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此次“房貸七折風(fēng)波”表明,商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域和房地產(chǎn)領(lǐng)域一樣,需要仔細理順相關(guān)的政策措施。尤其是在當(dāng)前整個宏觀經(jīng)濟陷入低潮,房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的情況下,有必要對此前經(jīng)濟過熱時出臺的政策作相應(yīng)的調(diào)整。更重要的是,可以通過一系列的政策安排來給予金融機構(gòu)更多的創(chuàng)新空間,充分利用市場力量來規(guī)范金融機構(gòu)的經(jīng)營行為。
隨著工行存量房貸政策實施細則的發(fā)布,近期鬧得沸沸揚揚的“房貸七折風(fēng)波”算是基本告一段落。自2008年10月央行出臺房地產(chǎn)貸款新政以來,商業(yè)銀行特別是幾家大銀行就一直處于風(fēng)口浪尖上,這項一度被視之房地產(chǎn)市場的利好政策,卻被幾家銀行演繹得既不得民心,又“開罪”房地產(chǎn)商,落了個豬八戒照鏡子——里外不是人。
應(yīng)當(dāng)說,央行的這項房貸新政一出臺,就令商業(yè)銀行陷入頗為尷尬的局面之中,而且是不折不扣的“囚徒困境”。由于央行規(guī)定的利率七折只是下限政策而非強制,從商業(yè)利益考慮,各家商業(yè)銀行不愿打折本也無可厚非。一方面,此前央行的多次降息,已使銀行綜合利差不斷縮小,利息收入來源逐漸減少。同時,隨著經(jīng)濟減速,在其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域趨于惡化的情況下,房貸仍將是其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),不良率不到1%,盈利潛力大。所以,商業(yè)銀行作為企業(yè),出于對利潤的追逐,不愿意對存量房貸實行七折優(yōu)惠實在也很有合理性。
但另一方面,由于央行政策宣示效應(yīng)較強,房貸七折優(yōu)惠的政策出臺,使所有民眾都了解了這一政策,并形成了強烈且一致性的打折預(yù)期。基于這一點,各家商業(yè)銀行在經(jīng)過一番博弈之后,最終都將不得不貫徹執(zhí)行,可謂市場力量使然。對于中小型商業(yè)銀行,由于其客戶群體相對窄小,因此當(dāng)七折優(yōu)惠政策浮出后,他們定會搶占先機,以此來吸引客戶,拓展業(yè)務(wù),這種行為恰好迎合了貸款購房者的“省錢”心理,兩者一拍即合,轉(zhuǎn)按揭現(xiàn)象或?qū)⒋罅砍霈F(xiàn);面對這種房貸搬家的巨大壓力,一直持觀望態(tài)度、或只愿向優(yōu)質(zhì)客戶提供利率優(yōu)惠的大銀行,若不及時調(diào)整政策,勢必將會出現(xiàn)客戶流失,貸款規(guī)模萎縮的現(xiàn)象。因此,博弈的結(jié)果,必然是各家銀行之間行動一致,共同采取“房貸七折”的措施。
不過,應(yīng)該看到,由于房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷,商業(yè)銀行僅僅依靠利率打折,難以有效刺激交易量、形成房貸規(guī)模的“價跌量增”的效應(yīng),而只會減少存量房貸的利息收入,因此銀行降價的確情非所愿。因此,某些銀行采取的辦信用卡、購買理財產(chǎn)品等通過附加條件來提供優(yōu)惠貸款的行為,盡管有捆綁銷售、不正當(dāng)競爭之嫌,但對此卻不應(yīng)簡單采取行政禁令,而是更宜通過政策安排利用市場力量來規(guī)范。其中,一項很重要的安排便是監(jiān)管層對商業(yè)銀行“轉(zhuǎn)按揭”以及“加按揭”等相關(guān)業(yè)務(wù)開禁。這樣一來,就可以擴大房貸客戶的選擇空間,促進商業(yè)銀行之間的競爭。通過這樣一項政策安排以后,不僅可以保證購房者的利益,還可以提高商業(yè)銀行服務(wù)能力,最終達到雙贏的局面。實際上,目前很多商業(yè)銀行之間的“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)已經(jīng)推出,在既成事實面前,監(jiān)管層有必要給個明確的政策。此外,監(jiān)管層對商業(yè)銀行延長存量購房貸款者還款年限的行為也應(yīng)有所放松。因為,對于存量貸款者而言,其當(dāng)初申請貸款額度是以當(dāng)時的收入為基準(zhǔn)的,但受到金融危機的影響,其可支配收入出現(xiàn)下降或者增長放緩等等因素都會對其還款帶來壓力。因此,如果銀行可以適當(dāng)延長購房貸款的還款年限,無疑可以降低其還款壓力,并且還可以提高當(dāng)前的消費能力。
說到底,開禁“轉(zhuǎn)按揭”、“加按揭”業(yè)務(wù)的風(fēng)險,總體都在可控范圍之內(nèi),不會產(chǎn)生類似美國的次級債危機。畢竟,經(jīng)過這些年的改革和發(fā)展,商業(yè)銀行自主經(jīng)營、自負盈虧的理念基本形成,并且,在商業(yè)銀行當(dāng)前盈利壓力之下,以犧牲利潤來換取客戶的行為不會發(fā)生。比如對于“加按揭”業(yè)務(wù),如果在房地產(chǎn)價格處于持續(xù)上漲的情況下,那的確會增加銀行的風(fēng)險,美國爆發(fā)次級債危機的部分原因,正是銀行在房價上漲期間給購房者發(fā)放加按揭貸款而積累了大量風(fēng)險。但當(dāng)前中國各大中城市的房地產(chǎn)價格漲幅已回落,即便個別城市的房地產(chǎn)價格仍在上漲,但漲幅已經(jīng)遠遠低于前兩年。因此,筆者認為,對兩項業(yè)務(wù)以及其他相關(guān)業(yè)務(wù)的“開禁”所帶來的風(fēng)險,應(yīng)處于監(jiān)管層和商業(yè)銀行可控范圍之內(nèi)。
此次“房貸七折風(fēng)波”還表明,商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域和房地產(chǎn)領(lǐng)域一樣,需要仔細理順相關(guān)的政策措施。尤其是在當(dāng)前整個宏觀經(jīng)濟陷入低潮,房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的情況下,有必要對此前經(jīng)濟過熱時出臺的政策作相應(yīng)的調(diào)整。更重要的是,可以通過一系列的政策安排來給予金融機構(gòu)更多的創(chuàng)新空間,充分利用市場力量來規(guī)范金融機構(gòu)的經(jīng)營行為。比如,隨著經(jīng)濟適用房和廉租房的大面積建成,此前的“二套房政策”應(yīng)可考慮放松乃至取消。這樣一來,經(jīng)濟適用房和廉租房能滿足中低收入者的住房需求,而商品房既滿足高收入階層的住房需求,又能滿足相應(yīng)的投資需求。但有一點必須強調(diào),“二套房政策”一定要在各地方政府真正落實經(jīng)濟實用房和廉租房政策的前提下才能放松乃至取消,否則,此前對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控豈非成了竹籃打水一場空？ |