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| 2008-01-23 陳思進(jìn) 來源:市場(chǎng)報(bào) |
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 中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，“在2007年的最后幾個(gè)星期，北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始下降，最后一周跌幅超過了20%�！�
那么我們?cè)撛鯓釉u(píng)估一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)是否合理，是否存在泡沫，從而盡量控制房?jī)r(jià)，以避免由于房?jī)r(jià)的下跌而引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退呢？
大家知道，在衡量一個(gè)股票的價(jià)格是否被高估時(shí)，我們通常用的是P/E（PricetoEarning，國(guó)內(nèi)翻譯成市盈率，也就是股價(jià)收益比），也就是價(jià)格和所得之比。比如宏利金融集團(tuán)（ManulifeFinancial）的股票（紐約證交所：MFC）目前的P/E值在12到13之間，屬于合理價(jià)位。而如果超過15就所謂overvalued（高估）了。當(dāng)然，在個(gè)股的具體分析時(shí)，還要看那個(gè)公司是成長(zhǎng)型，還是成熟型的等等，不過無論如何，要是超過
20，就有泡沫之嫌了。同樣，看一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)有沒有泡沫，首先也可用一個(gè)類似的值來判斷：P/R值（PricetoRent，房?jī)r(jià)和租金比），一般在
10到15之間屬于合理范圍。如筆者目前居住的地區(qū)，一套二居室的豪華公寓平均價(jià)格在45萬加元左右，而年租金在3萬上下。P/R值15，雖還算合理，但顯然房?jī)r(jià)已經(jīng)不低了。
大家可以按照這一方式計(jì)算一下在北京、上海等地的情況，在北京，平均房?jī)r(jià)在五環(huán)附近每平方米已經(jīng)超過1萬元，一套60至70平方米的房，至少要80萬至100元萬，而年租金能夠收到3萬至4萬元應(yīng)該是合理的，也就是P/R值在20至33之間，應(yīng)該是比較高的。
其次是房?jī)r(jià)和收入比，也就是當(dāng)?shù)氐钠骄績(jī)r(jià)和當(dāng)?shù)鼐用竦钠骄彝ツ晔杖胫�。一般�?到5之間屬于合理，而超過6就離譜了。再拿多倫多來說事兒，多倫多這兩年房?jī)r(jià)漲得也很快，平均一棟房子的價(jià)格從10年前的20多萬漲到了40萬加元上下，是所謂的“歷史新高”。而多倫多去年年家庭收入是9萬加幣，從目前看房?jī)r(jià)收入比還不到5，雖然還沒有泡沫，也已經(jīng)快到上限了。
而北京地區(qū)，如果以家庭年均收入10萬元為基準(zhǔn)，按照上面的房?jī)r(jià)計(jì)算就是6至10之間。當(dāng)然中國(guó)的發(fā)展不能夠完全按照國(guó)外的標(biāo)準(zhǔn)，但是，對(duì)于我們計(jì)算房?jī)r(jià)來說，這些基準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)還是可以參照的，至少我們知道中國(guó)與世界的差距有多遠(yuǎn)。
以上兩個(gè)方法只要用一個(gè)，就足以判斷一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格是否合理了。不過每個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)都有其特點(diǎn)，如果想再進(jìn)一步研究，還有另一把常用的尺可以用來衡量。在北美，一般來說，房子每平方米的價(jià)格不應(yīng)高于當(dāng)?shù)丶彝テ骄率杖氲囊话�。還是拿多倫多來說吧，平均家庭月收入在7500加元左右，而現(xiàn)在多倫多房?jī)r(jià)每平方米價(jià)格還沒有超過3500加元，看來也還算合理。注意，在北美，一個(gè)房子或公寓的大小是指使用面積，不包括建筑面積。
筆者在北京、上海和其他大城市的親友都說，這三把尺里隨便抽一把來量，他們所在的城市房?jī)r(jià)已經(jīng)不是貴了，而是“巨”貴了，應(yīng)該算是有泡沫了。那既然有泡沫，房?jī)r(jià)何時(shí)會(huì)跌呢？其實(shí)有沒有泡沫和何時(shí)跌是兩個(gè)概念。房?jī)r(jià)有沒有泡沫是可以用以上三個(gè)方式來確定的；而有泡沫的房地產(chǎn)并不是立馬就會(huì)跌的。耶魯大學(xué)教授希勒曾準(zhǔn)確預(yù)測(cè)了美國(guó)網(wǎng)絡(luò)股泡沫的破滅�？伤谝淮翁岢鼍W(wǎng)絡(luò)股的泡沫是在1996年，離真正破滅還有5年之久。而就在這5年間，網(wǎng)絡(luò)股的指數(shù)又漲了
150%。我覺得判斷房地產(chǎn)有否泡沫是以用數(shù)學(xué)的統(tǒng)計(jì)方式；而判斷何時(shí)下跌則要用心理學(xué)。《紐約時(shí)報(bào)》有一個(gè)最精辟的論斷：“當(dāng)消費(fèi)者不再相信住房的價(jià)格將上升時(shí)，價(jià)格就將下跌。”這和股票的何時(shí)下跌是一樣的道理。
另外，如果跌的話，會(huì)跌多少？既然是泡沫，一旦破滅，房地產(chǎn)的價(jià)格便會(huì)回歸其合理的價(jià)位。也就是回歸至合理的“房?jī)r(jià)租金比”和“房?jī)r(jià)收入比”。大家自己算算吧。
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