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到了必須“出手”的時(shí)候
記者：在半個(gè)月之內(nèi)，包括物價(jià)局在內(nèi)的有關(guān)部門連發(fā)３個(gè)文件，力圖穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，為什么在這個(gè)時(shí)候接連“出擊”？
張瑞忠：出臺(tái)加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格管理的政策措施，是有其時(shí)機(jī)背景和條件的。市委市政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展非常重視，南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)這幾年發(fā)展很快，也是很健康的。２００５年南京房?jī)r(jià)上漲３．５％，２００６年上半年南京房?jī)r(jià)漲幅２．１％。但是，從２００６年四季度開(kāi)始，尤其是今年一季度以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲較快。這個(gè)趨勢(shì)，既不利于房市發(fā)展，也不利于社會(huì)穩(wěn)定。在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，少數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了謀取更多利潤(rùn)，捂盤、惜售、自定價(jià)格、自提價(jià)格、哄抬房?jī)r(jià)等，老百姓對(duì)這種情況反應(yīng)強(qiáng)烈。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房?jī)r(jià)不斷攀高，群眾購(gòu)房壓力增大，尤其是低收入群體買房難問(wèn)題更加突出。
市委市政府發(fā)現(xiàn)這種苗頭后，市政府多次召集有關(guān)部門開(kāi)會(huì)研究加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格管理，并要求相關(guān)部門高度重視，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，要求相關(guān)管理部門要有所作為。與此同時(shí)，５月上旬，省物價(jià)局發(fā)出通知《進(jìn)一步加強(qiáng)和完善商品住房?jī)r(jià)格管理的意見(jiàn)》，要求對(duì)普通商品住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，要管好管到位，其中明確要求房?jī)r(jià)“一套一標(biāo)”，明碼標(biāo)價(jià)。在這樣的情況下，物價(jià)局會(huì)同房產(chǎn)、國(guó)土、工商、國(guó)稅、地稅等部門共同出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的意見(jiàn)》，其指導(dǎo)思想很明確，即“穩(wěn)定普通商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展，維護(hù)群眾利益，規(guī)范市場(chǎng)秩序�！�
“六招”卡住房?jī)r(jià)要害
記者：在穩(wěn)定房?jī)r(jià)方面，這３個(gè)文件出臺(tái)的措施主要強(qiáng)調(diào)是哪些方面？為什么業(yè)界一些人反應(yīng)強(qiáng)烈？
張瑞忠：這３個(gè)文件最主要內(nèi)容就是６點(diǎn)。
一是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房（含政策性住房）實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。普通商品住房要通過(guò)價(jià)格部門核價(jià)，核定一個(gè)基準(zhǔn)價(jià)，在這個(gè)基礎(chǔ)上，允許開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)行情浮動(dòng)房?jī)r(jià)，浮動(dòng)幅度不超過(guò)５％。
二是實(shí)施“三位一體”聯(lián)動(dòng)管理。即物價(jià)部門審價(jià)、房產(chǎn)部門發(fā)放銷售許可證、稅務(wù)部門稅收征管。必須先由物價(jià)部門審價(jià)，然后由房產(chǎn)部門發(fā)放銷售許可證，稅務(wù)部門再根據(jù)銷售超過(guò)８５％的進(jìn)行稅務(wù)清算。
三是普通商品住房實(shí)行“一套一價(jià)”公示，而且三者一致的公示，即網(wǎng)上、銷售現(xiàn)場(chǎng)和報(bào)給物價(jià)部門的備查表三者一致，這是最核心問(wèn)題。部分開(kāi)發(fā)企業(yè)反映較多的就是這個(gè)，因?yàn)樗尫績(jī)r(jià)更加透明，對(duì)房?jī)r(jià)的約束力很強(qiáng)。
