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經(jīng)歷了2007年二、三季度的房價大漲，去年第四季度以來，全國70個大中城市房屋銷售價格漲幅趨緩，廣州、深圳等一線城市房價開始出現(xiàn)回落，一些房地產(chǎn)企業(yè)開始打折銷售，市場觀望氣氛彌漫。長期供不應(yīng)求的住房市場供需狀況是否就此將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)？記者日前就此問題采訪了有關(guān)專家。
去年投資大幅增長，但供需矛盾未解
2007年全國房地產(chǎn)市場總體供需兩旺。在人民幣升值、流動性過剩、房地產(chǎn)市場預(yù)期看好的背景下，資金通過各種途徑進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，全年完成的商品住宅投資增長32.1%。
盡管商品住宅投資的大幅度增長，但并沒有緩解市場供不應(yīng)求的矛盾。據(jù)40個重點(diǎn)城市2007年1—12月統(tǒng)計數(shù)據(jù)，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增長約10%，登記銷售面積同比增長24%，需求類指標(biāo)的增幅依然明顯高于供應(yīng)類指標(biāo)的增幅，相差近14個百分點(diǎn)，有效供給依然不足。
專家認(rèn)為，供應(yīng)不足首先與一些開發(fā)商取得土地后沒有按期開發(fā)有關(guān)。去年全國土地購置面積實現(xiàn)了較大幅度增長，但一些企業(yè)在取得土地后，開發(fā)建設(shè)進(jìn)程明顯減慢。有些開發(fā)企業(yè)2004年“8?31”以來取得的開發(fā)用地，竟有一半以上還未動工開發(fā)。
二手房交易市場和租賃市場不夠活躍，也是造成住房市場有效供給不足的重要原因。據(jù)40個重點(diǎn)城市2007年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，二手住房成交面積僅為新建商品住房登記銷售面積的40%。租房住是城市中低收入家庭、外來人口和剛就業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生希望選擇的一種重要居住方式。但是，我國目前租賃市場發(fā)展也明顯滯后，不少擁有兩套以上住房的家庭，住房閑置。不僅浪費(fèi)了資源，而且不利于改變目前住房市場供不應(yīng)求的局面。
住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)展緩慢，也導(dǎo)致適合大多數(shù)家庭需求的中小套型住房供應(yīng)不足。隨著住房價格不斷上漲，中低收入家庭住房支付能力下降，首次購房家庭對首付款的支付能力不足，加上稅收政策的引導(dǎo)，更多的家庭傾向于選擇中小套型住房。而有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，40個重點(diǎn)城市新建商品住房套型建筑面積90平方米以下的僅25%左右，基本上是供應(yīng)多少，銷售多少，供不應(yīng)求的矛盾突出。
觀望氣氛彌漫，調(diào)整或?qū)⒀永m(xù)
“觀望”是去年底以來房地產(chǎn)市場被提及最多的詞。部分大中城市房地產(chǎn)市場銷售量出現(xiàn)明顯下降，出現(xiàn)了有價無市的情況。一些城市地價也大幅回落，甚至出現(xiàn)土地流拍。這一市場變化，使得人們對房價普遍上漲的預(yù)期發(fā)生了變化，觀望氣氛濃厚。這表明部分城市供需矛盾有所緩和。
市場出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因是多方面的。一是第二套房貸首付比例不得低于四成的政策出臺、從緊的貨幣政策和央行連續(xù)6次加息，抑制了部分超前消費(fèi)和投資性購房需求。二是保障性住房建設(shè)力度加大和各地限價房計劃供應(yīng)量的增加，分流了部分購房需求，使更多的中等及中等偏低收入家庭寄希望于通過限價房等政策性住房。三是由于一些城市房價上漲過快，超過了購房者的承受能力，部分購房者不得不推遲了改善性購房計劃。再加上市場波動帶來的預(yù)期變化，一些一線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整和觀望是必然的，或許還將延續(xù)。
專家指出，預(yù)期發(fā)生變化同時，人們也要客觀、全面看待市場出現(xiàn)的這一現(xiàn)象。去年四季度市場出現(xiàn)調(diào)整和觀望，在不同的地區(qū)和城市存在很大的差別，北京、上海等城市商品住宅成交量下降，一定程度上也伴隨著供應(yīng)量的下降。市場出現(xiàn)銷售量的適度下降及房價的適度回落，從某種意義上說也是市場回歸理性的表現(xiàn)。
需求旺盛，供給偏緊仍是大問題
雖然市場出現(xiàn)了一定波動，但需求旺盛仍然是現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本特征，供給總量不足依然是當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的突出問題。
專家分析，目前房地產(chǎn)市場旺盛的需求主要來自四個方面：一是快速城市化帶來的新增城市人口首次置業(yè)的需求。二是居民收入不斷增長帶來的舊房換新房、小房換大房的改善性需求。三是人口結(jié)構(gòu)變化和持續(xù)的舊城改造、城鎮(zhèn)房屋拆遷帶來的剛性需求。四是流動性過剩、通脹壓力和負(fù)利率造成的投資、投機(jī)性需求，人民幣升值帶來的外資投資需求。
從供給方面看，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金主要來自銀行貸款和房屋預(yù)售款，央行不斷緊縮銀根，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款，并限制個人住房按揭貸款，將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊缺，對房地產(chǎn)市場的供應(yīng)產(chǎn)生影響。再加上今年初南方一些省市受大雪和冰凍天氣的影響，延緩了一些項目的開工，使供給壓力進(jìn)一步加大。
如何緩解供需矛盾？專家建議，有關(guān)部門應(yīng)該適當(dāng)增加住宅用地供應(yīng)量，并嚴(yán)格落實中小戶型住房政策。強(qiáng)化金融政策的實施效果，提高投資尤其是投機(jī)需求的成本，控制外來投資購房的規(guī)模。在市場秩序方面，應(yīng)加大查處企業(yè)囤地、捂盤惜售的力度。同時應(yīng)加快推進(jìn)住房保障建設(shè)，大力發(fā)展住房租賃市場和二手房市場，增加有效供應(yīng)。 |