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一個(gè)月前的９月２７日，央行聯(lián)手銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，其中“第二套房”的信貸管理是此次調(diào)控政策的重點(diǎn)內(nèi)容之一。然而，由于各家商業(yè)銀行在如何認(rèn)定“第二套房”上出現(xiàn)了嚴(yán)重分歧，致使一度被寄予厚望的新一輪房貸調(diào)控隱隱顯現(xiàn)“空調(diào)”之憂。
商業(yè)銀行各打“小算盤”
一個(gè)月以來(lái)，各商業(yè)銀行有關(guān)“第二套房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)陸續(xù)出臺(tái)，但分化嚴(yán)重。
根據(jù)業(yè)已披露的信息，建行將以戶為單位認(rèn)定“第二套房”，其中北京地區(qū)第二套房的貸款首付比例提高至５０％，同時(shí)結(jié)合各地情況作適當(dāng)調(diào)整，實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)不搞
“一刀切”。其他已公布信息的銀行均采用比較寬松的以“個(gè)人”為單位的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。如華夏銀行上海分行以“個(gè)人”為單位認(rèn)定“第二套房”；光大銀行也以“個(gè)人”為單位認(rèn)定“第二套房”，但還清貸款后再申請(qǐng)房貸的仍被視為“第二套房”。此外，浦發(fā)銀行、深圳發(fā)展銀行、招商銀行、民生銀行等均表示，以家庭為單位認(rèn)定第二套房，存在認(rèn)定難度。如果央行征信系統(tǒng)不能查證，由銀行到民政、公安等部門去查證貸款人的家庭情況，操作難度太大。
交通銀行副行長(zhǎng)葉迪奇１０月１６日則透露，交行將以“個(gè)人”為單位認(rèn)定第二套房。根據(jù)這個(gè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，夫妻二人如果其中一人通過(guò)銀行貸款買房，另外一方通過(guò)貸款買房時(shí)仍可視作第一套住房。對(duì)于曾經(jīng)通過(guò)銀行貸款買房的借款人，如果其還清了此前的房貸，再次通過(guò)銀行貸款買房時(shí)仍然可以視作第一套住房。
由此可見，除了建設(shè)銀行認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)較為嚴(yán)格外，其他大多數(shù)商業(yè)銀行的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)顯得十分寬松。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容指出，最近幾年，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行為了經(jīng)營(yíng)效益，讓信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅使銀行的信貸業(yè)務(wù)得到迅速擴(kuò)張，利潤(rùn)水平快速增長(zhǎng)，銀行信貸的不良率迅速下降，而且基層員工及單位領(lǐng)導(dǎo)的業(yè)績(jī)與收入快速增長(zhǎng)。
“也就是說(shuō)，只要房?jī)r(jià)上漲，住房信貸市場(chǎng)是各商業(yè)銀行最為便利的盈利模式和工具�！币讘椚菡f(shuō)，從這個(gè)角度看，銀行基層部門當(dāng)然不舍得“割肉”。
外資銀行成調(diào)控“特區(qū)”
剛剛獲批經(jīng)營(yíng)人民幣房貸業(yè)務(wù)資格的外資銀行，在國(guó)內(nèi)房貸市場(chǎng)的發(fā)展之快超乎想像。根據(jù)央行上�？偛孔罱l(fā)布的三季度貨幣信貸報(bào)告顯示，今年以來(lái)，在上海的外資銀行貸款增勢(shì)強(qiáng)勁，增速偏快，人民幣存貸比迅速攀升。僅第三季度，上海外資銀行新增人民幣貸款２２０．３億元，創(chuàng)外資銀行人民幣貸款季度增量歷史次高（僅次于二季度的２２５．１億元）。值得注意的是，新增貸款中，以房貸為代表的中長(zhǎng)期貸款增幅最大，當(dāng)季增加了９７．３億元，同比多增７８．９億元。
這一數(shù)據(jù)表明，房貸業(yè)務(wù)已成為外資銀行當(dāng)前重要的利潤(rùn)貢獻(xiàn)點(diǎn)。因此，面對(duì)管理層的房貸調(diào)控政策，不少外資銀行在執(zhí)行細(xì)則上顯示出“從寬不從嚴(yán)”的標(biāo)準(zhǔn)，尋求自身利益的最大化。