四是“一套一價(jià)”后，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自上調(diào)價(jià)格，要上調(diào)必須報(bào)物價(jià)部門批準(zhǔn)。而且，上調(diào)是有條件的，如果第一次“一套一價(jià)”公示５％的浮動(dòng)幅度沒(méi)有用足，可以上調(diào)，不過(guò)得通過(guò)物價(jià)部門審核。如果第一次已經(jīng)用足，就不能再上調(diào)。
五是對(duì)于老項(xiàng)目，即已開(kāi)始銷售，但尚未銷售完畢的，如何執(zhí)行“一套一價(jià)”問(wèn)題。５月２５日出臺(tái)的“實(shí)施意見(jiàn)”有明確規(guī)定，項(xiàng)目綜合平均銷售價(jià)格不得超過(guò)價(jià)格主管部門核定的基準(zhǔn)價(jià)加規(guī)定的浮動(dòng)幅度；尚未銷售面積部分按“一套一價(jià)”所標(biāo)示的最高價(jià)格，應(yīng)低于５月１４日前該樓盤實(shí)際成交的最高價(jià)格。
對(duì)這一條開(kāi)發(fā)企業(yè)反應(yīng)強(qiáng)烈，這里面有個(gè)理解問(wèn)題。５月１４日前，個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)已售房子超過(guò)了政府的指導(dǎo)價(jià)，在這種高位情況下，不能讓它繼續(xù)飆升�！胺�(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”，５月１４日界限就是起這個(gè)作用的。
六是對(duì)土地取得３年以上的可以重新評(píng)估成本，但要求更明確了，要求以土地使用權(quán)證所標(biāo)注的土地使用權(quán)取得時(shí)間為準(zhǔn)。
新政受到大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)的支持，已取得初步效果
記者：新政實(shí)施一個(gè)多月以來(lái)，有３０家樓盤價(jià)格網(wǎng)上公示，至今沒(méi)有一家樓盤到物價(jià)部門申請(qǐng)漲價(jià)。在實(shí)施中，開(kāi)發(fā)企業(yè)有沒(méi)有怨言？
張瑞忠：這一個(gè)月以來(lái)，物價(jià)部門抓得很緊，加班加點(diǎn)，主要從四方面抓起：宣傳培訓(xùn)，上門指導(dǎo)，督促檢查，回訪復(fù)查。首先是從物價(jià)系統(tǒng)到開(kāi)發(fā)企業(yè)要了解掌握政策，然后我們的檢查人員要到開(kāi)發(fā)企業(yè)，督促、提醒他們按“一套一價(jià)”標(biāo)識(shí)，提醒了，警示了，還是不執(zhí)行的，檢查部門發(fā)出處罰通知，目前看是少數(shù)，最近準(zhǔn)備對(duì)幾家發(fā)處罰通知�；卦L復(fù)查是指，按“一套一價(jià)”標(biāo)的，是不是按“一套一價(jià)”賣的，保證政策得到落實(shí)。
總體來(lái)說(shuō)，社會(huì)、老百姓、專家學(xué)者、政府部門對(duì)新政都持肯定態(tài)度。江蘇、南京一些專家學(xué)者認(rèn)為，在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序受到挑戰(zhàn)的情況下，政府出臺(tái)較為嚴(yán)格的措施是必要的、應(yīng)該的，有利于社會(huì)穩(wěn)定，有利于維護(hù)老百姓利益。大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)也是歡迎和擁護(hù)的，這一個(gè)月，我跑了四五十家開(kāi)發(fā)企業(yè)，大部分守信譽(yù)的開(kāi)發(fā)企業(yè)老總都認(rèn)為措施是好的，他們認(rèn)為前段時(shí)間個(gè)別企業(yè)哄抬房?jī)r(jià)、“一天兩價(jià)”是不正常的，這要把行業(yè)搞壞，讓正規(guī)、守信的開(kāi)發(fā)企業(yè)吃虧。正是由于各方面的支持和肯定，加上大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)積極配合支持，我們才能大力度全方位地推行新政。
記者：您認(rèn)為新政是否達(dá)到了預(yù)期效果？
張瑞忠：穩(wěn)定房?jī)r(jià)，是最近物價(jià)系統(tǒng)的中心工作。物價(jià)系統(tǒng)有一半以上的人投入其中，我們要求全系統(tǒng)的人全力以赴，加班加點(diǎn)，做好新政的有關(guān)工作。像上次審批鼓樓一個(gè)樓盤，我們加班到晚上１１點(diǎn)，第二天價(jià)格就上網(wǎng)了。我們要求提高效率，用效率說(shuō)明物價(jià)部門貫徹新政的決心和態(tài)度，用效率來(lái)說(shuō)明我們對(duì)企業(yè)是真誠(chéng)的，新政是有利于開(kāi)發(fā)企業(yè)的。
