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【背景】
�。玻埃埃纺辏吃卤l(fā)的美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)全球金融市場(chǎng)動(dòng)蕩加劇�；ㄆ�、貝爾斯登、美林、摩根、瑞銀等一大批著名金融機(jī)構(gòu)，２００７年度都因次級(jí)貸款發(fā)生巨額虧損。貝爾斯登因支付危機(jī)被摩根大通以低價(jià)收購(gòu)，成為危機(jī)發(fā)生以來(lái)第一家倒下的大型金融機(jī)構(gòu)。全球股市出現(xiàn)大幅下跌和劇烈動(dòng)蕩，因次貸問(wèn)題引發(fā)的金融市場(chǎng)危機(jī)還在加劇。據(jù)有關(guān)研究機(jī)構(gòu)估計(jì)，次貸危機(jī)的損失可能超過(guò)７０００億美元。同時(shí)，中國(guó)資本市場(chǎng)也受全球次貸危機(jī)影響發(fā)生動(dòng)蕩。深刻認(rèn)識(shí)美國(guó)次貸危機(jī)的形成機(jī)制，對(duì)防范我國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，具有十分重要的借鑒意義。
違規(guī)行為造成次貸危機(jī)
在當(dāng)前更為廣泛的調(diào)查中，聯(lián)邦機(jī)構(gòu)正在調(diào)查抵押貸款公司是否存在利息矛盾、偽造賬目、內(nèi)幕交易，以及抵押證券是如何提供給投資者的，是否存在違規(guī)借貸問(wèn)題等。美國(guó)證券及交易委員會(huì)還在進(jìn)行大約３６宗民事調(diào)查，以查清次級(jí)抵押貸款究竟是如何形成的，以及相關(guān)證券的價(jià)值是如何估算的
美國(guó)次貸危機(jī)，是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上的次級(jí)按揭貸款因債務(wù)人無(wú)法償債而引發(fā)的金融市場(chǎng)危機(jī)。次級(jí)按揭貸款，是相對(duì)于給資信條件較好的客戶的按揭貸款而言。通過(guò)抵押形式，對(duì)收入低、沒(méi)有或缺乏足夠還款能力證明，或者其他負(fù)債較重、資信條件較“次”的住房購(gòu)買人發(fā)放貸款。美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)按揭貸款大致可以分為３個(gè)層次：優(yōu)質(zhì)貸款市場(chǎng)、“ＡＬＴ－Ａ”貸款市場(chǎng)和次級(jí)貸款市場(chǎng)。優(yōu)質(zhì)貸款市場(chǎng)面向信用等級(jí)高、債務(wù)負(fù)擔(dān)合理、風(fēng)險(xiǎn)小的優(yōu)良客戶，按揭利率相對(duì)較低。次級(jí)市場(chǎng)是指信用分?jǐn)?shù)低、收入證明缺失、負(fù)債較重的客戶，如美國(guó)的低收入階層和新移民。而“ＡＬＴ－Ａ”貸款市場(chǎng)是介于二者之間的灰色地帶，泛指那些信用記錄不錯(cuò)，但缺少或完全沒(méi)有固定收入、存款、資產(chǎn)等合法證明文件的客戶。次級(jí)市場(chǎng)和“ＡＬＴ－Ａ”貸款市場(chǎng)都是高風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)，按揭利率比優(yōu)質(zhì)貸款高，次貸危機(jī)就是這部分市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
美國(guó)次級(jí)抵押貸款證券市場(chǎng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)有一套復(fù)雜的傳導(dǎo)機(jī)制。在美國(guó)，個(gè)人貸款者是向抵押貸款公司而不是直接向銀行申請(qǐng)抵押貸款。抵押貸款公司將抵押貸款出售給商業(yè)銀行或者投資銀行。銀行將抵押貸款重新打包成抵押貸款證券后再出售給購(gòu)買抵押貸款證券的投資者，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，銀行會(huì)與抵押貸款公司簽署協(xié)議，要求抵押貸款公司在個(gè)人貸款者拖欠還貸的情況下，回購(gòu)抵押貸款。銀行還會(huì)購(gòu)買一些信用違約互換合約，相當(dāng)于購(gòu)買一種對(duì)抗抵押貸款違約率上升的“保險(xiǎn)”，來(lái)進(jìn)一步分散自己的風(fēng)險(xiǎn)。次級(jí)按揭貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，是一系列綜合因素發(fā)生作用的結(jié)果。
次貸危機(jī)爆發(fā)后，美國(guó)聯(lián)邦調(diào)查局（ＦＢＩ）于２００８年初開始對(duì)１４家公司在次級(jí)抵押貸款中可能存在的會(huì)計(jì)欺詐、內(nèi)幕交易等違規(guī)行為展開調(diào)查。３月，又開始對(duì)全美最大的抵押貸款銀行Ｃｏｕｎｔｒｙｗｉｄｅ涉嫌欺詐展開調(diào)查。這些公司的抵押貸款業(yè)務(wù)均受到毀滅性的次貸危機(jī)拖累。據(jù)報(bào)道，２００４年至２００７年之間，Ｃｏｕｎｔｒｙｗｉｄｅ抵押貸款業(yè)務(wù)的“服務(wù)性證券組合”突破１萬(wàn)億美元。Ｃｏｕｎｔｒｙｗｉｄｅ于今年１月份接受了美國(guó)銀行（ＢａｎｋｏｆＡｍｅｒｉｃａ）４０億美元的并購(gòu)要約。