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2008年是不平凡的一年，對樓市而言尤為如此。1至3月，福州二手房成交量較去年同期下降近60％；商品房成交量逐月下降，同比跌幅達(dá)65.4%。
樓市低迷 開發(fā)商遭遇錢荒
“房子不好賣了！”福州易居中國一項調(diào)查顯示：2007年9月以來，福州房地產(chǎn)市場商品房成交量逐月下降，同比跌幅高達(dá)65.4%，市場觀望氣氛格外凝重。面對如此低迷的樓市，福州不少開發(fā)商紛紛出招，避免身陷“資金門”：
先是福建仁文建設(shè)有限公司借促銷之名行降價之實。去年12月，該公司“大儒世家·御峰”9#、10#、11#均價為每平方米8300元。今年3月，新開盤的十幾幢樓每平方米均價卻突然下調(diào)至6000元至7000元，比同一小區(qū)之前開盤的降了2000多元！盡管開發(fā)商一再聲稱，“這是促銷不是降價”，但其調(diào)價幅度之大卻讓業(yè)內(nèi)人士堅信，這不過是明促銷暗降價罷了。
福晟集團(tuán)也打出不實廣告吸引市民眼球。春節(jié)過后，一則“買96m2大戶送33m2小戶”的促銷廣告在榕城廣為流傳。細(xì)心的人們發(fā)現(xiàn)，這不過是場騙局！所謂“大戶”、“小戶”，不過是開發(fā)商為了執(zhí)行“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重,必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的政策，而將原有戶型分解為兩個獨立產(chǎn)權(quán)的房子。而其行為，更讓人對“如此大力度的促銷，與企業(yè)的資金鏈緊張不無關(guān)系”深信不疑。
同樣由于資金原因，福建融信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司則干脆“悔拍”退地。日前，該公司決定，寧舍7000萬元保證金，也要把去年拍得的一塊地退掉。至于退地的原因，總經(jīng)理林俊嶺表示，“一是性價比，一是資金”。所謂“性價比”，即指9953元/平方米的樓面地價過高，風(fēng)險太大；所謂“資金”，即指資金面的緊張。
業(yè)績下滑 房產(chǎn)中介勉強度日
“生意慘淡，遠(yuǎn)不止一手樓市”，
從事二手房交易近7年的福州朝陽房產(chǎn)工作人員牟小姐用“冷熱兩重天”來形容2007年前后二手樓市的變化�！敖灰琢可喜蝗�，對以底薪加抽成的一線人員來說，收入幾無，不少人已選擇改行�！�
憂慮的不僅是員工，還有公司的老總�！巴赀@個時候，平均月成交量可達(dá)2000多套，高峰期時甚至可達(dá)3000多套，但今年1至3月，每月成交量還不到1000套，成交量較去年同期下降了近60％�！备Ｖ菽扯址恐薪楣究偨�(jīng)理林先生滿臉愁容。
1月份以來，福州一些大型中介企業(yè)的單店月平均成交量僅為1套，更多的中小中介企業(yè)連1套都達(dá)不到。成交量的萎縮讓房產(chǎn)中介感覺到了壓力�！暗曜狻⑷藛T開支、辦公等雜費，每店中介月開支約在2萬元，這筆開支要日成交2套以上的房子才能維持。”
生存的困難迫使不少二手房中介公司選擇退出。位于福州鼓樓區(qū)的楊橋路曾因房產(chǎn)中介的興盛而聞名，素有“二手房一條街”的美譽，2005年鼎盛時，道路兩旁密布著五六十家中介門面店。2007年底，隨著國房網(wǎng)等中介門店的相繼關(guān)閉，昔日的風(fēng)光如今已蕩然無存。數(shù)據(jù)顯示：去年以來，福州各房產(chǎn)中介企業(yè)共關(guān)閉了近30%的直營或連鎖門店。
市場轉(zhuǎn)冷 炒房者降價拋售
作為一座區(qū)位優(yōu)良的港口城市，福州的房地產(chǎn)市場同樣避免不了炒樓資金的席卷。福州市房管局產(chǎn)權(quán)交易處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，從2003年開始，就有來自各地的
