|
今年以來(lái)，全國(guó)的樓市一片火爆。6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.1%，漲幅創(chuàng)出23個(gè)月來(lái)的新高。如果以“房?jī)r(jià)上漲被有效控制”作為衡量調(diào)控效果的標(biāo)準(zhǔn)，那么無(wú)須諱言，始自2005年以來(lái)的三輪調(diào)控政策效果均可以宣告落空。
當(dāng)然，在房產(chǎn)調(diào)控的政策失利之后，政策調(diào)控方向也正在出現(xiàn)一些積極的變化：調(diào)控思路從“最嚴(yán)格的土地供應(yīng)制度”轉(zhuǎn)為“擴(kuò)大住房有效供給”，從打壓供給與需求，轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)加大房產(chǎn)市場(chǎng)供給。
這一變化意味著樓市調(diào)控開始走上正軌，因?yàn)楣┣笠?guī)律永遠(yuǎn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的鐵律。就以今年房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)因?yàn)槔c以往不同，今年的房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力源自剛性的自住需求爆發(fā)，隨后才帶動(dòng)了投機(jī)性資金的介入。由此可見，需求本身是有回歸健康狀態(tài)的可能，這就充分表明市場(chǎng)供給不足才是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲主因，也理應(yīng)成為調(diào)控政策的著力點(diǎn)。
但是，找到問(wèn)題的主因并不意味著問(wèn)題可以迎刃而解，政府以增加有效供給為目的的政策卻在現(xiàn)實(shí)中遭遇了軟釘子。據(jù)報(bào)道，很多房地產(chǎn)開發(fā)商大量囤積土地，北辰實(shí)業(yè)、金地、保利地產(chǎn)上市公司等都有幾百上千萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。更為嚴(yán)重的是，開發(fā)商在拿到土地后會(huì)故意延遲開發(fā)，人為囤積土地。2001年初至今年5月份，開發(fā)商累計(jì)購(gòu)置土地21.62億平方米，實(shí)際僅開發(fā)完成12.96億平方米。由此導(dǎo)致的結(jié)果就是，一方面是國(guó)土資源部在著力敦促各個(gè)地方政府開始加大土地供應(yīng)量，但另一方面，在開發(fā)商大肆拿地、囤地的情況下，只是讓增加供應(yīng)的土地變成了開發(fā)商的“土地儲(chǔ)備”。政府試圖通過(guò)增加土地供應(yīng)，進(jìn)而增加市場(chǎng)房地產(chǎn)供應(yīng)，最終使得房?jī)r(jià)不再上漲甚至下降的愿望因此而落空。
表面看來(lái)，阻礙這一政策鏈條顯效的原因在于房產(chǎn)開發(fā)商，由于其惡意囤積土地的行為讓鏈條從中斷裂，但實(shí)質(zhì)卻未必如此。事實(shí)上，為了防止開發(fā)商囤積土地，政府早就做出了明文規(guī)定：1999年4月26日國(guó)土資源部通過(guò)的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，連續(xù)2年未使用的閑置土地，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回土地使用者的土地使用權(quán)。但是，從執(zhí)行情況來(lái)看，這一打擊囤地行為最直接的《辦法》卻在現(xiàn)實(shí)中基本落空，真正被收回的土地少之又少，《辦法》幾乎不存在任何威懾力。
《辦法》的落空暴露出的是一個(gè)深層的問(wèn)題，即我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)存在隱形的利益鏈條。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不是真正意義的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，而是政府主導(dǎo)的運(yùn)作體制，具體體現(xiàn)就是房地產(chǎn)業(yè)的命脈——土地資源掌握在政府手里。由于土地市場(chǎng)供給處于獨(dú)家壟斷的狀態(tài)，就必然出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中有關(guān)壟斷弊病的說(shuō)法，也就是“更高的價(jià)格與更少的供給量”。事實(shí)也確實(shí)如此，在2003年之前，我國(guó)土地出讓面積增速一直維持在40%左右，原因就是當(dāng)時(shí)我國(guó)國(guó)有土地掌握在各類企業(yè)、軍隊(duì)、各級(jí)政府機(jī)關(guān)手中，他們都可以向房地產(chǎn)商出讓土地，這意味著過(guò)去的土地供應(yīng)基本上是具有競(jìng)爭(zhēng)彈性的。但是從2003年開始，土地供應(yīng)制度發(fā)生了根本性變化，土地由多渠道供應(yīng)轉(zhuǎn)向地方政府壟斷供應(yīng)，土地供給增速隨之出現(xiàn)了大幅下降，至2005年甚至增速幾乎為零。
地方政府壟斷土地供給，就會(huì)形成一個(gè)新的利益鏈條，即房產(chǎn)價(jià)格越高、開發(fā)利潤(rùn)越大，開發(fā)商競(jìng)拍土地的熱情就越高，地方政府獲得拍賣收入的直接經(jīng)濟(jì)利益就越大。在這樣的利益鏈條作用之下，讓開發(fā)商和地方政府利益一體化：開發(fā)商通過(guò)囤積土地謀求推高房?jī)r(jià)的舉措，最終也會(huì)體現(xiàn)在地方政府的經(jīng)濟(jì)利益增長(zhǎng)上，由此作為執(zhí)行處罰囤積土地主體的地方政府，怠于執(zhí)法自然不足為奇了。
因此，盡管增加從土地到房產(chǎn)的有效市場(chǎng)供給，的確是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的有效政策選擇，但是在落實(shí)政策的細(xì)節(jié)上，如何讓執(zhí)行政策主體能夠超脫于利益鏈條之外，打破土地供給的壟斷機(jī)制，才是決定未來(lái)房?jī)r(jià)能否實(shí)現(xiàn)見頂回落的關(guān)鍵。
|