在美國(guó)司法部與聯(lián)邦調(diào)查局對(duì)其展開調(diào)查前，Ｃｏｕｎｔｒｙｗｉｄｅ已經(jīng)在接受美國(guó)證券及交易委員會(huì)（ＳＥＣ）調(diào)查，并因?yàn)橥诵萁鸹鹕嫦幼C券欺詐而遭到集體民事訴訟。在當(dāng)前更為廣泛的調(diào)查中，聯(lián)邦機(jī)構(gòu)正在調(diào)查抵押貸款公司是否存在利息矛盾、偽造賬目、內(nèi)幕交易，以及抵押證券是如何提供給投資者的，是否存在違規(guī)借貸問(wèn)題等。美國(guó)證券及交易委員會(huì)還在進(jìn)行大約３６宗民事調(diào)查，以查清次級(jí)抵押貸款究竟是如何形成的，以及相關(guān)證券的價(jià)值是如何估算的。除了美國(guó)聯(lián)邦調(diào)查局與證券及交易委員會(huì)之外，數(shù)個(gè)州的調(diào)查人員也正對(duì)抵押貸款業(yè)展開獨(dú)立調(diào)查，以弄清相關(guān)公司是否違反了聯(lián)邦借貸與民事權(quán)利法律，操縱誤導(dǎo)少數(shù)借款者借進(jìn)成本更高的貸款。
我國(guó)房地產(chǎn)貸款安全嗎
如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)已影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全
我國(guó)的房地產(chǎn)貸款規(guī)模近幾年發(fā)展迅速，并對(duì)銀行業(yè)盈利能力和資產(chǎn)安全有較大影響。據(jù)上海銀監(jiān)局２００８年２月發(fā)布的《２００７年度上海市房地產(chǎn)信貸運(yùn)行報(bào)告》稱，截至２００７年１２月末，全市中資銀行商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額５１３７．６２億元，比年初增加４５２．８８億元，同比多增６３．２８億元，房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)１０．５８％。２００７年，上海中資商業(yè)銀行增量貸款中有２７．５％投向了房地產(chǎn)業(yè)。截至去年１２月末，中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款的比重為３２．２％。如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)已影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全。在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)加劇及宏觀調(diào)控不斷加強(qiáng)的同時(shí)，房地產(chǎn)信貸運(yùn)行與市場(chǎng)之間的關(guān)聯(lián)更趨密切，無(wú)論是銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還是房貸借款人，都面臨因房?jī)r(jià)波動(dòng)而帶來(lái)的壓力與風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這種狀況，上海銀監(jiān)局表示，將加強(qiáng)宏觀監(jiān)管，關(guān)注信貸資源向房地產(chǎn)業(yè)聚集的趨勢(shì)，適時(shí)提示各銀行重視潛在的系統(tǒng)性信用風(fēng)險(xiǎn)，制訂并實(shí)施合理、科學(xué)的信貸政策，分散、管理、控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
比較我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與美國(guó)次級(jí)按揭市場(chǎng)，二者存在很大不同。最為主要的是住房抵押貸款人一般都是直接向銀行申請(qǐng)貸款，沒(méi)有復(fù)雜的衍生產(chǎn)品。同時(shí)，房產(chǎn)首付在２０％，政策上不允許發(fā)放零首付貸款。但是，也要看到我國(guó)住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)。
一是貸款首付比例較低及虛假信用，存在大量投機(jī)性借貸。在房地產(chǎn)“新政”實(shí)施前，我國(guó)居民房地產(chǎn)貸款首付比例為２０％。但實(shí)際操作中，也存在虛假操作的情況。據(jù)報(bào)道，２００４年上海曾經(jīng)發(fā)生過(guò)有人貸款７８００萬(wàn)元，購(gòu)買１２８套住房的重大違規(guī)貸款行為，就是通過(guò)假信用的方式進(jìn)入的。
二是超支付能力貸款不斷增加。按照銀監(jiān)會(huì)個(gè)人住房按揭貸款指引，個(gè)人每月按揭貸款還款額不得超過(guò)個(gè)人家庭月可支配收入的５０％。但實(shí)際上，國(guó)內(nèi)居民及住房投資者在辦理住房按揭貸款時(shí)，很多人不能滿足這一基本標(biāo)準(zhǔn)。有人從單位或找他人隨意開出假的工資收入證明。銀行信貸人員和房產(chǎn)銷售人員為提高房屋銷售和貸款業(yè)績(jī)，甚至明確告訴貸款者只要能開到證明就放款。用假的收入證明、工資證明等虛假文件到銀行進(jìn)行按揭貸款，無(wú)疑埋藏了巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
