|
《中共中央關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中有關土地新政的一個重大突破是:“在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍外,經批準占用農村集體土地建設非公益性項目,允許農民依法通過多種方式參與開發(fā)經營并保障農民合法權益�！彼馕吨r民的土地在符合規(guī)劃、手續(xù)合法、稅費齊全的情況下可以自由入市,打破了以往土地一級市場的壟斷局面,農民可以出售土地、土地入股、自主成立房地產開發(fā)公司等多種形式參與房地產開發(fā)。這是中國房地產市場化以來從未有過的巨大變革。
有人據此認為,土地新政將重挫中國房價,有人更“準確”地指出,它將使中國房價降低20%以上。
其實,籠統(tǒng)地說土地新政、農地平等入市將給房價帶來什么樣的影響,并不準確,中國的樓市至少存在三個層面:中心城區(qū)、城郊和廣大邊遠農村地區(qū),農地平等入市對這三個區(qū)域的影響是不一樣的。
首先,中心城區(qū)房價基本不受影響。原因有二:一是這些地區(qū)的住宅一直以來都不以普通工薪階層為主要消費對象,二是這些區(qū)域即使農民還有土地和宅基地,比例也很少,不會對土地供應結構構成本質影響。在中外歷史上最大規(guī)模的城市化背景下,在國際油價長期走高的態(tài)勢下,需求決定房價而不是成本決定房價,中心城區(qū)尤其是大城市、特大城市中心城區(qū)房價因農地平等入市而走低的可能性很小。
其次是城市郊區(qū)。這是受土地新政影響最大的一塊,農民的土地供應集中在這里,城市普通工薪階層和城市新移民的住房購買力也集中在這里。一方面,隨行就市的農民土地供應將使這里的房價回歸理性,使城市工薪階層和外來新移民降低安居成本。但另一方面,城市化過程中需求量的持續(xù)增大以及擁有土地的城郊當地農民因為土地獲利而使財富巨額增長,亦將逐步、有序地推高當地房價。以往,農民在土地征收、轉讓過程中獲得的收益只到土地價值的5%到10%,隨著土地新政的出臺,絕大部分土地增值溢價將歸他們自己所有。同時,農民自己掌握土地出讓權,還省去了房地產開發(fā)過程中因土地和房地產市場管制造成的“公關成本”甚至“腐敗成本”。正反相沖,形成市場化的供應格局。
但是,土地新政以后,城郊房地產的價格不可能停留在當年小產權房的價格水平。以去年為例,北京周邊小產權房普遍比大產權房價格低30％左右。位于房山區(qū)周口店鎮(zhèn)某村的樓盤,售價僅為800多元／平方米,只是同等位置商品房價格的四分之一。之所以如此之低,一個原因沒有稅費（國家不承認,所以也不收稅;而普通商品房稅費高達房價的30%以上）,同時還有因不受法律保護而導致的“風險折價”。隨著農地入市的合法化,相應的“合法化成本”必然打入房價。
同時,農地平等入市以后,土地的價值會攀升,農民將更加珍惜土地。如果有條件,他們將會采取多種形式將一部分土地和房產長期持有,而非一次性出售獲利,因此,土地的轉讓不會出現“井噴”行情,不能指望房價因此大幅下跌。
與中心城區(qū)和城市郊區(qū)不同,在史無前例的中國城市化、大城市化過程中,邊遠山鄉(xiāng)并不是各種資本和人流追逐的熱土,而恰恰是逐漸被城市化所邊緣化的“被人遺忘的角落”。如果沒有一定的法律和政策配套,廣大邊遠地區(qū)的農房和宅基地就只有越來越貶值的命運。但是,如果允許城市居民回到鄉(xiāng)村購房置業(yè),甚至在政策上也給予金融按揭等,則可以使這些地區(qū)的農房和宅基地免于迅速貶值,甚至有可能在某種程度上升值。鄉(xiāng)村清新的空氣,健康的水和食物,自然與田園風光,都會是擺脫了生存困境、追求更高生活水平的人的夢想。允許甚至鼓勵城市居民（這部分人主要分為富人和告老還鄉(xiāng)族兩部分）下鄉(xiāng)購房（哪怕是第二套）、居�。呐率嵌唐诰幼。�,是從資金、文化等多方面對農村和農民的反哺。
當然,政府也可以通過積極鼓勵、扶持農村居民發(fā)展鄉(xiāng)村休閑農作和生態(tài)旅游、興建生態(tài)和休閑旅館等形式盤活農民土地,但總不如市場的自我調節(jié)來得深入、及時。 |