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[2006樓市盤點(diǎn)]南京：房價逆勢上揚(yáng)
    2006-12-27    本報記者:鄧華寧    來源:經(jīng)濟(jì)參考報
    “逆勢上揚(yáng)、整體漲潮”是2006年南京樓市的最基本特點(diǎn)，在國家密集的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，南京樓市成交量、房價、房地產(chǎn)投資增幅均出現(xiàn)增長。
    盡管房管、統(tǒng)計(jì)等部門公布的房價總是撲朔迷離，但記者通過一年間多次調(diào)查后得到的幾組數(shù)據(jù)，能夠窺見2006年南京一手房價格跨越式上漲之一斑。
    今年5月，記者從南京房產(chǎn)春交會上了解到，今年參展樓盤共54個，普通住宅均價為5002元/平方米，銷售均價在6000元/平方米以下的樓盤占七成。而2005年春交會的參展樓盤為73個，普通住宅均價為4505元/平方米，銷售均價在5000元/平方米以下的樓盤占八成�？梢钥闯觯航粫胀ㄗ≌鶅r在一年時間里上漲了497元/平方米，銷售均價在5000元/平方米以下的樓盤大幅減少。
    “國六條”出臺后，南京房價更是“芝麻開花節(jié)節(jié)高”。記者選擇了南京市具有代表性的幾個板塊進(jìn)行調(diào)查，位于南京市中心商業(yè)區(qū)新街口附近的一家小戶型公寓，今年初每平方米售價剛過萬元大關(guān)，而到了三季度，每平方米價格已超過1.5萬元。去年房價大跌的河西新城區(qū)，今年以來房價“報復(fù)性”猛漲，該區(qū)域的“紫鑫中華廣場”等眾多樓盤去年價格曾跌至5000元/平方米左右，而今年三季度以來的價格已經(jīng)超過6500元/平方米，半年內(nèi)漲幅突破了1000元。
    據(jù)南京市官方背景研究機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的數(shù)據(jù)，南京市主城區(qū)商品房均價目前已經(jīng)破萬，江北、江寧等邊遠(yuǎn)板塊房價漲幅也在500元/平方米左右。與房價畸高畸漲相對應(yīng)的是成交量的猛增。記者從南京市多家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)獲悉，今年1至10月，南京市每月新建商品住宅平均成交量達(dá)6500套左右，而去年前10個月每月平均銷量僅為3300套左右。
    網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)分析人士介紹，今年南京樓市的成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于往年。進(jìn)入11月后，單日的成交套數(shù)仍然在上升，持續(xù)創(chuàng)出下半年的新高。今年8至10月，南京新建商品房成交量與去年同期相比增幅達(dá)到39.7%；新建商品住宅今年頭10個月成交量比去年同期高3.1萬套。
    “南京樓市的成交量就像瘋了一樣，最近的日成交量達(dá)到了六七百套，已經(jīng)接近上海的水平�！蹦暇┦蟹抗懿块T一位負(fù)責(zé)人日前興奮地對記者說。而南京大學(xué)教授葛揚(yáng)指出，近年來南京市民的收入水平每年都保持了10%以上的漲幅，但市民收入增長的總量與商品住宅價格增長的總量相比遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后，“目前南京房價的漲幅越來越背離基本面”。
    在二手房領(lǐng)域，今年兩次增稅的直接結(jié)果就是導(dǎo)致了二手房價格的上漲。2005年6月的調(diào)控政策是對出售兩年以內(nèi)的次新房征收5.6%的營業(yè)稅，而這部分房產(chǎn)只占二手房市場供應(yīng)量的30%左右，雖然賣方有將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到房價中的愿望，但由于在市場中所占的比重小，所以未能如愿。今年的兩次增稅，則使二手房市場上近95%的房屋被列入計(jì)稅對象，導(dǎo)致絕大多數(shù)售房者將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給買方。
    據(jù)房產(chǎn)中介“我愛我家”提供的二手房年度報告顯示，南京二手房交易均價由去年的4012元/平方米上漲到目前的4595元/平方米，上漲了583元/平方米。此外，2006年單價在6000元以上的二手房在市場上的占比也從年初的22%上升到8月份的52.8%。
    “我愛我家”資深研究人員舒莉莉表示，二手房的買主通常是中低收入人群，因?yàn)橘I不起一手房才轉(zhuǎn)向二手房市場。統(tǒng)計(jì)顯示，2004年和2005年，南京市房產(chǎn)交易中，二手房購房者數(shù)量均超過了總購房者的一半，而今年二手房購房者僅占購房者總量的30%。這表明，二手房價格的升高將很大一部分購房者逼入了新房市場。
    “每年新分配來的大學(xué)生、新涌現(xiàn)的中產(chǎn)階級、居民迫切的換房要求等帶來了目前樓市強(qiáng)勁的剛性需求”，不少開發(fā)商和政府官員在接受記者采訪時，這樣解釋目前樓市供不應(yīng)求、房價上漲的原因。但記者采訪了解到，造成樓市“剛性需求”強(qiáng)勁的另一個原因也來自城市化的快速發(fā)展以及開發(fā)企業(yè)的違規(guī)操作。網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)近日對5000名潛在購房者進(jìn)行調(diào)查表明，開發(fā)商通過囤房炒房等違規(guī)手段炒高房價、制造市場緊張空氣，引誘消費(fèi)者提前購房是造成市場供不應(yīng)求的一個重要原因。
    “城市拆遷總量過大，政府通過拆遷制造剛性需求為房地產(chǎn)市場托底是造成樓市供不應(yīng)求的另一個重要原因�！蹦暇┦薪ㄔO(shè)系統(tǒng)一位人士告訴記者。他給記者算了一筆賬，2002年至今，南京市每年的城內(nèi)拆遷規(guī)模保持在兩萬戶左右，五年下來有10萬戶左右的拆遷量。而南京市五年來建設(shè)的用于安置拆遷戶的復(fù)建房上市量目前為500萬平方米左右，其中還有很大一部分用于安置失地農(nóng)民。也就是說，城市大拆遷為樓市提供了數(shù)百萬平方米的剛性需求。
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