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房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展周期分為衰退期、蕭條期、復(fù)蘇期和擴(kuò)張期，周而復(fù)始。當(dāng)價(jià)格上漲到透支了未來(lái)的增長(zhǎng)空間后，房?jī)r(jià)必然會(huì)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期。 | 廣州樓市自進(jìn)入10月以來(lái)一直陰云密布，雖有開(kāi)發(fā)商打折促銷(xiāo)和瘋狂廣告轟炸，但廣州樓價(jià)瘋狂上漲的步伐已明顯止步。然而，廣州市政府似乎對(duì)現(xiàn)在的樓價(jià)并不滿意，在經(jīng)過(guò)9月份大規(guī)模拍賣(mài)土地之后，日前再次痛下殺手，與哄抬廣州土地價(jià)格的開(kāi)發(fā)商展開(kāi)貼身肉搏。
圍攻“地王”
日前，廣州順利拍出兩塊限價(jià)地：番禺中心城區(qū)南區(qū)4-3地塊建成后商品房出售限價(jià)5500元/平方米；花都107國(guó)道D地塊建成后商品房出售限價(jià)3900元/平方米。
值得關(guān)注的是，這兩幅限價(jià)房用地所限的最高房?jī)r(jià)，竟然比今年賣(mài)出的部分花都、番禺地塊的地價(jià)低。尤其是番禺限價(jià)房地4-3地塊緊挨著番禺“地王”4-2地塊，“地王”6230元/平方米的樓面地價(jià)比4-3地塊的最高房?jī)r(jià)高出700多元/平方米。
資料顯示，今年9月賣(mài)出的番禺“地王”南區(qū)4-2地塊樓面地價(jià)為6230元/平方米，前度“地王”西麗南路地塊樓面地價(jià)為5784元/平方米，這些地塊的地價(jià)都高于番禺限價(jià)地的最高房?jī)r(jià)。而今年賣(mài)出的其他番禺地塊地價(jià)低的在3000元/平方米，也有部分在5000元/平方米上下，其總成本也要達(dá)到
6000至8000元/平方米，也比番禺限價(jià)地的房?jī)r(jià)要高。
在花都，今年9月賣(mài)出的鳳凰路“地王”樓面地價(jià)5659元/平方米，前度“地王”建設(shè)北路地塊樓面地價(jià)4598元/平方米，同樣要比花都地塊3900元/平方米房?jī)r(jià)要高得多，最高幅度更達(dá)到1700多元/平方米。
而一年前廣州推出的幾塊限價(jià)地，最高房?jī)r(jià)限價(jià)基本都高于當(dāng)時(shí)周邊地塊的地價(jià)。如去年11月金沙洲推出的4幅限價(jià)地，其限房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)在6000至6500元/平方米之間，而當(dāng)時(shí)周?chē)貎r(jià)只有5000元/平方米左右。
時(shí)過(guò)境遷，一年來(lái)不斷持續(xù)暴漲的房?jī)r(jià)，迫使政府與開(kāi)發(fā)商展開(kāi)貼身肉搏。把限價(jià)房地放在“地王”旁邊，顯然是廣州市政府控制高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的又一新舉措，而這一舉措顯然對(duì)那些不顧價(jià)格瘋狂拿地的開(kāi)發(fā)商是致命的打擊。
無(wú)奈之舉
此次在“地王”的旁邊安插價(jià)格低得多的限價(jià)房，雖然也惹來(lái)諸如“不按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事”的非議，但仔細(xì)想來(lái)，這也是政府不得已而為之的無(wú)奈之舉。
今年以來(lái)，廣州市政府希望通過(guò)加大土地供應(yīng)量，提高商品房供應(yīng)的方式來(lái)平抑房?jī)r(jià)。但是面對(duì)如“惡狼”一樣的房地商，土地拍賣(mài)不斷創(chuàng)出天價(jià)，而高昂的地價(jià)又不可避免地推高了廣州房?jī)r(jià)。一時(shí)間，將廣州市政府的調(diào)控政策逼入非常尷尬的死角。
就在今年9月，廣州市土地交易中心進(jìn)行了廣州土地公開(kāi)拍賣(mài)以來(lái)規(guī)模最大的一次土地集中出讓?zhuān)偣才某鲎≌貕K13塊，總建筑面積達(dá)到130萬(wàn)平方米。如此巨量的土地供應(yīng)并沒(méi)有顯出它應(yīng)有的威力。富力地產(chǎn)以樓面地價(jià)18729元/平方米的天價(jià)競(jìng)得白云山下一塊土地，再次刷新廣州新的“地王”紀(jì)錄。同時(shí)奪得土地的開(kāi)發(fā)商還包括保利、金地、雅居樂(lè)等大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，多個(gè)地塊成交創(chuàng)下樓面地價(jià)的新高。