到現(xiàn)在為止，全市有２００多家開(kāi)發(fā)企業(yè)接受了培訓(xùn)，３０家樓盤價(jià)格上網(wǎng)公示。目前看來(lái)，新政初顯成效，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快趨勢(shì)得到抑制，房?jī)r(jià)水平趨于穩(wěn)定。老百姓能夠明顯感到，今天８３００明天８５００這種情況沒(méi)了，“一天兩價(jià)”現(xiàn)象被終結(jié)了，擅自抬價(jià)的現(xiàn)象明顯收斂�！耙惶滓粌r(jià)”以后，消費(fèi)者知情權(quán)得到保護(hù)，房?jī)r(jià)標(biāo)得清清爽爽，老百姓購(gòu)房恐慌心理、不確定心理得到緩解。不過(guò)，房?jī)r(jià)新政是政府六部門針對(duì)近期情況采取的具體措施，要想從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度解決房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題，還有賴于采取增加普通商品住房的上市量等措施，緩解目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡的矛盾。
記者：有沒(méi)有頂風(fēng)違規(guī)的？
張瑞忠：有 ！浦口查了一個(gè)，它兩天漲了４００元。南京市區(qū)目前還沒(méi)發(fā)現(xiàn)。
新政是有法可依的
記者：政府指導(dǎo)價(jià)，“一套一價(jià)”，這些調(diào)控之舉被業(yè)界一些人士質(zhì)疑，房地產(chǎn)大鱷任志強(qiáng)(任志強(qiáng)博客,任志強(qiáng)新聞,任志強(qiáng)說(shuō)吧)兩度在博客上撰文認(rèn)為新政違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律。中國(guó)政法大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)何兵指責(zé)這是“用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的手段干預(yù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”。省社科院院長(zhǎng)宋林(宋林博客,宋林新聞,宋林說(shuō)吧)飛教授則認(rèn)為這是南京針對(duì)商品房?jī)r(jià)格的調(diào)控政策。對(duì)此您怎么看？
張瑞忠：有人認(rèn)為新政違反法律法規(guī)，我認(rèn)為他們之所以這樣評(píng)價(jià)，主要原因是對(duì)江蘇普通商品住房的管理政策不了解。江蘇普通商品住房實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)，這是《江蘇省定價(jià)目錄》上規(guī)定的，這個(gè)定價(jià)目錄經(jīng)省政府批準(zhǔn)，報(bào)國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門審定后由省物價(jià)局下發(fā)的。定價(jià)目錄完全符合《價(jià)格法》的規(guī)定，《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》第三章第十九條規(guī)定，“地方定價(jià)目錄由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門按照中央定價(jià)目錄規(guī)定的定價(jià)權(quán)限和具體適用范圍制定，經(jīng)本級(jí)人民政府審核同意，報(bào)國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門審定后公布�！�
有人說(shuō)“我們用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的辦法來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理”，這也是站不住腳的�！吨腥A人民共和國(guó)價(jià)格法》第三章第十八條明確規(guī)定，“與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價(jià)格”、“資源稀缺的少數(shù)商品價(jià)格”等商品和服務(wù)價(jià)格，政府在必要時(shí)可以實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。我們認(rèn)為，普通商品住房是民生問(wèn)題，特別是普通商品住房面對(duì)大部分群眾，是與人民生活關(guān)系重大的商品，所以用政府指導(dǎo)價(jià)來(lái)進(jìn)行規(guī)范管理，合法合理。
新政主要調(diào)控的是開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間，政府指導(dǎo)價(jià)給開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)空間達(dá)到１３％，已經(jīng)充分尊重了市場(chǎng)規(guī)律
記者：那么這種調(diào)控有沒(méi)有“違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律”呢？
