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| 2007-04-05 時(shí)寒冰 來源:現(xiàn)代快報(bào) |
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據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》4月3日披露，兩個(gè)多月過去了，曾在房地產(chǎn)界掀起大風(fēng)浪的土地增值稅清理工作并沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，原因在于，不少地方的開發(fā)商通過各種途徑來游說地方政府，一些地方的房地產(chǎn)業(yè)理事直接向政府施壓。
開發(fā)商對(duì)土地增值稅清算的恐懼和憎惡實(shí)屬有情可原。土地增值稅的稅基大體上等于稅前利潤(rùn)，具體稅率為：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的普通住宅，免征土地增值稅。增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過100％的部分，稅率為40％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。
土地增值稅有幾大好處。第一，加大開發(fā)商囤積土地和住房的成本，促使捂盤的開發(fā)商加快銷售進(jìn)度，增加市場(chǎng)供應(yīng)量，有利于促使房?jī)r(jià)回歸。第二，加大開發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)的成本。開發(fā)商如果哄抬房?jī)r(jià)，有可能把自己抬到更高一級(jí)稅率面前，使哄抬房?jī)r(jià)的相當(dāng)一部分“成果”被以稅收的形式“沒收”。第三，與其他稅種相比，土地增值稅向消費(fèi)者身上轉(zhuǎn)嫁的難度較大，轉(zhuǎn)嫁面臨的制約因素較多。比如，開發(fā)商向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁成本必走哄抬房?jī)r(jià)這一關(guān)，但這有可能讓其因適用更高一級(jí)的稅率而付出代價(jià)。第四，有利于鼓勵(lì)普通住宅供應(yīng)，解決商品房結(jié)構(gòu)性供應(yīng)不足的問題。
從土地增值稅的特點(diǎn)來看，如果開發(fā)商的利潤(rùn)率如他們所說“也就7.7%”，他們應(yīng)該是土地增值稅的受益者，因?yàn)檫^去許多地方都是按照銷售額的1%預(yù)提土地增值稅，如今至少有“扣除項(xiàng)目”，利潤(rùn)率低的開發(fā)商就不用繳納增值稅，他們應(yīng)該感謝才對(duì)。但開發(fā)商對(duì)土地增值稅普遍表現(xiàn)出來的惶恐態(tài)度顯出，他們掩蓋了真實(shí)的利潤(rùn)率。
有媒體引用知情人士的話說：“很多項(xiàng)目（利潤(rùn)率）超過了300%以上！”財(cái)政部之前的檢查也表明，有的房地產(chǎn)企業(yè)刻意隱瞞的利潤(rùn)率最高達(dá)57%。
因此，一些開發(fā)商揚(yáng)言“如果真正嚴(yán)格清算的話，大部分開發(fā)商都會(huì)倒閉”純屬無稽之談。如前所述，土地增值稅是對(duì)增值部分增稅，怎么可能到了開發(fā)商要倒閉的地步？國外房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)率一般在5%左右，而我們的開發(fā)商長(zhǎng)期享受暴利，對(duì)任何有損其利益的行為都無法容忍。這才是問題的根源。
作為一個(gè)迅速成長(zhǎng)起來的利益集團(tuán)，開發(fā)商表達(dá)自身利益訴求的渠道是暢通而便捷的，幾乎在每次與房地產(chǎn)相關(guān)的政策出臺(tái)時(shí)，人們都不難看到開發(fā)商們活躍的身影。事實(shí)上，他們過去就曾經(jīng)成功地阻撓個(gè)別對(duì)其不利的政策出臺(tái)。因此，全國人大常委、全國人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)委員賀鏗指出：“若不解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中的官商勾結(jié)，所有的宏觀調(diào)控都會(huì)收效甚微�！�
面對(duì)開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)出擊及其流露出來的信心，土地增值稅清算能否順利令人擔(dān)憂。稅收的一個(gè)最重要特征就是強(qiáng)制性。稅法是國家法律的組成部分，任何單位和個(gè)人都必須遵守，否則就要受到法律制裁。即使土地增值稅存在稅負(fù)重的問題，也應(yīng)通過首先對(duì)法律的修訂來解決，當(dāng)然，前提是開發(fā)商公布房?jī)r(jià)成本，以足夠充分的證據(jù)證明土地增值稅的確讓其“無法度日”。土地增值稅清算既然已經(jīng)開始，它就不應(yīng)該被人視為兒戲，不能受阻于某些既得利益集團(tuán)，否則，損害的不僅僅是我國的稅收制度，還有法律的尊嚴(yán)和公信力。
同時(shí)，對(duì)土地增值稅的用途應(yīng)予以明確。對(duì)于土地增值部分，由于土地國有即全民所有，每個(gè)公民都應(yīng)從中受益；對(duì)于土地上建筑物的增值部分，說到底是建立在民眾利益受損基礎(chǔ)之上的。因此，應(yīng)明確將土地增值稅用于解決中低收入家庭的住房問題，比如建造廉租房等，使貧困者不至于因房?jī)r(jià)的上漲而無房居住等等。 |
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