�。保霸拢玻慈�，渣打銀行（中國(guó)）有限公司表示，在監(jiān)管部門相關(guān)細(xì)則出臺(tái)之前，渣打銀行對(duì)貸款人第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以“個(gè)人”為單位，并執(zhí)行第二套房首付款比例至少為４０％，貸款利率是基準(zhǔn)利率１．１倍的房貸標(biāo)準(zhǔn)。
渣打銀行是繼花旗銀行之后第二家公布第二套住房標(biāo)準(zhǔn)的外資銀行。此前，花旗銀行的第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)除了表明以“個(gè)人”為單位外，同時(shí)明確在第一套房貸款結(jié)清后，再貸款購(gòu)房仍然視為“首套住房”。
此外，據(jù)有關(guān)人士介紹，由于確認(rèn)第二套房的貸款情況主要通過(guò)央行個(gè)人征信系統(tǒng)查詢，但目前上海尚沒(méi)有一家外資銀行加入央行征信系統(tǒng)。換言之，如果購(gòu)房者第一套房貸來(lái)自其他外資銀行，經(jīng)辦外資銀行是查不到相關(guān)貸款記錄的。“事實(shí)上，外資銀行面對(duì)新客戶時(shí)，也沒(méi)有積極性去央行征信系統(tǒng)里查詢?cè)摽蛻羰欠褚延匈J款記錄�！边@位人士說(shuō)。
據(jù)記者了解，目前對(duì)外資銀行的房貸調(diào)控，也存在一些似是而非的“認(rèn)識(shí)誤區(qū)”。一些人認(rèn)為，在國(guó)內(nèi)房貸市場(chǎng)，外資銀行房貸所占的份額很小，因此對(duì)房貸市場(chǎng)的影響力也十分有限。因此，外資銀行房貸發(fā)放不是調(diào)控重點(diǎn)。這使得外資銀行儼然成為調(diào)控的“特區(qū)”，在很大程度上弱化著調(diào)控政策的力度。
調(diào)控政策不應(yīng)留“后門”
商業(yè)銀行異彩紛呈的“第二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，使得買房人在實(shí)際操作中有很大的“活動(dòng)空間”來(lái)規(guī)避房貸新政的調(diào)控作用。招商證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師賈祖國(guó)指出，由于在實(shí)際操作中沒(méi)有“第二套住房”的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。“購(gòu)房者可以用父母、兄弟姐妹、子女乃至配偶的名義購(gòu)買住房，同時(shí)，購(gòu)買者可以通過(guò)先全額付款再抵押貸款的方式進(jìn)行買房操作，這樣就避免了央行和銀監(jiān)會(huì)《通知》帶來(lái)的影響�！�
事實(shí)上，《通知》出臺(tái)一個(gè)月后，市場(chǎng)仍對(duì)其中的“第二套房”如何認(rèn)定爭(zhēng)論不休，導(dǎo)致政策執(zhí)行不力，調(diào)控效果不佳，這本身就值得各方深思，而政策出臺(tái)后引起市場(chǎng)各方如此激烈的博弈也是近年來(lái)所罕見。
一般而言，調(diào)控政策出臺(tái)引起調(diào)控者和被調(diào)控者之間的博弈，是十分正常的市場(chǎng)行為。但是，此次《通知》出臺(tái)后，博弈卻較少發(fā)生在監(jiān)管層和被監(jiān)管的商業(yè)銀行間，而是在短時(shí)間內(nèi)引發(fā)了被調(diào)控者之間的激烈博弈，焦點(diǎn)都在如何認(rèn)定“第二套房”上。
通過(guò)梳理可以發(fā)現(xiàn)，《通知》出臺(tái)一個(gè)月來(lái)，圍繞“第二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，各銀行間的博弈主要有三重：一是各家銀行之間的“單體博弈”；二是工、農(nóng)、中、建、交五大銀行和眾多股份制銀行間的“群體博弈”；三是內(nèi)資銀行和外資銀行的“內(nèi)外博弈”。這三重博弈交織在一起，顯示出各類銀行一方面盼著競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出臺(tái)嚴(yán)格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，然后自己出臺(tái)寬松的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)大房貸市場(chǎng)地盤；一方面不愿明確自己的執(zhí)行細(xì)則，生怕因自己的細(xì)則過(guò)嚴(yán)而導(dǎo)致部分優(yōu)質(zhì)客戶的流失。
博弈的結(jié)果，是調(diào)控政策所伸出的拳頭“高高舉起，輕輕落下”，人們擔(dān)心此次房貸調(diào)控究竟能不能得到落實(shí)？人們也期盼調(diào)控政策在制定過(guò)程中應(yīng)考慮出臺(tái)后的可操作性，而不能留一個(gè)模棱兩可、爭(zhēng)論不休的“第二套房”如何認(rèn)定的“政策后門”，讓銀行觀望不已，讓市場(chǎng)無(wú)所適從，讓百姓變得失望。 |