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| 調(diào)控房?jī)r(jià)需要銀行出手 |
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| 2007-10-26 陳曉彬 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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最近，銀行業(yè)對(duì)購(gòu)買(mǎi)“二手房”或第二套住房的貸款采取了一些限制措施，意在抑制對(duì)住房的投資性需求。輿論對(duì)此褒貶不一，這些措施能否抑制投資性購(gòu)房的需求，從而抑制房?jī)r(jià)提高的速度，也還有待觀察。不過(guò)，筆者認(rèn)為，調(diào)控房?jī)r(jià)確實(shí)需要銀行出手了，在一定意義上說(shuō)，真正掌控房?jī)r(jià)的鑰匙在銀行手中。
房?jī)r(jià)過(guò)高，而且仍在繼續(xù)推高，令想解決自己最基本居住需求和亟待改善自己居住條件的購(gòu)房者怨聲四起，這正形成的一個(gè)社會(huì)問(wèn)題；房?jī)r(jià)過(guò)高，也給今后中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)又好又快地發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重威脅。但是，既然選擇了市場(chǎng)化取向的住房制度改革，就應(yīng)該讓大多數(shù)城市居民靠完全市場(chǎng)化的商品房市場(chǎng)解決自己的需求。政府除了應(yīng)為少部分無(wú)力在市場(chǎng)上獲得起碼居住條件的低收入者提供價(jià)格受到直接控制的廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房外，不能，也不應(yīng)該用行政手段直接干預(yù)商品房?jī)r(jià)格。
盡管政府不用行政手段直接決定商品房的價(jià)格，但房?jī)r(jià)也不完全是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者在市場(chǎng)上博弈的結(jié)果，銀行在幕后發(fā)揮著重要作用。人所共知，開(kāi)發(fā)商蓋房子要靠銀行貸款。有資料顯示，截至今年6月末，銀行向房地產(chǎn)商提供的開(kāi)發(fā)貸款余額已達(dá)1.7萬(wàn)億元。據(jù)估算，信貸資金在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中的比重已超過(guò)半數(shù)。至于購(gòu)房者中，絕大多數(shù)人更是要靠從銀行借錢(qián)才買(mǎi)得起房。有人說(shuō)，銀行是中國(guó)“最大的房東”。從法理上說(shuō)，此話不夠確切，但銀行確實(shí)能對(duì)房?jī)r(jià)發(fā)揮舉足輕重的作用。如果，銀行收緊還款的期限，開(kāi)發(fā)商就很難“捂盤(pán)”惜售；如果銀行放款時(shí)根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況采取區(qū)別政策，就能調(diào)節(jié)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加適合中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，價(jià)格相對(duì)低廉住房的供應(yīng)量；如果銀行能按照中國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平，更科學(xué)地確定購(gòu)房者合理的住房需求，制訂貸款條件，就能抑制一部分超越當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的購(gòu)房需求。
銀行業(yè)精英薈萃，肯定比一般人更明白這些道理，肯定也能設(shè)計(jì)出切實(shí)可行的具體操作方案，但可能考慮更多是自己的近期利益。房?jī)r(jià)高漲，開(kāi)發(fā)商喜笑顏開(kāi)；地方政府明里、暗里財(cái)源滾滾；已經(jīng)買(mǎi)房的人，看到自己的財(cái)產(chǎn)一天天升值，也會(huì)沾沾自喜。但銀行可能更是在偷著樂(lè)。有資料顯示，近10年來(lái)，中國(guó)商業(yè)性房貸增長(zhǎng)了百多倍。到今年年中時(shí)，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款已占本幣貸款的17%。只要房?jī)r(jià)漲，就意味著抵押給銀行的房地產(chǎn)在不斷升值。借錢(qián)的人為保住自己越來(lái)越值錢(qián)房產(chǎn)，自然會(huì)盡力還賬。即使有人還不起賬，房屋也能拍賣出好價(jià)錢(qián)，銀行不會(huì)有什么損失。所以銀行業(yè)普遍認(rèn)為，房貸是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)暴跌，“房奴”們覺(jué)得與其繼續(xù)為當(dāng)初高價(jià)買(mǎi)來(lái)的老房還款，還不放棄抵押另買(mǎi)新房時(shí)，銀行就要真的當(dāng)“房東”了。銀行要當(dāng)了價(jià)格已經(jīng)大大縮水的房子的房東將會(huì)怎樣？想想日本銀行業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅后的境遇，就能知道這將是一場(chǎng)什么樣的災(zāi)難。
眼下，確實(shí)還有許多因素在支撐房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但市場(chǎng)并非沒(méi)有逆轉(zhuǎn)的可能。以筆者看，價(jià)漲的越兇，這種逆轉(zhuǎn)可能來(lái)的越快，程度越嚴(yán)重。隨著中央有關(guān)解決低中收入人群住房困難問(wèn)題的政策措施在各地的落實(shí)，必然對(duì)商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生巨大的牽制作用；一旦國(guó)際上有個(gè)風(fēng)吹草動(dòng)，外資炒房團(tuán)也可能套現(xiàn)撤資；從更根本的方面說(shuō)，市場(chǎng)上沒(méi)有什么商品的價(jià)格能夠長(zhǎng)期背離有支付能力的需求。當(dāng)年?yáng)|京、香港的土地供應(yīng)緊張程度和居民購(gòu)房需求的殷切程度與現(xiàn)在中國(guó)內(nèi)地的一些大城市相比，都有過(guò)之而無(wú)不及，而居民的收入水平要高锝多，可還是出現(xiàn)過(guò)房?jī)r(jià)暴跌現(xiàn)象。
筆者認(rèn)為，銀行業(yè)即使只為自己利益考慮，也應(yīng)該出手抑制房?jī)r(jià)了；即使不希望房?jī)r(jià)回落，至少也應(yīng)該想辦法抑制房?jī)r(jià)的非理性亢奮狀態(tài)。 |
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