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《國務院關于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》日前在建設部官方網(wǎng)站公布，修改主要涉及業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及物業(yè)管理公司名稱變更等方面的內容。新的《物業(yè)管理條例》將于今年10月1日與《物權法》同時實施。根據(jù)《物權法》的有關規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)”將改稱為“物業(yè)服務企業(yè)”，“業(yè)主公約”將改稱為“管理規(guī)約”，“業(yè)主臨時公約”將改稱為修改為“臨時管理規(guī)約”。
物業(yè)管理事涉公民物權，因此隨著《物權法》實施日近，作為其下位法的《物業(yè)管理條例》做出相應調適，十分必要。由此而言，不論是物業(yè)公司的職能由“管理”變?yōu)椤胺⻊铡�，還是將“業(yè)主公約”改稱為“管理公約”，都是意在使新物管條例更接近權利本位。我們看到，此前有關“物管”與業(yè)主之間產(chǎn)生的種種公開或隱蔽爭端，甚至流血沖突，大多源于“物管”與業(yè)主間的權利錯位。在這種錯位之下，在全國不少地方，“物管”凌駕于業(yè)主之上，而本該是權利享有者的業(yè)主反而總以抗爭者與維權者的悲憤形象示人。這種疾痼，是新物管條例理念之變獲得輿論好評的現(xiàn)實原因，卻也仍成為公眾同時疑慮難消的根本。比如有人提出，怎樣使條例不僅僅成為“紙上的改變”？
我們真正需要的，是將對由“管理”而向“服務”轉變的贊美與期待，轉變?yōu)閷l例中有關業(yè)主大會或業(yè)主委員會權責的界定與明晰的關注，變?yōu)閷τ跇I(yè)主擁有的民主自治權利的關注。任何權利的授予，都可能演變?yōu)楹翢o節(jié)制的“管理”，而我們也從來不缺乏以“服務”之名行“管理”之實的土壤，因此如果說對于新物管條例的關注，或者說物管條例的修改有更大的意義，這個意義必然在于如何以權利制約權力，以權利維護權利。只有業(yè)主的參與權、知情權、決策權、監(jiān)督權等種種權利不落空，“物管”始能成為“物服”。
此次《物業(yè)管理條例》的修改，大多集中于業(yè)主權利的條款之上。比如對原“條例”第十一條規(guī)定的由業(yè)主共同決定事項，第十二條有關業(yè)主大會會議的相關規(guī)定的修改，并專門增加了業(yè)主權利受損后的司法救濟規(guī)定等。其中第十二條規(guī)定中，刪去了原來《條例》中“業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定”的規(guī)定。正如一位業(yè)內人士所說，“原條例賦予省一級政府有關部門有確定業(yè)主首次投票權的權力，新條例表明投票權就是面積加上人數(shù)，沒有第二種確定方法�！蔽覀冎溃镀睓嗍且环N最基本的權利。社區(qū)民主得以實現(xiàn)，常常是從業(yè)主擁有投票權開始。
然而，新物管條例也引發(fā)了一些爭議。這是因為在對業(yè)主大會或業(yè)主委員會的監(jiān)管方面，新條例在原條例規(guī)定的物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的基礎上，增加了物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導和監(jiān)督管理的權力。有人擔心，這是否會導致對于業(yè)主大會或業(yè)主委員會的多頭管理？更重要的是，將業(yè)主委員會置于這樣多重的監(jiān)管之下，其作為社區(qū)自治的獨立性如何得到保障？與此同時，新條例沒有明確而現(xiàn)實中卻無處不在的一種現(xiàn)象，也應當予以關注，這就是一些街道居委會對于業(yè)主委員會的干涉問題。這些問題都需要更具有可操作性的實施辦法或細則。
對業(yè)主以及業(yè)主大會權利的澄清，是使得業(yè)主委員會免于被開發(fā)商所操縱的前提，更是社區(qū)得以自治自理的前提。業(yè)主的出現(xiàn)與業(yè)主大會或業(yè)主委員會的設置，本來就是一種基層或者社區(qū)民主的實現(xiàn)形式。這也正如學者所言，當前城市社區(qū)中以業(yè)委會為主導的業(yè)主自治，可以看作是社區(qū)民主自治的實驗場，它的意義就在于，對于普通公民來說，在小區(qū)的投票競選中，業(yè)委會在運作過程中會涌現(xiàn)很多積極的公民，公民精神慢慢就會形成。不論是小到一個小區(qū)的業(yè)主權利，還是大到一個國家的政治生活，民主都是個“好東西”，但要真正實現(xiàn)它，需要更完善的權利保障。 |