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| 一家店鋪的裝修正在緊張進(jìn)行中 | 新年伊始，《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》開始實(shí)施，規(guī)定中刪除了“住宅禁商”、“禁止二房東”等條款。一石激起千層浪，各方對(duì)此爭(zhēng)論不斷。
要與《物權(quán)法》保持一致
2007年10月1日新《物權(quán)法》開始實(shí)施，新法律規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)。同時(shí)，《物權(quán)法》還規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋�、娛樂等商業(yè)用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
北京市法制辦相關(guān)人士表示，為避免與全國(guó)人大通過的《物權(quán)法》沖突，本市《房屋租賃管理辦法》最終出臺(tái)時(shí)，將刪除征集意見稿中有關(guān)“禁止民宅商用的規(guī)定”。
北京市建委租賃處處長(zhǎng)羅洪京曾對(duì)媒體表示：“《辦法》目前已經(jīng)遞交北京市法制辦公室，正在修訂之中�！掇k法》的修改是為了與《物權(quán)法》保持一致�！�
北京市律師協(xié)會(huì)物權(quán)法專業(yè)委員會(huì)主任蔡耀忠律師認(rèn)為：“《物權(quán)法》并沒有絕對(duì)禁止‘民宅禁商’，而《辦法》修改是為了避免和上位法沖突。應(yīng)該說，《物權(quán)法》中靈活處理民用住宅用途的做法，也是國(guó)家立法機(jī)關(guān)尊重公民私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的結(jié)果�！�
于是在2007年12月２６日，北京市工商局對(duì)外宣布，北京已放寬對(duì)使用住宅樓內(nèi)的房屋以及其他未取得合法房產(chǎn)證明的房屋從事經(jīng)營(yíng)的登記注冊(cè)條件。在《關(guān)于解決無(wú)證照經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所以及其他經(jīng)營(yíng)住所問題的意見》規(guī)定，申請(qǐng)人在申請(qǐng)登記注冊(cè)時(shí)，只要提交住所使用證明、由申請(qǐng)人簽署的將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房而做出承諾的《住所登記表》、住所所在地居民委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明文件，登記機(jī)關(guān)即可辦理登記注冊(cè)。由此，民宅禁商開始解禁。
調(diào)查：八成居民不贊成
據(jù)北京市工商局登記注冊(cè)處處長(zhǎng)賀慶財(cái)介紹，放寬民宅商用的登記注冊(cè)條件，主要是解決無(wú)照經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所及其他經(jīng)營(yíng)住所問題。目前，無(wú)照經(jīng)營(yíng)已成為北京城市管理的突出問題，住宅樓內(nèi)無(wú)照經(jīng)營(yíng)的問題已引起了居民的不滿。北京民宅商用相關(guān)政策的出臺(tái)，符合國(guó)家工商總局《關(guān)于住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）登記有關(guān)問題的通知》的精神和北京市政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)食品安全專項(xiàng)整治的若干意見》的規(guī)定，體現(xiàn)了《物權(quán)法》中居民自治的原則。
我愛我家經(jīng)紀(jì)公司副總胡景暉認(rèn)為，人們對(duì)“民宅商用”不應(yīng)抱太大希望。第一，工商部門如果允許民宅注冊(cè)辦公，肯定會(huì)有一定的限制條件；第二，如果工商部門不限制，也會(huì)受
“業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋�、娛樂等商業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意”的限制。目前，怎樣確定是否有利害關(guān)系，有利害關(guān)系全體業(yè)主的范圍如何定，如何算征得了業(yè)主同意等問題還沒有確定。但可以確定的是，要征得有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意是非常困難的。因此，《物權(quán)法》的通過和《房屋租賃管理辦法》刪除“民宅禁商”，不代表住宅可以商用，還需要更詳盡的司法解釋和更多的司法實(shí)踐。
通州新華聯(lián)小區(qū)業(yè)主張先生在接受《市場(chǎng)報(bào)》記者采訪時(shí)說:“民宅禁商不能一刀切，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，由相關(guān)業(yè)主自己決定。如果使用人不給他人帶來衛(wèi)生、噪音、安全等隱患，又經(jīng)過鄰居同意，就應(yīng)該可以注冊(cè)辦公。比如一些個(gè)人畫室、網(wǎng)上商店等。”據(jù)記者了解，在新華聯(lián)小區(qū)內(nèi)有多家網(wǎng)店，很多都是在網(wǎng)上銷售服裝、鞋帽、家居用品等，很受附近居民的歡迎，周圍小區(qū)的居民還可以送貨上門或者上門選貨。