三是貸款利率增長(zhǎng)快，導(dǎo)致部分債務(wù)人喪失支付能力。近年來(lái)，央行數(shù)次提升貸款基準(zhǔn)利率。２００４年１０月２９日從５．３１％提高至５．５８％；２００６年４月２８日金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)０．２７個(gè)百分點(diǎn)至５．８５％。經(jīng)過(guò)連續(xù)１０多次上調(diào)，目前一年期貸款基準(zhǔn)利率已提高到７．４７％，這對(duì)信用差、還款能力不強(qiáng)的貸款人來(lái)說(shuō)無(wú)疑是巨大壓力。
四是房?jī)r(jià)在飛漲后存在下跌趨勢(shì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，大城市近年房?jī)r(jià)指數(shù)上漲２０％左右。就具體的樓盤而言，則上漲５０％至１００％甚至更多。飛速上漲的房?jī)r(jià)刺激了購(gòu)房者的購(gòu)買熱情，炒房成為獲取巨額財(cái)富的途徑，使許多償債能力低的人參與到購(gòu)房隊(duì)伍中。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌、房市流動(dòng)性降低、貸款利率大幅調(diào)升時(shí)，勢(shì)必加大高價(jià)購(gòu)房者的償債壓力，使銀行信貸面臨巨大違約風(fēng)險(xiǎn)。
如何防范信貸風(fēng)險(xiǎn)
次貸危機(jī)對(duì)商業(yè)銀行的重要啟示是，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)階段忽視風(fēng)險(xiǎn)必將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)減速階段的風(fēng)險(xiǎn)甚至是危機(jī)的爆發(fā)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)生周期性波動(dòng)時(shí)，商業(yè)銀行的貸款質(zhì)量將首當(dāng)其沖
一要加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的分析，高度關(guān)注經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。自２００２年中國(guó)進(jìn)入新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期以來(lái)，境內(nèi)商業(yè)銀行在旺盛的貸款需求下產(chǎn)生巨大的盈利沖動(dòng)，同時(shí)流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致其面臨巨大的盈利壓力。在盈利沖動(dòng)和壓力的雙重推動(dòng)下，大多數(shù)銀行更多地注重盈利而忽視和放松了風(fēng)險(xiǎn)防范，貸款尤其是個(gè)人貸款增長(zhǎng)速度居高不下。次貸危機(jī)對(duì)商業(yè)銀行的重要啟示是，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)階段忽視風(fēng)險(xiǎn)必將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)減速階段的風(fēng)險(xiǎn)甚至是危機(jī)的爆發(fā)。從當(dāng)前宏觀調(diào)控態(tài)勢(shì)和運(yùn)行環(huán)境看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了近６年的快速增長(zhǎng)后，未來(lái)幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)高位增長(zhǎng)的勢(shì)頭可能放緩。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)生周期性波動(dòng)時(shí)，商業(yè)銀行的貸款質(zhì)量首當(dāng)其沖。同時(shí)，對(duì)中國(guó)的銀行而言，必須認(rèn)真考慮如何更好地防范全球金融體系中的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)金融業(yè)積極穩(wěn)妥地推進(jìn)對(duì)外開放、實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略的同時(shí)，全球金融體系中的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，必須深化改革，改進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理能力，提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力。
二要科學(xué)設(shè)計(jì)信貸產(chǎn)品。美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)的重要原因之一，在于金融機(jī)構(gòu)為了逐利而不惜降低借貸標(biāo)準(zhǔn)。面對(duì)房?jī)r(jià)不斷上漲，忽視住房貸款的第一還款來(lái)源亦即貸款人自身的償付能力。貸款公司和銀行為了營(yíng)銷推出了一系列金融創(chuàng)新產(chǎn)品，將這些貸款證券化，把風(fēng)險(xiǎn)從銀行賬本上轉(zhuǎn)移到資本市場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)本身并沒(méi)有消失，而是為危機(jī)埋下禍根。因此，金融機(jī)構(gòu)必須審慎經(jīng)營(yíng)，科學(xué)設(shè)計(jì)信貸產(chǎn)品。同時(shí)，在具體業(yè)務(wù)操作中，必須恪守原則與標(biāo)準(zhǔn)，打好風(fēng)險(xiǎn)防范的基礎(chǔ)。
