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| 2007-08-03 作者：陳則明(上海學(xué)者) 來(lái)源:新京報(bào) |
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目前有一些居民擁有二套以上住房，目前需要有政策促使這些多余的住房推向市場(chǎng)。而當(dāng)下的情況是，契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、轉(zhuǎn)讓所得稅等調(diào)控政策紛紛出臺(tái)，制約了這些住房出售。
近來(lái)，萬(wàn)科、保利、北辰等房地產(chǎn)企業(yè)大量買地，與此同時(shí)，買地的房地產(chǎn)上市公司的股票都扶搖直上，地產(chǎn)商又一次處于風(fēng)口浪尖。(據(jù)《東方早報(bào)》)其實(shí)，說(shuō)這些開發(fā)商囤地可能并不確切，買地之后，若干年不建不賣才算囤積。用一個(gè)時(shí)髦的詞，開發(fā)商在加緊“土地儲(chǔ)備”。
開發(fā)商大量買地，給出了兩個(gè)信息。一是政府部門近期大量推出招投標(biāo)土地，二是開發(fā)商看好后期房?jī)r(jià)上漲。近年來(lái)的調(diào)控政策基本可以分為三種類型，緊縮銀根，緊縮地根，增加交易稅收。在上世紀(jì)90年代初，這“三板斧”是相當(dāng)有效的，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)還剛剛起步，任何緊縮政策都會(huì)造成巨大的心理效應(yīng)。但如今這“三板斧”效果正在減弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過了長(zhǎng)足的發(fā)展，價(jià)格已經(jīng)主要受供求關(guān)系影響。今年初，政府提出增加供給，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，應(yīng)該說(shuō)是遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的調(diào)控措施。
政府?dāng)U大土地供應(yīng)是必要的，否則今后幾年會(huì)出現(xiàn)更嚴(yán)重的供不應(yīng)求。一級(jí)市場(chǎng)受開發(fā)商經(jīng)營(yíng)策略的影響，并不能直接形成當(dāng)前的供給，現(xiàn)在要解決的問題是增加當(dāng)前的供應(yīng)。許多建議都認(rèn)為應(yīng)該促進(jìn)存量土地形成供給，因?yàn)槟承┏鞘械拇媪客恋乜山娣e甚至和目前的所有住房面積相當(dāng)。
但是，存量土地短期內(nèi)形成商品房供給同樣比較困難。
一是開發(fā)商刻意長(zhǎng)期閑置囤積的土地并不多。2004年之前土地出讓的成本比較低，閑置項(xiàng)目具有相當(dāng)大的獲利空間，堅(jiān)持捂地的項(xiàng)目可能有一些。但是，經(jīng)過2005年以來(lái)的調(diào)控，有資金和風(fēng)險(xiǎn)承受能力的閑置項(xiàng)目就大量減少。二是爛尾樓也大量減少。在一線城市市中心一般是“錢找項(xiàng)目”，各種基金、投資銀行在社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)期利好條件下，熱購(gòu)樓宇，開發(fā)商被“套牢”的可能性非常小。三是開發(fā)環(huán)節(jié)的延遲。一般來(lái)說(shuō)，已經(jīng)出讓的存量土地要形成竣工商品房要經(jīng)過約180個(gè)圖章審批。正常情況下這個(gè)過程要2到3年時(shí)間，但開發(fā)過程難免有某個(gè)環(huán)節(jié)遇到阻礙。四是動(dòng)遷的延遲，近年來(lái)動(dòng)遷成本逐年提高，政府為緩解動(dòng)遷矛盾而控制動(dòng)遷節(jié)奏，使動(dòng)遷的周期越來(lái)越長(zhǎng)。五是政府的土地儲(chǔ)備，生地出讓促使開發(fā)商追求經(jīng)濟(jì)利益，造成動(dòng)遷矛盾。把生地開發(fā)成熟地出讓，這個(gè)過程比較漫長(zhǎng)。六是根據(jù)“雙增雙減”調(diào)整規(guī)劃，提升城市環(huán)境，使原來(lái)的可建面積重新規(guī)劃減少。可見存量土地轉(zhuǎn)入住房供應(yīng)也不是一件易事。
增加住房供給最直接的辦法就是盤活存量住房。美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有80%是二手房交易，新建住房非常少。中國(guó)的開發(fā)商開發(fā)的住房，要滿足大部分需求，而在美國(guó)只需要滿足20%的需求。一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，最重要的標(biāo)志就是二手房交易的比例占多數(shù)。中國(guó)目前有一些居民擁有二套以上住房，并且一些投資者是投資房?jī)r(jià)增值，而不是投資出租。
目前需要有政策促使這些多余的住房推向市場(chǎng)。而當(dāng)下的情況是，契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、轉(zhuǎn)讓所得稅等等調(diào)控政策紛紛出臺(tái)，制約了這些住房出售。杭州市開征20%轉(zhuǎn)讓所得稅之時(shí)，就是房?jī)r(jià)漲20%之時(shí)。上海市在春節(jié)房地產(chǎn)銷售價(jià)格處于低潮的時(shí)候，上家不愿承擔(dān)這些稅賦，市場(chǎng)根本沒有二手房供應(yīng)，房?jī)r(jià)反彈必然。北京公房還沒有完全放開，市場(chǎng)有效的供給只能來(lái)自于新建房。而盤活存量，前提就是減稅。 |
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