)關(guān)樓市興衰，加快去庫(kù)存仍是今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要挑戰(zhàn)。
央行重啟“降準(zhǔn)”并非偶然，主要因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)貨幣供應(yīng)機(jī)制已發(fā)生重大變化。去年第四季度，國(guó)際收支的資本和金融項(xiàng)目逆差急劇增加，國(guó)際儲(chǔ)備資產(chǎn)減少1844億元人民幣，市場(chǎng)預(yù)期美元指數(shù)將有兩位數(shù)漲幅空間，我國(guó)資本外流壓力明顯增加。這種變化，使我國(guó)外匯占款在基礎(chǔ)貨幣供應(yīng)中的作用下降，為存款準(zhǔn)備金率調(diào)整提供了空間。
可見(jiàn)，本次“降準(zhǔn)”更多的是對(duì)貨幣供應(yīng)機(jī)制結(jié)構(gòu)性變化的修復(fù)，并不意味著穩(wěn)健貨幣政策方向出現(xiàn)重大調(diào)整。針對(duì)經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)變化靈活進(jìn)行貨幣政策操作，是對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的
“松緊適度”貨幣政策的最好詮釋。貨幣政策無(wú)論是使用總量工具，還是使用價(jià)格工具，既可能是宏觀經(jīng)濟(jì)金融條件變化所觸發(fā)，也可能是主動(dòng)調(diào)控、積極作為。但歸根結(jié)底，穩(wěn)健貨幣政策就是要為宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力積聚創(chuàng)造一個(gè)適宜的貨幣金融環(huán)境。
“降準(zhǔn)”將利好宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)仍在弱平衡中艱難復(fù)蘇，一些經(jīng)濟(jì)疲弱的國(guó)家相繼調(diào)整貨幣政策，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力也明顯增大，已經(jīng)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性通貨緊縮的跡象，影響到了宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。據(jù)測(cè)算，本次“降準(zhǔn)”將釋放6000億元以上的流動(dòng)性，顯著改善金融機(jī)構(gòu)貸款能力，而去年末非對(duì)稱(chēng)降息導(dǎo)致存貸利差收窄，也將刺激金融機(jī)構(gòu)放貸積極性，有助于實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本回落。同時(shí)，此次“降準(zhǔn)”還強(qiáng)調(diào)定向滴灌，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)加快調(diào)整。
本次“降準(zhǔn)”操作無(wú)關(guān)樓市運(yùn)行。雖然貨幣環(huán)境變化與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，但本次“降準(zhǔn)”很難稱(chēng)得上是樓市利好。對(duì)貨幣供應(yīng)機(jī)制結(jié)構(gòu)性變化的修復(fù)，表明了不太可能會(huì)向整個(gè)經(jīng)濟(jì)大幅“注水”，政策目標(biāo)也顯然不是刺激已顯疲軟的樓市。而“降準(zhǔn)”對(duì)貨幣供應(yīng)總量與結(jié)構(gòu)的變化，存在復(fù)雜的傳導(dǎo)機(jī)制，最終能夠多少利好樓市不得而知。從根本上講，決定樓市興衰主要還是市場(chǎng)有效需求。由于過(guò)去十多年，我國(guó)居民購(gòu)買(mǎi)能力已經(jīng)過(guò)度透支，房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯偏離居民收入和市場(chǎng)租金，導(dǎo)致未來(lái)住宅需求增長(zhǎng)動(dòng)力不足。我國(guó)已經(jīng)徹底離開(kāi)住宅短缺時(shí)代，巨大住宅庫(kù)存已經(jīng)橫亙面前，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要從增量住宅需求向存量住宅優(yōu)化轉(zhuǎn)移，住宅品質(zhì)建設(shè)將會(huì)得到市場(chǎng)更多認(rèn)可。隨著不動(dòng)產(chǎn)全國(guó)統(tǒng)一登記制度實(shí)施，朦朧中的房產(chǎn)稅越行越近，對(duì)投資性置業(yè)已產(chǎn)生重大影響。
綜合來(lái)看，制約我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的因素不會(huì)因?yàn)椤敖禍?zhǔn)”而消失，而市場(chǎng)有效需求不足、房地產(chǎn)投資價(jià)值回落、居民購(gòu)買(mǎi)力過(guò)度透支、住宅庫(kù)存規(guī)模巨大等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題相互交織綜合影響，決定了今年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍將面臨調(diào)整壓力。如何利用當(dāng)前有利時(shí)機(jī)，加快銷(xiāo)售、消化庫(kù)存，是今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的主要挑戰(zhàn)。
新年以來(lái)，我國(guó)一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)非�；钴S，新地王再次刷新紀(jì)錄，樓市回暖預(yù)期增強(qiáng)。從數(shù)據(jù)看，2015年1月份全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格在經(jīng)歷連續(xù)8個(gè)月下跌后環(huán)比微漲0.21%。其中，北京、上海等十大城市新建住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.59%;北京環(huán)比上漲1.15%，漲幅居十大城市首位。盡管如此，新建住宅價(jià)格環(huán)比上升，更多是前期拿地成本過(guò)高，實(shí)際上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)空間已經(jīng)收縮。而從市場(chǎng)成交看，更具代表性的二手房平均價(jià)格在環(huán)比下降，反映出樓市運(yùn)行的不確定性。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)二手住宅活躍樣本的調(diào)查，2015年1月，北京等十大城市主城區(qū)二手住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.53%，同比下跌2.41%。二手住宅交易價(jià)格更能反映樓市人氣，也更具有代表性。應(yīng)該看到，二手住宅交易價(jià)格環(huán)比下跌，表明一線(xiàn)樓市回暖還需謹(jǐn)慎觀察。
