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長城證券最近發(fā)布了一份分析報(bào)告，以量化的方式計(jì)算了普通住宅開發(fā)商在各個(gè)毛利率額度下土地增值稅對凈利潤的影響程度。報(bào)告指出，對于毛利率超過40%的開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅對凈利潤的影響將超過17.4%。而上海房地產(chǎn)市場的銷售困境已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象，這使得開發(fā)商將稅收成本轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)的可能性變得微乎其微。
從2月1日起，國家稅務(wù)總局對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅實(shí)行全面清算。對于上海數(shù)千家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，絕大部分房產(chǎn)企業(yè)家遠(yuǎn)不如某幾位地產(chǎn)老總此前在媒體前表現(xiàn)出來的那般平靜。
開發(fā)商凈利潤將“跳水”
長城證券最近發(fā)布了一份分析報(bào)告，以量化的方式計(jì)算了普通住宅開發(fā)商在各個(gè)毛利率額度下土地增值稅對凈利潤的影響程度。報(bào)告指出，對于毛利率超過40%的開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅對凈利潤的影響將超過17.4%。報(bào)告稱，“通過計(jì)算……按照相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，普通住宅毛利率在40%以上的項(xiàng)目才需繳納土地增值稅，毛利率低于40%的項(xiàng)目是免稅的”；“毛利率為40%的項(xiàng)目被嚴(yán)格征收土地增值稅后對凈利潤的影響是17.4%，毛利率越高的項(xiàng)目征稅的影響越大”。
而從2006年前三季度房地產(chǎn)上市企業(yè)的利潤表可以看到，大部分上市公司的毛利率在30%至40%，部分企業(yè)如深長城超過了50%；對于非上市公司來說，平均利潤至少不會低于40%的平均值，而很多企業(yè)的毛利率水平應(yīng)該更高。這意味著對于大部分開發(fā)商來說，他們將至少面臨17.4%的利潤損失。
企業(yè)面臨更大財(cái)務(wù)壓力
如果不進(jìn)行預(yù)先計(jì)提，收稅額度如此高的土地增值稅對任何一家房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈都將是巨大的考驗(yàn)。大部分開發(fā)商資金都是滾動投入。當(dāng)年順馳中國控股有限公司的資金調(diào)度情況被形容為“3個(gè)鍋蓋去蓋10口鍋”，類似的情況是房地產(chǎn)行業(yè)資金模式的一種極端。但大部分開發(fā)商即使資金實(shí)力再雄厚，也不太可能為10口鍋備足10個(gè)鍋蓋，資金永遠(yuǎn)是在流動中產(chǎn)生足夠的效益。
實(shí)際上，僅就上海而言，由于大部分稅種采用預(yù)征模式，房地產(chǎn)企業(yè)的交稅額實(shí)際上并沒有外界想象中的那么“高昂”。
據(jù)一家代理公司負(fù)責(zé)人介紹，每售出一套位于上海的商品房，售樓發(fā)票中包含的稅金接近房價(jià)的12%，包括：5.5%營業(yè)稅＋15%×33%所得稅(預(yù)征)＋1%土地增值稅(預(yù)征)＝11.45%
也就是說，一家年銷售額在百億元左右的開發(fā)商，一年繳納的稅金為11.45億元左右，而這樣的繳稅額度已經(jīng)可以被當(dāng)做依法納稅“典范”了。
除了土地增值稅部分是采用的預(yù)征方式之外，房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的所得稅同樣也是按照15%的利潤水平預(yù)征。
業(yè)內(nèi)人士表示，15%只是目前社會全行業(yè)的平均利潤，一般來說“明顯低于”房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際利潤。而土地增值稅的清算與所得稅的清算模式類似，都需要等到項(xiàng)目公司結(jié)束時(shí)進(jìn)行。
因此，一旦稅務(wù)部門對房地產(chǎn)企業(yè)各類稅收進(jìn)行全面清算，房地產(chǎn)開發(fā)未來則將會面臨更大的財(cái)務(wù)壓力。
轉(zhuǎn)嫁房價(jià)幾乎不可能
銷售困局加上資金鏈壓力，這個(gè)冬天對于滬上開發(fā)商來說，似乎寒意越發(fā)濃重。
一家有外資背景的房地產(chǎn)公司內(nèi)部人士表示，公司目前還不需要面對土地增值稅清算的問題。國稅局1月16日出臺的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》中規(guī)定，清算需要滿足三個(gè)條件，包括：已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售比例85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余面積已出租或自用；取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未售完；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)等情況。
“這三種條件我們一個(gè)都不符合�！边@家開發(fā)商說道。據(jù)悉，他們前幾年開發(fā)樓盤的項(xiàng)目公司已經(jīng)按照規(guī)定注銷，而今年銷售的樓盤“沒有一個(gè)達(dá)到銷售率85%的標(biāo)準(zhǔn)”。
上海房地產(chǎn)市場的銷售困境已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象，這使得開發(fā)商將稅收成本轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)的可能性變得微乎其微。
據(jù)了解，作為非上市企業(yè)的開發(fā)商所能想到的唯一對策就是將成本轉(zhuǎn)嫁。包括提高建安費(fèi)用、廣告宣傳費(fèi)用額度等等，換句話來講，就是盡量使得未來的扣除部分提高。
但是，幾乎沒有開發(fā)商想以抬價(jià)方式降低增值稅壓力。中原地產(chǎn)副總經(jīng)理唐振東表示，目前開發(fā)商只有在降價(jià)的情形下才可能取得比較理想的銷售成績，漲價(jià)只可能導(dǎo)致樓盤滯銷。
分析人士認(rèn)為，從目前上海市場的供求關(guān)系來看，已經(jīng)出現(xiàn)供過于求的上海樓市已經(jīng)不具備將稅收再度轉(zhuǎn)嫁給購房者的能力，因此，寄希望于購房者為土地增值稅埋單的可能性幾乎沒有。
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