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針對最近土地“中介”頻繁“現(xiàn)身”，國土資源部地價所所長鄒曉云對媒體表示：“市場上現(xiàn)在的土地中介，從本質(zhì)上講干的就是一種炒地皮的行為。從國土部的角度來看，肯定是違法的。土地中介的存在使得國土部門打擊囤地企業(yè)的努力大打折扣，擾亂了基本的土地交易秩序。從具體的案件來看，土地中介的活動，伴隨著大量的違法行為，有許多黑色地帶，也帶動了部分官員的腐敗行為�！�
在我國，土地中介既是官商勾結(jié)的產(chǎn)物，又是官商勾結(jié)的一個媒介，這是由我國土地市場的特點決定的。
所謂土地中介，是指為土地市場交易主體的交易活動提供各種中介代理和相關(guān)服務(wù)的行為。土地中介在發(fā)達國家是有其存在必要性的。因為西方發(fā)達國家的土地所有權(quán)構(gòu)成形態(tài)基本上是多元化的，土地交易也是一種相對純粹的市場化行為。以美國為例，美國的土地所有制是以土地私有制為主體的混合所有制：在全國的土地中，私人所有的土地占國土面積的58%，聯(lián)邦政府所有的土地占32%，地方政府占10%，這種多元化的所有權(quán)形式為土地的完全市場化交易創(chuàng)造了條件。
而在我國則用不著所謂的土地中介。在1982年新的憲法出臺以前，我國城市中尚有少量私有土地（約占4.5%），1982年的新憲法出臺后，所有土地全部收歸國有。也就是說，在我國的土地一級市場中，國家作為土地的所有者是唯一的土地使用權(quán)的讓渡者（即賣方），這一特點決定了我國的土地一級市場是一個完全壟斷的市場，在這種情況下出現(xiàn)的所謂中介，無非是打通政府官員，從其手中爭取到低價獲取土地的機會，然后，將這個機會賣給下家以獲取差價。
顯然，在我國這種特殊的土地市場中，中介的作用就是在政府官員與需要土地者之間搭起一個平臺，中介與掌管土地審批權(quán)的官員共同分享其中的利潤。由此，必然誘發(fā)腐敗。在上海社保大案中，上海房地產(chǎn)系統(tǒng)的一部分下海的前官員和退休的公職人員在許多房地產(chǎn)開發(fā)項目中扮演著土地中介的角色，開發(fā)商通過聘請這些人到公司任職，或通過結(jié)交與房地產(chǎn)相關(guān)的各類協(xié)會的負(fù)責(zé)人，打通土地審批的各個環(huán)節(jié)。土地中介伴隨著腐敗而生，又成為腐敗的推波助瀾者。
當(dāng)然，土地中介的危害遠(yuǎn)不僅此，它加大了土地交易成本，減慢了土地流轉(zhuǎn)的速度，制約了土地開發(fā)的效率。按照國土資源部的說法，國家直接控制土地一級交易市場的目的之一，就是為了控制土地的交易過程，減少土地的流轉(zhuǎn)層級，合理控制地價，以便起到有效利用土地的作用。但土地中介的頻繁“現(xiàn)身”，尤其是包含其中的行賄受賄等腐敗行為，明顯增加了土地的交易成本。倘若這些土地用于建設(shè)商品房，所有的成本最終將被轉(zhuǎn)嫁到購房人身上；如果這些土地是用于建設(shè)寫字樓、商場，相關(guān)成本則被轉(zhuǎn)嫁給商戶。這實際上是由民眾承擔(dān)土地中介滋生出來的腐敗成本，加大民眾的負(fù)擔(dān)。
土地中介還成為造成大量土地閑置的一個重要因素。土地中介作為官商勾結(jié)的一個橋梁，他們要確保每一筆交易的順利進行，倘若買家擁有的土地超過了國家法律規(guī)定的期限，這些中介又會通過打通官員這一環(huán)節(jié)，為閑置的土地提供保護——當(dāng)然，這中間又可能是一筆不菲的中介服務(wù)費。土地中介中有一個流行的說法：“三年不開張，開張吃三年�！睂τ诟瘮」賳T而言，無論誰開張，他們都會成為腐敗的受益者，這實際上等于培養(yǎng)了一個不勞而獲的土地食利群體。更嚴(yán)重的問題是，在利益的驅(qū)動下，一些官員不惜違規(guī)出讓土地，造成我國可耕地面積的持續(xù)減少，危害國家糧食安全大局。
要消除土地中介的危害，首先就要取消并打擊土地中介。如上所述，在我國目前的這種土地交易機制下，土地中介沒有任何存在的價值和意義，它不僅加劇了土地違法，也成為官員腐敗的催化劑。其次要嚴(yán)格土地出讓監(jiān)管，嚴(yán)格土地一級市場的出讓條件與程序，對于土地落入中介手中的案件要嚴(yán)厲追究責(zé)任。同時，要對閑置土地依法進行處理，超過兩年的應(yīng)堅決無償收回，不給土地中介任何生存的機會。
（作者系中國管理科學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長） |