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十項措施、四萬億元總投資，最近國務(wù)院推出的刺激經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大內(nèi)需十項措施引起了全世界矚目(以下簡稱“國十條”)。對于國十條，房地產(chǎn)政策同樣是處于最為重要的地位。但是，國十條的房地產(chǎn)政策是什么？其意義如何？它將把中國房地產(chǎn)市場帶向哪里？以及它能否對擴(kuò)大內(nèi)需真正起到重要的作用？等等。對于這些問題，國十條出臺后，討論的意見很多，大家都能夠從各自的角度來看及詮釋對房地產(chǎn)的影響。本文也是對國十條房地產(chǎn)政策有一點(diǎn)理解。
首先，從國十條來看，房地產(chǎn)對擴(kuò)大內(nèi)需的重要性同樣得到十分肯定。但是，大家都知道，房地產(chǎn)市場發(fā)展的模式與途徑有多種多樣，而不同的房地產(chǎn)模式，房地產(chǎn)發(fā)展的差異性會很大。比如，房地產(chǎn)可以是以保障性住房為主導(dǎo)的房地產(chǎn)發(fā)展模式，如新加坡；也有以保障性及商品性各自分開，并占比重相差不大的房地產(chǎn)發(fā)展，如中國香港；也有以投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場發(fā)展，但目前國際上這種情況比較少，因為這種方式是經(jīng)濟(jì)危機(jī)及金融危機(jī)的根源；絕大多數(shù)國家房地產(chǎn)市場都是以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場發(fā)展。
在國十條中，房地產(chǎn)作為擴(kuò)大內(nèi)需切入點(diǎn)，重點(diǎn)放在保障性住房及自住性住房的發(fā)展上。比如說，在國十條的第一條，強(qiáng)調(diào)安居工程對擴(kuò)大內(nèi)需的重要性。而且在安居工程的基礎(chǔ)上，中央政府準(zhǔn)備在三年內(nèi)用9000億元來加大對保障性住房建設(shè)，以此來解決1300萬戶居民的基本住房問題。如果說1300萬戶居民的住房以每戶一套，每一套為90平方米，也就是說，三年內(nèi)生產(chǎn)保障性住房可達(dá)到11萬億平方米，相當(dāng)于2007年全國商品銷售總面積150%。這樣一個量的投入，可以看到中央政府改善居民基本住房條件的決心。
其次，國十條在加強(qiáng)安居工程及保障性住房的基礎(chǔ)上，把商品房發(fā)展放在個人自住型消費(fèi)上。也就是說，對于個人合理的自住型住房購買，政府通過信貸優(yōu)惠政策、稅收優(yōu)惠政策、生產(chǎn)中小套型住房、激活二手房市場等鼓勵個人住房購買。由于中國房地產(chǎn)市場剛從計劃分配中走出不久，住房消費(fèi)需求仍然存在巨大的市場，也就是有人一直強(qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)潛在消費(fèi)需求。但是，這里同樣面對一個問題，就是當(dāng)前房地產(chǎn)市場必須讓投資型為主導(dǎo)的市場向消費(fèi)型主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)型，否則住房的消費(fèi)者沒有支付能力進(jìn)入以投資者為主導(dǎo)的市場。目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的根本問題，就在于這種轉(zhuǎn)型或是太慢或是還沒有開始。因此，從國十條所顯現(xiàn)出來的房地產(chǎn)政策意蘊(yùn)來看，未來的商品房市場就是一個以消費(fèi)者為主導(dǎo)甚至是合理住房消費(fèi)為主導(dǎo)的市場。在這樣的一個市場中，其價格基本上是由消費(fèi)者實際支付的能力來決定。如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格仍然保留在以投資者為主導(dǎo)的市場價格上，那么要達(dá)到擴(kuò)大內(nèi)需的目標(biāo)是根本不可能的。
第三，既然中國房地產(chǎn)市場發(fā)展是以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，那么對房地產(chǎn)投資需求國十條基本上承接從2007年以來的房地產(chǎn)政策，既嚴(yán)格限制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，不鼓勵房地產(chǎn)投資需求，也認(rèn)識到以投資性為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場不僅不可持續(xù)而且也是未來中國經(jīng)濟(jì)潛在風(fēng)險及危機(jī)的根源所在。正是在這樣的一個基點(diǎn)上，最近不少人鼓吹的放開第二套住房的政策看來不太容易，估計政府的相關(guān)部門不會冒此巨大風(fēng)險。
對此，國十條的房地產(chǎn)政策及意蘊(yùn)十分明確，房地產(chǎn)市場的重要性是擴(kuò)大內(nèi)需的重要切入點(diǎn)，也是未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展之動力。但是，房地產(chǎn)市場擴(kuò)大內(nèi)需是放在保障性住房及以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場上，對于這兩個方面，國十條有各項相當(dāng)優(yōu)惠政策來鼓勵居民消費(fèi)。同時，國十條明確表示，對于房地產(chǎn)市場炒作與投機(jī)不僅不鼓勵而且嚴(yán)格遏制，要讓當(dāng)前的房地產(chǎn)市場由投資為主導(dǎo)的市場改變到以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場上來。 |