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當(dāng)初囫圇吞下的土地，如今要么想辦法消化掉，要么把自己活活撐死。信貸緊縮的壓力，觀望氣氛的濃郁，加上資本市場的不振，一系列內(nèi)因外“患”的影響開始在房企身上顯現(xiàn)。根據(jù)多家在港上市內(nèi)地房企陸續(xù)公示的業(yè)績報告，不難發(fā)現(xiàn)原本在土地儲備上表現(xiàn)激進(jìn)的內(nèi)地房企，開始將發(fā)展重心轉(zhuǎn)向能夠迅速產(chǎn)生現(xiàn)金流的銷售工作。
昨日（4月16日），中國奧園（03883.HK）、合生創(chuàng)展（00754.HK）相繼發(fā)布了2007年度業(yè)績報告。其中，內(nèi)地房企去年在土地儲備上迅猛增長的特征十分明顯。去年實現(xiàn)上市的中國奧園在截至2007年12月31日的土地儲備的總建筑面積為550萬平方米，較2006年的97萬平方米增加467%。其中，約98.79萬平方米處于在建階段，而430萬平方米則作未來發(fā)展之用。同樣，合生創(chuàng)展截至2007年12月31日的土地儲備也達(dá)到2119萬平方米，增加了50.5%。與之相應(yīng)，在去年一年的土地“消化”過程中，合生創(chuàng)展的營業(yè)額增至111.31億港元，增幅達(dá)61%。
由于房企對現(xiàn)金要求極高，與加速土地布局相對應(yīng)的是，企業(yè)財務(wù)壓力也同時增大。根據(jù)公開披露數(shù)據(jù)，合生創(chuàng)展資產(chǎn)負(fù)債率依然居高不下，達(dá)到58%。該公司去年向銀行借貸總額達(dá)81.91億港元，較2006年的34.21億港元增加了72%。無獨有偶，去年“一氣”收購20幅土地，使名下土地儲備增加至2620萬平方米的富力地產(chǎn)（02777.HK），雖然從未直面市場對其“高負(fù)債率”的質(zhì)疑，但該公司相繼求助于“回歸A股”及“降價出讓”等措施，似乎期望通過多種方式來減緩資金壓力。
隨著資金緊繃“問題”的嚴(yán)重化，原本視增加土地儲備為發(fā)展要義的各家房企，由“擴(kuò)張”紛紛轉(zhuǎn)為“內(nèi)修”。富力地產(chǎn)當(dāng)家人李思廉在公開場合表示，未來兩個月內(nèi)暫沒有購入新土地儲備的計劃。同時，該企業(yè)在2008年的重要目標(biāo)之一，便是將協(xié)議銷售額由2007年161億元提升至240億元。
一方面加快銷售速度以完成現(xiàn)金回籠，一方面對增加土地儲備持謹(jǐn)慎態(tài)度，采取這種“開源”、“節(jié)流”兩相并舉的房企并不在少數(shù)。例如，外界對尚未發(fā)布2007年業(yè)績報告的綠城中國（03900.HK）的財務(wù)狀況甚為擔(dān)憂，認(rèn)為該企業(yè)過去數(shù)年大量補充土地儲備并加快推出預(yù)售項目作為主要營運方式，未來或難以持續(xù)。與這種揣測相對應(yīng)的是，綠城中國在今年年初公開表示，由于房地產(chǎn)市場情緒存在不確定性，公司今年或?qū)⒎啪復(fù)恋赝卣共椒ィ鴮Ｗ⒂陂_發(fā)已有土地。企業(yè)掌舵人宋衛(wèi)平更是在企業(yè)內(nèi)部會議中提出，2008年的綠城發(fā)展目標(biāo)是“根據(jù)公司現(xiàn)有項目儲備”，將使銷售額達(dá)到250億元水平。
但是，需要指出的是，在今年貨幣政策嚴(yán)格化的背景下，內(nèi)地房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景表現(xiàn)微妙。仔細(xì)觀察多家房企業(yè)績報告，不難發(fā)現(xiàn)，銷售及將交付建筑面積增加和物業(yè)售價上漲迅速，是推動企業(yè)毛利和總收益增幅明顯的主要原因。但在今年觀望氣氛濃郁的市場態(tài)勢下，銷售回籠是否能夠如企業(yè)所愿，從前景來看并不樂觀。評級機構(gòu)穆迪發(fā)展研究報告稱，未來12至18個月內(nèi)，緊縮信貸情況仍將持續(xù)，加上銷售環(huán)境困難，認(rèn)為中國內(nèi)地地產(chǎn)發(fā)展行業(yè)展望為“負(fù)面”。 |