而按照計(jì)劃，在12月6日至7日廣州又將出讓13宗地塊，用地面積共78.7萬(wàn)平方米，如果9月土地拍賣(mài)的一幕在本月再次重演，再有“新地王”出現(xiàn)，顯然會(huì)讓政府處于非常不利的位置。政府此次在大規(guī)模推地前，先放出兩塊明顯低于市價(jià)的限價(jià)房，很顯然是項(xiàng)莊舞劍，意在沛公。
據(jù)悉，12月推出的13幅地塊中，花都有4幅住宅地與花都限價(jià)房地是緊鄰的，而番禺推出的2幅住宅用地與限價(jià)地同樣位于中心城區(qū)南區(qū)的濱江大道。由此可見(jiàn)，限價(jià)房的房?jī)r(jià)必將對(duì)開(kāi)發(fā)商競(jìng)投新地塊造成一定壓力。
除了安插限價(jià)房外，對(duì)于本月的13宗土地出讓?zhuān)瑥V州市國(guó)土房管局更新出讓合同，其中9宗地塊全部地價(jià)都必須在12月15日前付清，并以付清地價(jià)款之日為起點(diǎn)明確了開(kāi)工時(shí)限，還明確了完工和商品房銷(xiāo)售時(shí)限。而在此前，廣州土地出讓合同中一般規(guī)定，地價(jià)在兩億元以?xún)?nèi)的土地地價(jià)開(kāi)發(fā)商須一次性付清，高于兩億元的可以先付兩億元，剩余部分分期付清。而此次對(duì)掛牌底價(jià)超過(guò)兩億元的也要求一次付清，顯然這也是廣州市政府限制高地價(jià)的又一新舉措。
博弈仍將繼續(xù)
除了大規(guī)模土地拍賣(mài)、安插限價(jià)地、土地款一次付清之外，廣州市政府還在打擊開(kāi)發(fā)商屯地上痛下殺手。日前，廣州市國(guó)土房管局發(fā)出3份動(dòng)工建設(shè)催告函，對(duì)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)期限即將到期者發(fā)出“最后通牒”并曝光，共涉及84854平方米用地，其中大部分為住宅用地，最長(zhǎng)閑置時(shí)間達(dá)7年多。市國(guó)土房管局明確要求，逾期仍未動(dòng)工的將被依法處置。而今年7月，廣州市已決定收回80宗閑置土地，用地面積達(dá)1.39平方公里。創(chuàng)下近年來(lái)單次收回閑置土地面積最大的記錄。
與此同時(shí)，在國(guó)家提高銀行按揭比率等宏觀調(diào)控政策下，廣州樓市已初步顯示出見(jiàn)頂?shù)嫩E象。買(mǎi)家觀望氣氛漸濃，成交量大幅減少，一些樓盤(pán)價(jià)格明顯下跌。但現(xiàn)在就說(shuō)，廣州市政府在與開(kāi)發(fā)商的博弈中已經(jīng)勝出，顯然也為時(shí)過(guò)早。限價(jià)房的供應(yīng)量目前來(lái)看畢竟有限，如不能大規(guī)模的推廣，可能最終對(duì)樓市的影響只是一個(gè)心理威懾。對(duì)于土地價(jià)款一次付清，有專(zhuān)家也表示疑慮，認(rèn)為這一門(mén)檻的提高既有利也有弊，可能會(huì)令一些到處瘋狂掠地的開(kāi)發(fā)商暫時(shí)擱置買(mǎi)地計(jì)劃，但同時(shí)也可能使資金不那么充裕的中小房企失去舉牌拿地機(jī)會(huì)，市場(chǎng)一樣會(huì)向已上市的大發(fā)展商高度集中，形成商品房市場(chǎng)新的壟斷價(jià)格。
此次限價(jià)地雖順利拍賣(mài)，即便在本周舉行的大規(guī)模土地拍賣(mài)中，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也如政府預(yù)期，在合理范圍內(nèi)乖乖地競(jìng)價(jià)，同樣也不能說(shuō)明政府最終控制住了房?jī)r(jià)。畢竟開(kāi)發(fā)商的目的是賺錢(qián)，政府現(xiàn)在出面壓制土地價(jià)格，只是讓開(kāi)發(fā)商的成本降低。現(xiàn)在拍賣(mài)的這些土地建成商品房出售時(shí)開(kāi)發(fā)商要按什么價(jià)賣(mài)房仍舊會(huì)以市場(chǎng)來(lái)決定，而并非按現(xiàn)在的成本。或許，現(xiàn)在政府的舉動(dòng)只是會(huì)讓競(jìng)得土地的開(kāi)發(fā)商賺更多的錢(qián)罷了。一個(gè)最明顯的例子是，去年轉(zhuǎn)讓的位于廣州金沙洲限價(jià)地旁邊，今年就拍賣(mài)出了新“地王”。
當(dāng)然，限價(jià)房對(duì)廣州市民的心理影響作用也不可小覷。12月，廣州第一個(gè)限價(jià)房保利西子灣將正式對(duì)外發(fā)售，這無(wú)疑加劇了廣州購(gòu)房者持幣待購(gòu)的心理。據(jù)合富輝煌市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，明年限價(jià)房將迎來(lái)供應(yīng)高峰，總量將超過(guò)1.5萬(wàn)套，約占商品住宅的1/6左右，這個(gè)比例顯然也不小�？磥�(lái)在這場(chǎng)博弈中，誰(shuí)最終將勝出，只有拭目以待了。 |