張瑞忠：我們的“價(jià)格管理”是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的指導(dǎo)價(jià)管理。指導(dǎo)價(jià)中，８０％是市場(chǎng)化的。在我們核定的基準(zhǔn)價(jià)中，８０％是建設(shè)成本，是完全按照市場(chǎng)價(jià)格計(jì)入成本的。開(kāi)發(fā)企業(yè)以每平方米２５００元拿土地，那么土地就是以２５００元每平方米進(jìn)入成本，其他方面的建設(shè)成本也如此，市場(chǎng)成本是多少，我們就核多少。
我們調(diào)控的部分是２０％左右，這２０％左右由哪些構(gòu)成？包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)率，其中主要調(diào)控利潤(rùn)率。我們規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)里利潤(rùn)率只能是８％，考慮到讓開(kāi)發(fā)企業(yè)更能適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，我們規(guī)定企業(yè)可以在核定基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上上�。担�，實(shí)際上就有１３％的利潤(rùn)空間了。１３％的利潤(rùn)已經(jīng)不低了，在目前的市場(chǎng)熱銷情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)空間可能比這個(gè)還會(huì)高些。比如，我們核定的銷售費(fèi)用是２％，目前商品房銷售好，廣告費(fèi)用降低，２％里就多了利潤(rùn)空間。再如，管理費(fèi)用為２％—３％，如果管理好省下來(lái)，就又是利潤(rùn)。目前，在房子好銷的情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)管理經(jīng)營(yíng)得好，利潤(rùn)可在１３％以上。這比一般工業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)要高多了。
我認(rèn)為，企業(yè)要有良好的心態(tài)，追求高利潤(rùn)不反對(duì)，但也要承擔(dān)些社會(huì)責(zé)任。房子是老百姓基本所需，在追求一定利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，應(yīng)該要讓老百姓買得起房。比如，現(xiàn)在有極個(gè)別不規(guī)范開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)的價(jià)格水分較大，我們通過(guò)比較法和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，可以把其水分?jǐn)D出來(lái)。打個(gè)比方，某樓盤一大半是多層、少部分高層，樓盤報(bào)來(lái)的土建成本達(dá)到３８００元，而相鄰另一個(gè)樓盤都是高層，建筑品質(zhì)還高于它，其土建成本只在３０００元左右。對(duì)于這樣的情況我們當(dāng)然要擠壓水分。
將高房?jī)r(jià)水分?jǐn)D干，新政會(huì)堅(jiān)決推進(jìn)下去
記者：有開(kāi)發(fā)企業(yè)稱，過(guò)分“打壓”房?jī)r(jià)的結(jié)果，可能導(dǎo)致老百姓買不到房，或者房?jī)r(jià)在一段時(shí)間后報(bào)復(fù)性反彈。
張瑞忠：只要堅(jiān)持政府指導(dǎo)價(jià)管理，執(zhí)行“一套一價(jià)”政策，房?jī)r(jià)就沒(méi)法反彈。因?yàn)榉績(jī)r(jià)要審批，浮動(dòng)幅度是有限制的，“一套一價(jià)”必須要審核公示。那么房?jī)r(jià)怎么彈？“彈出來(lái)”就是違規(guī)，我們就要進(jìn)行查處。
關(guān)于老百姓買不到房的問(wèn)題，關(guān)鍵在于全市普通商品住房的供應(yīng)量，據(jù)我所知，下半年全市普通商品住房的供應(yīng)量是增加的。開(kāi)發(fā)企業(yè)想要捂盤是捂不住的，房產(chǎn)部門有規(guī)定，領(lǐng)取銷售許可證１個(gè)月以上不銷售就是捂盤。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤，制造供不應(yīng)求的假象，房產(chǎn)部門會(huì)查處。
記者：一個(gè)月實(shí)行下來(lái)，新政是不是還存在一些漏洞？將會(huì)有哪些改進(jìn)？
張瑞忠：任何政策都不可能十全十美。房?jī)r(jià)新政跟以前的政策相比，有了更大的改進(jìn)，比以前有效、合理得多。但在實(shí)踐中，我們也發(fā)現(xiàn)了一些問(wèn)題，比如，目前“一套一價(jià)”的價(jià)目表還不夠完備，我們最近準(zhǔn)備做調(diào)整修改，設(shè)計(jì)出更為合理科學(xué)的表格來(lái)，讓開(kāi)發(fā)企業(yè)更好操作，讓消費(fèi)者更容易看懂，讓社會(huì)更容易監(jiān)督。
記者：新政實(shí)施后，其前景一度不被看好。甚至有專家斷言，新政最終將不了了之。市民關(guān)心的是，新政會(huì)不會(huì)虎頭蛇尾？
張瑞忠：原則性的內(nèi)容肯定會(huì)堅(jiān)持，不會(huì)調(diào)整，新政會(huì)堅(jiān)決推行下去。 |