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新年伊始，存量房貸利率可以打7折的消息令“房奴”們格外興奮。盡管有些“心有不甘”，但從各地分行陸續(xù)公布的申請標(biāo)準(zhǔn)來看，各家銀行的“老貸新惠”政策明顯有了松口跡象。業(yè)內(nèi)人士分析，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷和轉(zhuǎn)按揭客戶爭奪戰(zhàn)的日益激烈，各家銀行對存量房貸的執(zhí)行很快就會全部到底(按基準(zhǔn)利率0.7倍執(zhí)行)，曾經(jīng)“暴利”的房貸業(yè)務(wù)進(jìn)入微利時代已是大勢所趨。
銀行之所以對于存量房貸打折態(tài)度曖昧，主要是認(rèn)為打折后房貸業(yè)務(wù)利潤太微薄。有銀行個貸部經(jīng)理向記者抱怨，現(xiàn)在５年期以上貸款利率打７折只有４．１５８％，與五年期存款利率３．６０％相比，只有０．５５８個百分點的利差，這樣的利差水平和前兩年實在是天壤之別，根本無法承擔(dān)包括營銷費(fèi)用、準(zhǔn)備金成本、日常經(jīng)營成本在內(nèi)的銀行資金運(yùn)營成本。
其實，中國銀行業(yè)房貸業(yè)務(wù)曾經(jīng)享有的高利差原本就非業(yè)界常態(tài)。從全球范圍看，以房貸業(yè)務(wù)為代表的傳統(tǒng)商業(yè)銀行業(yè)務(wù)早已進(jìn)入微利時代，在國外主要市場，銀行房貸的利差都在1厘以下，而國內(nèi)銀行因受惠于央行多次加息政策和房地產(chǎn)市場的狂熱，前幾年房貸業(yè)務(wù)的利差一直維持在2厘左右。隨著經(jīng)濟(jì)景氣的下行和寬松貨幣政策的實施，貨幣市場的流動性日漸充裕，房地產(chǎn)投資需求卻依然低迷，代表資金成本的房貸利率必然下行。
從政策層面來看，對于以自住為目的的房貸消費(fèi)，政府的鼓勵態(tài)度日漸明朗，從最開始允許優(yōu)惠住房按揭利率為基準(zhǔn)利率的9折到去年的8.5折，再到如今的7折，政策逐漸松綁。而且，由于房地產(chǎn)投資對于中國的GDP增長起著舉足輕重的作用，為保經(jīng)濟(jì)增長，各級政府將來有望出臺更加寬松的貨幣政策來刺激樓市。在一些地區(qū)，二套房貸也開始享受優(yōu)惠利率。在此背景下，銀行昔日的“暴利”勢必難保。換言之，在所有行業(yè)都不景氣的年代，曾經(jīng)被保護(hù)政策“寵”慣了的銀行業(yè)不可能再過以前一樣的好日子。
而且，今天的房貸市場已非四大銀行壟斷的天下，而是各家中小銀行激烈競爭的大蛋糕。7折之后的房貸利差雖然降到了0.558厘，但依然是銀行信貸業(yè)務(wù)中風(fēng)險最低的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，2008年中期上市銀行披露的個人住房貸款不良率均在1%以下，所以銀行一方面擔(dān)心利潤損失，但另一方面，更擔(dān)心房貸客戶流失。在此背景下，銀行很難結(jié)成價格同盟。事實上，不少地區(qū)，各銀行之間轉(zhuǎn)按揭客戶爭奪戰(zhàn)已進(jìn)入白熱化，免費(fèi)辦理轉(zhuǎn)按揭的銀行并不鮮見，爭戰(zhàn)的結(jié)果必然是所有存量房貸一律打7折。
房貸進(jìn)入微利時代，對于消費(fèi)者來說當(dāng)然是一件好事情。對于中國的銀行業(yè)來說，雖然痛苦，但也未必是一件壞事。與世界成熟銀行相比，目前，中國銀行業(yè)的利潤來源仍顯得非常單一，中間業(yè)務(wù)占比不到20%。這其中很重要的原因就是有“中國特色”的高利差讓中國銀行業(yè)喪失了業(yè)務(wù)拓展的動力。以房貸為代表的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)利差下降，也許能夠激發(fā)銀行苦練內(nèi)功，加大對中間業(yè)務(wù)的研發(fā)，推出更多創(chuàng)新類的金融產(chǎn)品和服務(wù)。事實上，縱觀西方金融史，銀行業(yè)的成熟和創(chuàng)新也都是被傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的不斷衰敗給逼出來的，信用卡、電子銀行、貨幣市場基金……無一不是“急中生智”的產(chǎn)物。漸行漸遠(yuǎn)的房貸暴利，也許能讓中國的銀行更有活力，也更健康。 |