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截至8月10日，萬科、保利、金地三家地產(chǎn)龍頭均已公布中期業(yè)績(jī)報(bào)告，加之7月27日招商地產(chǎn)公布中期業(yè)績(jī)，招、保、萬、金四大地產(chǎn)龍頭企業(yè)已全部公布中期業(yè)績(jī)。從中報(bào)業(yè)績(jī)看，雖然上半年房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，處于行業(yè)龍頭的地產(chǎn)企業(yè)仍然實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)大幅上漲。但與此同時(shí)，不斷增大的銷售壓力、越來越強(qiáng)的降價(jià)預(yù)期，也使地產(chǎn)龍頭們?cè)诶^續(xù)看好后市同時(shí)，開始選擇更加審慎的發(fā)展戰(zhàn)略。
賺錢更多了
根據(jù)四大地產(chǎn)公司公布的中報(bào)，上半年力度空前的房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致市場(chǎng)成交量持續(xù)走低，但這并沒有過多影響到地產(chǎn)龍頭們的盈利能力。萬科上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)28.1億元，同比增長(zhǎng)11.4％；保利地產(chǎn)上半年?duì)I業(yè)利潤(rùn)為24.46億元，同比增長(zhǎng)21.85％；金地集團(tuán)上半年?duì)I業(yè)利潤(rùn)18.6億元，同比增長(zhǎng)257.89％；而招商地產(chǎn)則實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)10.5億元，同比增長(zhǎng)115.71％。
中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理陳嘯天表示，雖然調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，但今年上半年銷售情況其實(shí)不比去年同期差。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)銷售面積達(dá)到3.55億平方米，同比去年增長(zhǎng)近13％，而19820億元的銷售金額更是同比增長(zhǎng)達(dá)到25.4％。
賣房變難了
不過，在整體利潤(rùn)上升的同時(shí)，政策調(diào)控引發(fā)的銷售壓力也開始逐步凸顯。四大房企上半年銷售面積呈現(xiàn)兩升兩降格局。萬科、保利銷售面積和銷售金額均有增長(zhǎng)，但金地和招商地產(chǎn)卻出現(xiàn)銷售金額和面積大幅下降。其中金地銷售面積同比回落42.83％，銷售同比回落37.31％；招商地產(chǎn)銷售面積同比回落53.87％，銷售金額同比回落41％。
從四大房企公布的中報(bào)看，企業(yè)顯然感受到下半年銷售壓力。保利明確表示，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控，使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境日益規(guī)范，一大批戰(zhàn)略清晰、專業(yè)化的房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展壯大，行業(yè)集中度有所提高。房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)使公司保持持續(xù)快速增長(zhǎng)的難度加大。
長(zhǎng)江證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師蘇雪晶在分析保利地產(chǎn)中報(bào)后表示，保利第一季度銷售火爆，但進(jìn)入第二季度銷售的同比增速明顯放緩，這主要是由于市場(chǎng)調(diào)控的深入，不少項(xiàng)目銷售受到影響。
悄悄降價(jià)了
逐漸增強(qiáng)的銷售壓力加之下半年市場(chǎng)供應(yīng)量的持續(xù)增長(zhǎng)，價(jià)格調(diào)整也開始從半遮半掩狀態(tài)逐漸走向明朗，以更為理性的定價(jià)推動(dòng)交易量恢復(fù)平穩(wěn)，從而促使市場(chǎng)在新平臺(tái)上達(dá)到均衡，成為主要地產(chǎn)企業(yè)共識(shí)。
具體到下半年經(jīng)營(yíng)策略，金地表示，將以銷售為先，加快公司銷售現(xiàn)金流的回收。
華泰聯(lián)合證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師魚晉華在分析萬科上半年的銷售業(yè)績(jī)后說：“上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)控愁云中，萬科根據(jù)自身特質(zhì)在市場(chǎng)仍處于降價(jià)敏感期內(nèi)就迅速調(diào)整價(jià)格策略，使得月度銷售面積5月后迅速提升�！�
其實(shí)，對(duì)于眾多房地產(chǎn)企業(yè)來說，目前市場(chǎng)仍存在相當(dāng)充裕的調(diào)價(jià)空間。以金地為例，國(guó)信證券的分析就指出，金地目前土地儲(chǔ)備的平均價(jià)格不到2800元每平方米，而上半年的銷售均價(jià)為1.1133萬元每平方米，這為公司下半年靈活定價(jià)提供了騰挪空間。
陳嘯天分析，就目前大多數(shù)新開降價(jià)項(xiàng)目而言，基本上降價(jià)幅度在15％左右，而且降價(jià)引發(fā)的銷量增長(zhǎng)效果明顯，他預(yù)計(jì)，下一階段會(huì)在這個(gè)基礎(chǔ)上有所調(diào)整，但空間相對(duì)有限。
戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)移了
對(duì)于未來發(fā)展，四大房企中報(bào)大多表現(xiàn)出謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。
雖然上半年調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響明顯，但從全國(guó)范圍來看，房地產(chǎn)行業(yè)并沒有出現(xiàn)整體的下滑，更大程度上是發(fā)展結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了變化。與受到政策影響較大的一線城市市場(chǎng)相比，大多數(shù)二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然活躍。
來自中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10個(gè)大城市實(shí)際占全國(guó)成交量比重已經(jīng)從2009年年初的26％下滑到了今天的13％。陳嘯天表示，今年上半年大家所感受到的全國(guó)市場(chǎng)下滑的信息，只是局部或者說只是片面信息，從全國(guó)數(shù)據(jù)看，在一線城市市場(chǎng)下滑同時(shí)，全國(guó)其他城市由于房?jī)r(jià)一直相對(duì)比較平穩(wěn)。這一變化也促使主要房企開始將目光由熱火朝天的一線城市向方興未艾的二、三線城市轉(zhuǎn)移。
萬科中報(bào)顯示，其上半年新增項(xiàng)目多位于二、三線城市。保利也在中報(bào)中明確表示將加大二、三線城市投資。 |