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日前，深圳媒體報道了深圳龍頭地產(chǎn)中介之一、擁有150家左右地鋪的中天置業(yè)老板攜款4000萬元潛逃的事件。“中天事件”對深圳地產(chǎn)界產(chǎn)生了強(qiáng)烈震動，使得交易本已嚴(yán)重萎縮的深圳地產(chǎn)業(yè)再度遭受重創(chuàng)，有可能使得深圳地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入階段性調(diào)整。深圳地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整可能引發(fā)整個中國地產(chǎn)業(yè)的階段性反思，但城市化背景下中國地產(chǎn)業(yè)長期看好仍不容置疑，而龍頭地產(chǎn)公司將非常有希望受惠于地產(chǎn)業(yè)的反思，重演逆勢擴(kuò)張的老戲。
“中天事件”重創(chuàng)深圳地產(chǎn)業(yè)
首先，大量通過中天置業(yè)進(jìn)行買賣的業(yè)主和購房者受到了很大損失。
其次，目前置業(yè)者對其他地產(chǎn)中介的不信任陡然提升，進(jìn)而不愿意交“誠意金”給地產(chǎn)中介，使得深圳二手房成交進(jìn)一步萎縮。有業(yè)內(nèi)人士估計，目前深圳1300余家地鋪未來有可能關(guān)門一半。
第三，地產(chǎn)二、三級市場失去聯(lián)動后，買賣雙方進(jìn)入觀望期，深圳樓市存在進(jìn)入階段性“惡性循環(huán)”的可能：銀根緊縮讓新房交易萎縮加劇、而二手買賣持續(xù)擱淺，房產(chǎn)的“流通性”大打折扣，投資客的入場意愿減弱。
第四，該事件可能成為房價再度松動的新推力。深圳房價已經(jīng)出現(xiàn)了10%左右的實際下跌，人們對于深圳房價未來走勢出現(xiàn)嚴(yán)重分歧，最看空的中原地產(chǎn)研究人士甚至稱，深圳房價可能回到2007年年初的水平，也就是說深圳房價可能回落40%。當(dāng)然，也有一些好消息傳出，據(jù)傳聞，為了避免市場繼續(xù)惡化，地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)向政府表達(dá)了“手下留情”的愿望，深圳年內(nèi)計劃出臺的“個稅”方案據(jù)說已經(jīng)再度擱置。
或引發(fā)中國地產(chǎn)業(yè)反思
盡管筆者長期關(guān)注深圳地產(chǎn)行業(yè)，也對地產(chǎn)中介的種種惡行深惡痛絕,但沒有想到的是，一家排名在深圳前5位的地產(chǎn)中介竟然會這么快就出事——畢竟，地產(chǎn)中介的好日子剛剛過去才3個月。
從“中天事件”的爆發(fā)，我們很容易想到深圳地產(chǎn)業(yè)、中國地產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)股票，乃至中國股票市場。從各方面的情況來看，今年年底前深圳房價當(dāng)難以走出調(diào)整格局。當(dāng)然，對于中原地產(chǎn)預(yù)測深圳房價下跌40%的說法，筆者則認(rèn)為過于悲觀。一方面，中原地產(chǎn)本身有謹(jǐn)慎的傳統(tǒng)，2006年年初地產(chǎn)業(yè)調(diào)控時，中原地產(chǎn)對深圳房價運行的估計是下跌15%，但實際上2006年深圳房價大漲30%；另一方面，供求關(guān)系也決定了深圳房價難以出現(xiàn)太大幅度的調(diào)整。最近兩年部分人群財富出現(xiàn)大幅攀升，在實際需求的引導(dǎo)下，深圳房價出現(xiàn)20%的下跌就會出現(xiàn)非常強(qiáng)勁的承接。
與此同時，我們也應(yīng)當(dāng)對中國地產(chǎn)業(yè)保持審慎。近期地產(chǎn)商頻頻天價拿地，而且拿地的樓板價頻頻高于當(dāng)?shù)胤績r，已經(jīng)表明行業(yè)內(nèi)過于樂觀的心態(tài)。在房價大幅攀升之后，中國地產(chǎn)業(yè)很可能在最近一年出現(xiàn)高位盤整的態(tài)勢。深圳地產(chǎn)市場此次調(diào)整，可能異于上海2005年的調(diào)整。長期以來，中國樓市此起彼伏的格局，會否在這一次出現(xiàn)階段性的齊下格局，值得我們深入思考。
當(dāng)然，對于中國地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展前景，筆者一點也不悲觀。伴隨著中國人口紅利的發(fā)放，中國每年1%左右的城市化率，將帶來強(qiáng)大的地產(chǎn)需求，這是我們長期看好中國地產(chǎn)業(yè)的最根本因素。
有利龍頭地產(chǎn)公司逆勢擴(kuò)張
從某種角度而言，我們甚至歡迎這種調(diào)整。因為這種調(diào)整將帶來地產(chǎn)行業(yè)的一次大洗牌，正如以往所發(fā)生的大大小小的地產(chǎn)調(diào)整，我們看到地產(chǎn)龍頭在這種調(diào)整的過程中，不斷提升自己的行業(yè)占有率，這對中國地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勝劣汰具有積極意義。
以某龍頭地產(chǎn)公司來分析：該公司目前市值2300億元左右，其新提出的常年性目標(biāo)是，發(fā)展速度“倍速”于行業(yè)。也就是說，行業(yè)發(fā)展速度是30%，該公司就要達(dá)到60%；中長期目標(biāo)則是要在5到10年內(nèi)，要達(dá)到5%的市場占有率，2006年其占有率在1%左右。
2007全國商品房銷售面積約在7億平方米，均價約4000元/平方米。也就是說，今年住宅行業(yè)的盤子在2.8萬億元左右。該公司2007年的銷售收入將在500億元左右，可見其占比在1.7%，比去年已經(jīng)出現(xiàn)了很大的躍升。假定5年后該公司市場占有率達(dá)到了5%，情況會如何呢？
基于以往多年狀況，我們假定地產(chǎn)行業(yè)以20%的速度增長，全國商品房5年后(也就是2012年)的銷售額將增長到6.97萬億元，占GDP的比重將繼續(xù)大幅提升。假定該公司屆時達(dá)到了目標(biāo)，占有率上升到5%，則意味其銷售收入將達(dá)到3500億元。以兩倍市值銷售比計，該公司市值將達(dá)到7000億元，該市值將是其目前2300億元市值的3倍。所以，從以上的演繹來看，地產(chǎn)行業(yè)的洗牌反而是龍頭地產(chǎn)公司加快發(fā)展的好時機(jī)。 |