三要把握宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)與具體產(chǎn)品的關(guān)系。目前，中國(guó)房地產(chǎn)處于上升周期，房?jī)r(jià)上漲較快，個(gè)人住房按揭貸款發(fā)展得非�？臁＃玻埃埃纺暌詠�(lái)，商業(yè)性購(gòu)房貸款中的個(gè)人住房貸款增速呈逐月加快趨勢(shì)。從美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)來(lái)看，房?jī)r(jià)的快速上漲往往會(huì)掩蓋大量的信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)。銀行一定要高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的各類金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，銀監(jiān)會(huì)對(duì)銀行一再發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，要求銀行不能放松借貸標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格“三查”，嚴(yán)防假按揭和虛假貸款，并多次就銀行房地產(chǎn)貸款進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查。同時(shí)，在房?jī)r(jià)不斷上升的環(huán)境下，銀監(jiān)會(huì)還提示銀行要高度關(guān)注貸款抵押物的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。
四要做好預(yù)警，控制規(guī)模與風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，出于戰(zhàn)略調(diào)整和經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型需要，境內(nèi)商業(yè)銀行普遍將個(gè)人信貸作為收入的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。在目前資產(chǎn)價(jià)格快速攀升、存在回調(diào)壓力的大背景下，商業(yè)銀行應(yīng)高度關(guān)注個(gè)人住房信貸及個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，不能簡(jiǎn)單地將個(gè)人貸款或消費(fèi)性貸款視為低風(fēng)險(xiǎn)貸款而不加選擇地大力發(fā)展。從上海地區(qū)銀行房地產(chǎn)信貸投放看，個(gè)人信貸快速增長(zhǎng)強(qiáng)化了銀行信貸長(zhǎng)期化的勢(shì)頭，銀行不良資產(chǎn)上升的隱患加大。因此，吸取次貸危機(jī)的教訓(xùn)，我國(guó)商業(yè)銀行應(yīng)高度關(guān)注個(gè)人房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)信用系統(tǒng)建設(shè)，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力。
同時(shí)，金融監(jiān)管部門要加強(qiáng)監(jiān)管，防范和制止金融機(jī)構(gòu)違規(guī)發(fā)放不符合條件的貸款。在當(dāng)前動(dòng)蕩的金融環(huán)境下，金融監(jiān)管起著更加重要的作用。
五是金融創(chuàng)新要堅(jiān)持“謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)”原則。美國(guó)次級(jí)房屋抵押貸款證券化的所謂金融創(chuàng)新中，次貸不僅很快衍生出各種金融產(chǎn)品，還被分配到各種金融機(jī)構(gòu)的投資產(chǎn)品組合之中。對(duì)沖基金及其他高杠桿機(jī)構(gòu)以其財(cái)務(wù)杠桿工具幾十倍、甚至上百倍地放大與次級(jí)債有關(guān)的各種交易，這導(dǎo)致衍生產(chǎn)品價(jià)值與其真實(shí)資產(chǎn)價(jià)值之間的聯(lián)系被完全割斷，放大了相關(guān)投資和交易風(fēng)險(xiǎn)，使金融活動(dòng)背離了金融機(jī)構(gòu)的“謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)”原則。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)時(shí)，再追溯原生信貸產(chǎn)品的發(fā)行質(zhì)量，為時(shí)已晚。因此，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)與每一單合約執(zhí)行過(guò)程中，就應(yīng)按照謹(jǐn)慎經(jīng)營(yíng)原則，合理評(píng)估無(wú)風(fēng)險(xiǎn)約束下的放貸行為與潛在風(fēng)險(xiǎn)的平衡，防患于未然。 |