也有業(yè)主堅(jiān)決反對(duì)解除“民宅禁商”。家在雙榆樹北里的王小姐說:“《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋�、娛樂等商業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意�！段餀�(quán)法》不能濫用，即使你有所有權(quán)，也不能沒有限制。餐館開到大半夜，怎么可能不擾民？”
如果把商業(yè)拆分一下的話，大致可分為餐飲娛樂和辦公兩大類。業(yè)主對(duì)于餐館娛樂一類，是“既愛又恨”；而對(duì)于辦公一類，恐怕叫好的就不多了。一方面居住在辦公房間周邊業(yè)主的正常生活很有可能被打破；另一方面，小區(qū)的安全難以保證。
在有1230人參與的專項(xiàng)調(diào)查中，近八成參與者表示居住的居民樓內(nèi)有民宅商用現(xiàn)象。而表示不贊成解禁的占到了絕大多數(shù)，為67%，而贊成者不足1/4。擾民、社區(qū)安全和環(huán)境成為了主要集中的問題。
工商：必需滿足3個(gè)條件
市工商局登記注冊(cè)處處長(zhǎng)賀慶財(cái)對(duì)媒體表示，目前只有滿足3個(gè)條件的樓盤允許在樓內(nèi)開辦公司:一是必須經(jīng)過樓盤內(nèi)全體業(yè)主的書面授權(quán)同意；二是整棟樓內(nèi)的住戶都是商住；三是整個(gè)樓盤在設(shè)計(jì)之初就按商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建造，目前按照商業(yè)項(xiàng)目管理，達(dá)到商住的硬件使用條件。另外，還要求在樓盤及周邊可能有利害關(guān)系的小區(qū)內(nèi)張貼公告，征求意見，沒有異議才被允許。這些樓盤不再要求住宅性質(zhì)必須變更為“商業(yè)”，可以集體辦理備案手續(xù)。
對(duì)于住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未經(jīng)業(yè)主管理規(guī)約和有利害關(guān)系的業(yè)主同意的，工商管理部門將不予登記注冊(cè)。
居委會(huì)：沒接到解禁文件
賀慶財(cái)表示，住宅樓及底層規(guī)劃為商業(yè)用途的房屋都不得從事餐飲服務(wù)、歌舞娛樂、提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)場(chǎng)所、生產(chǎn)加工和制造、經(jīng)營(yíng)危險(xiǎn)化學(xué)品等涉及國(guó)家安全、存在嚴(yán)重安全生產(chǎn)隱患、影響人民身體健康、污染環(huán)境、影響生命財(cái)產(chǎn)安全的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
與此同時(shí)，住宅樓內(nèi)開公司，須征得有利害關(guān)系業(yè)主的同意，由居委會(huì)或業(yè)委會(huì)出具相關(guān)證明。證明好開么？
望京街道辦事處社區(qū)辦的一名工作人員表示，從行政關(guān)系隸屬來講，居委會(huì)接受民政局的領(lǐng)導(dǎo)，開證明、為文件蓋章都是參照民政局下發(fā)的紅頭文件里的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行�！叭绻羞@個(gè)規(guī)定，應(yīng)該由工商和民政局聯(lián)合下發(fā)一個(gè)文件�！痹撠�(fù)責(zé)人表示，他們沒有接到關(guān)于民宅商用解禁的任何文件，居委會(huì)不可能提供相關(guān)的證明。
世紀(jì)城晴雪園社區(qū)居委會(huì)主任邢懷清則表示，如果說相關(guān)部門把這樣的權(quán)利下放，就應(yīng)該給各區(qū)街道統(tǒng)一開會(huì)指導(dǎo)，出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，比如究竟怎么開具證明，具體格式是怎樣的？而不應(yīng)該這么籠統(tǒng)。
石景山天翔社區(qū)居委會(huì)的周麗萍則表示，如果遇到申請(qǐng)?jiān)谧≌_公司，居委會(huì)只能逐級(jí)向上請(qǐng)示，然后走訪相關(guān)的業(yè)主�！白尵游瘯�(huì)開證明我覺得不合適，會(huì)產(chǎn)生很多問題�！�
專門研究《物權(quán)法》的對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院副教授徐海燕指出，此次調(diào)整明確了居委會(huì)、業(yè)委會(huì)以及業(yè)主的權(quán)利。但對(duì)于“有利害關(guān)系的業(yè)主”的范圍究竟怎樣界定，《物權(quán)法》并沒有做出明確規(guī)定，缺乏可操作性。
專家：民宅商用規(guī)定有待細(xì)化
“有關(guān)民宅是否禁止商用的問題，《物權(quán)法》沒有一刀切，但是它為地方政府具體實(shí)施提供了細(xì)化的空間�！敝袊�(guó)政法大學(xué)法學(xué)院副教授王建勛告訴記者，雖然《物權(quán)法》第七十七條明確規(guī)定，“業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋�、娛樂等商業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意”，但是，“有利害關(guān)系的全體業(yè)主”范圍并不明確，而且“如何算是征得了業(yè)主同意”也不明確。
王建勛副教授表示，北京市法制辦可以在《物權(quán)法》規(guī)定的框架下，制定更細(xì)化的規(guī)定，比如協(xié)調(diào)有關(guān)部門在有關(guān)“民宅商用”執(zhí)照審批等方面作出嚴(yán)格規(guī)定。 |