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據(jù)本報昨日報道，近期，房地產(chǎn)上市公司紛紛大量囤積土地，北辰實業(yè)、金地、保利地產(chǎn)等都有幾百上千萬平方米土地儲備。去年以來，萬科地產(chǎn)也改變策略開始囤積土地。
建行最近的研究報告也顯示：2001年初至今年5月份，開發(fā)商累計購置土地21.62億平方米，實際僅開發(fā)完成12.96億平方米，不足購置面積60％，這成為房價上漲的重要原因。
必須承認(rèn)，地產(chǎn)上市公司、高收入的買房人和炒房者、一些地方政府，這三種力量已經(jīng)成為當(dāng)前調(diào)控房價的最大障礙。后兩種力量過去論述較多，而地產(chǎn)上市公司的舉動更值得我們重視。
從拿地層面來說，自“8·31”之后，中小開發(fā)商受到的沖擊要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上市公司。中小開發(fā)商幾乎在所有的土地競拍現(xiàn)場中消失，所謂的土地競拍實際變成了少數(shù)上市公司的“獨角戲”，壟斷跡象越來越明顯。譬如，去年底拍賣的北京廣渠路36號地塊，拼搶的13家地產(chǎn)商都是巨頭，上市公司華潤置地報出30.5億元的最高價，是招標(biāo)底價的1.78倍。
而且地產(chǎn)上市公司為何拿地不含糊？一方面，對于地產(chǎn)上市公司來說，投資者所觀察的最重要指標(biāo)就是土地儲備量；另一方面，股市利好和房價持續(xù)高漲，為上市公司天價拿地儲備了充沛的資金。還有一點是，土地緊缺的現(xiàn)實給了這些上市公司很好的市場預(yù)期。
地產(chǎn)上市公司在天價拿地后，并沒有立即投入開發(fā)，而是囤積起來等待增值以實現(xiàn)利益最大化。根據(jù)萬科2006年年報顯示的土地儲備量，保守估計至少可以維持4年以上。其他上市公司手里的土地也多得驚人，如金地年報披露，公司未結(jié)算的土地儲備建筑面積超過700萬平方米，可以保證公司5年的開發(fā)需要。
再如，保利地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，其現(xiàn)有土地儲備1000多萬平方米左右，分布在全國10個城市，至少保證了未來3年房地產(chǎn)開發(fā)所需。
同時，包括萬科、富力等在內(nèi)的京滬深穗知名開發(fā)商頻頻接到一些中小開發(fā)商拋來的“橄欖枝”，要求轉(zhuǎn)讓地塊或者合作開發(fā)。這充分說明，中小開發(fā)商的“速亡”加快了這些上市地產(chǎn)公司的壟斷步伐。而導(dǎo)致中小開發(fā)商提前退場的其中一個原因，是一些政策在決策不科學(xué)、急于求成的情況下發(fā)力，打破了市場自然發(fā)展的客觀規(guī)律。
中國樓市進(jìn)入寡頭時代的跡象越來越明顯，政府需要保持清醒，充分利用調(diào)節(jié)職能讓市場多元化，平衡各方利益關(guān)系，切忌“把雞蛋放在一個籃子”。民眾希望看到的是，未來的樓市，是重信譽、有社會責(zé)任意識的發(fā)展商之間的競爭，而不是演繹成從占有資源發(fā)展到壟斷資源的地產(chǎn)寡頭間互相抬轎子、哄抬市場的局面。如果沒有中小開發(fā)商的參與，在一個失衡的市場上，政府和買房人將更加被動與無奈。 |