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67歲的安德魯是美國的一位退休老人，他和老伴都有退休金和存款，生活不缺保障。但他還是把自己的房子抵押給了銀行，每月定期從銀行借款數(shù)百美元，用來旅行，購物，享受生活。事實(shí)上，“以房養(yǎng)老”在美國老年人中并不少見，這種方式在國際上被稱為“倒按揭”，在美國它的全名是“住房現(xiàn)金轉(zhuǎn)換計(jì)劃”。
美國社會(huì)催生“倒按揭”
與購房者向銀行貸款再付錢給開發(fā)商不同，“倒按揭”是將自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行后，由銀行每月付錢給抵押人，到期以出售住房的收入或其他資產(chǎn)還貸。由于這種方式與傳統(tǒng)的按揭貸款相反，故被稱為“倒按揭”。不少美國人年輕時(shí)“以錢買房”，年老時(shí)“以房換錢”，退休后生活仍過得比較舒適。
“倒按揭”在國外興起也還只有二十多年的時(shí)間，發(fā)展最成熟的要數(shù)美國了。在美國，很多老人沒有子女，有的雖然有子女，子女卻無力或不愿承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)，而大多數(shù)美國人又不熱衷于儲(chǔ)蓄，因此退休后生活很容易陷入拮據(jù)。隨著社會(huì)逐漸老齡化，這種現(xiàn)象越來越多，上世紀(jì)80年代中期，美國新澤西州勞瑞山的一家銀行看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，率先推出這項(xiàng)服務(wù)，很快走向全美。
緩解了老齡化社會(huì)最大難題
“倒按揭”的形式基本上可分為有限期和無限期兩類：有限期是以住房作抵押，借貸雙方約定還貸日期，到期后，老人既可出售住房，也可以用其他資產(chǎn)還貸；無限期則是貸款一直維持到老人死亡或從住房中搬走為止，銀行可以通過拍賣方式收回放貸成本，并與老人法定繼承人分享拍賣后的剩余利潤(rùn)。
“倒按揭”的對(duì)象是62歲以上的老年人，同時(shí)還考慮以下一些因素。一是借款人的年齡。年齡越大意味著剩下的壽命越少，每月能得到的現(xiàn)金也就越多。在美國，如果一名75歲的老人擁有一套價(jià)值25萬美元的住房，他每月可以獲得917美元；70歲的人每月只能獲得791元；而80歲的人每月可獲得1099美元。二是配偶是否健在。夫妻健在的老人比單身老人可貸款數(shù)額低，因?yàn)閮蓚�(gè)人的綜合預(yù)期壽命大于一個(gè)人。三是住房現(xiàn)在的價(jià)值和預(yù)期的價(jià)值。如果預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)會(huì)升值，可貸款數(shù)額也會(huì)增加。
“倒按揭”之所以在美國興起，因?yàn)樗鉀Q了人口老齡化帶來的一個(gè)最大問題，既幫助老人解決養(yǎng)老問題，分擔(dān)了政府負(fù)擔(dān)，同時(shí)又可以為銀行提供多種收益方式，它為解決美國的老齡化問題和社會(huì)保障問題起到了積極作用。
實(shí)際操作中存在一定風(fēng)險(xiǎn)
但同時(shí)“倒按揭”也具有一定風(fēng)險(xiǎn)，是個(gè)復(fù)雜的工程。一方面，銀行在與老人簽訂協(xié)議時(shí)要盡可能預(yù)測(cè)老人的壽命，以確定每月支付的數(shù)額。但由于老人壽命的不確定性，銀行或老人均存在受損可能。另一方面還存在房屋價(jià)值變化，利率的不穩(wěn)定以及房屋的維修不當(dāng)?shù)蕊L(fēng)險(xiǎn)。盡管“倒按揭”以房產(chǎn)作抵押，貸款回收有一定保證，但必須要在保險(xiǎn)業(yè)的介入下，分擔(dān)貸款回收風(fēng)險(xiǎn)，這種房地產(chǎn)融資方式才能穩(wěn)步發(fā)展。因此，“倒按揭”除了需要政府財(cái)政上的資助外，還需要銀行、保險(xiǎn)等相關(guān)部門的聯(lián)合運(yùn)作。
現(xiàn)在，“倒按揭”的概念越來越多地走入中國人的生活，也引起了社會(huì)上不小的爭(zhēng)論。一方面，中國人還難以接受從“養(yǎng)兒防老”到“養(yǎng)房防老”的巨大落差；另一方面，中國人習(xí)慣將房子作為最大一筆財(cái)產(chǎn)留給子女，也沒有像外國老人那樣追求晚年享受。但專家表示，對(duì)于無子女的，或子女較為富裕、開通的，以及子女在國外的空巢老人來說，這種養(yǎng)老方式還是比較合適的�！暗拱唇摇彪m然現(xiàn)在在國內(nèi)推行還為時(shí)尚早，但是隨著中國逐漸進(jìn)入老齡化社會(huì)，這種貸款形式還有很大發(fā)展空間。 |