“炒房團(tuán)”頻繁光顧福州，以“炒樓花”等形式預(yù)訂樓盤加價發(fā)售。此外，作為中國華僑故鄉(xiāng)之一，福州擁有巨大的外資流量，受投資渠道較為單一等因素影響，不少資金也相繼涌入到了炒樓行列中。
大量炒樓資金的注入，使福州的樓市一度呈現(xiàn)出繁榮的景象：房價上漲幅度曾一度位居全國前列、各大樓盤開盤前幾天排起長隊時時可見、土地拍賣價格更是一浪高過一浪……而這種繁榮的背后也隱藏著不少隱患。在樓市不甚景氣的今天，這種隱患的負(fù)面影響逐步顯現(xiàn)。
毗鄰福建師范大學(xué)的蘭庭·新天地是福州一個較為高檔的樓盤。2005年，看中其升值潛力，來自福建長樂的薛先生一口氣買了4套房子用于投資�？粗績r一天天攀升，原本想出售的他不覺猶豫起來。最終，薛先生決定先不急于出手，等著房價慢慢上漲。2007年，國家遏制炒樓政策相繼出臺，上海、廣州等地的炒房者大量拋售，福州樓市持續(xù)轉(zhuǎn)冷，所有這些都讓薛先生感到不安，春節(jié)過后，薛先生就急著為房子找買家，“價格低一點也沒關(guān)系。”
需求旺盛 租賃市場一片紅火
在樓市低迷的同時，福州房屋租賃市場卻是一片紅火。“現(xiàn)在掛出來出租的房子，一般1至2天內(nèi)就能租出去�！贝汗�(jié)過后，福州租房需求大幅增長，為了多找房源，一些中介公司員工不得不分頭到各個小區(qū)搜羅新房源。租房需求的增加使福州的房租普遍上漲了近20%。值得注意的是，在這些租房人群中，有50%以上是持幣待購的觀望客。
“事實上，福州的住房需求還是很旺盛的，只是現(xiàn)在大家都處于觀望狀態(tài)�！备Ｖ蓦p安房地產(chǎn)代理公司總經(jīng)理鄭愛新認(rèn)為。對此，郭氏集團(tuán)副總裁章建嬋表示認(rèn)同，“新政的出臺，對投機投資客戶產(chǎn)生一定限制，但福州樓市剛性需求仍然旺盛，我們對市場很有信心�！标柟鈬H集團(tuán)執(zhí)行總裁特別助理王夏榕也認(rèn)為，市場總是向著好的方向發(fā)展的，目前的福州房地產(chǎn)市場只是處于一個盤整階段，經(jīng)過這段時間的盤整，樓市交易量將逐步回升。
樓價下調(diào) 打破僵局潤滑劑
一邊是市場需求依然旺盛，消費者持幣觀望，一邊是樓市持續(xù)低迷，開發(fā)商等遭遇錢荒。對供求雙方來說，價格也許是打破僵局的有效潤滑劑。面對當(dāng)前市場，福州樓價會降嗎？
“我個人覺得，福州房價可能會有所下調(diào)”，福州大學(xué)教授林成斌認(rèn)為。林教授給《市場報》記者提供了一份易居中國發(fā)布的福州房地產(chǎn)市場報告。報告顯示，1
月份，福州商品住宅均價呈現(xiàn)了半年多來的首次下降，為8552元/平方米，2月份，商品住宅成交均價繼續(xù)下調(diào)，為7865元/平方米，與1月相比下降了
8.03%。“截止2月，2008年福州樓市整體供求比為1：0.90，供略大于求，再加上交易量持續(xù)下跌，福州房價應(yīng)該還會有一定的調(diào)整�！�
易居中國相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為：在今后一段時間內(nèi)，福州樓市促銷打折的趨勢仍將持續(xù)，特別是面向中端主流客群的項目。而二手樓市低迷、炒房者拋售等因素也將對樓價產(chǎn)生影響。一些研究人士也認(rèn)為，2007年前10個月是中國土地市場最瘋狂的10個月，土地樓面價超越周邊房價的情況比比皆是，許多開發(fā)商投入了所有資金用來圈地。而2008年房地產(chǎn)市場由于銀行按揭政策、銀根緊縮等政策的調(diào)整，這些開發(fā)商目前正處于資金鏈吃緊的狀態(tài)中，而為了保證資金的周轉(zhuǎn)，這些企業(yè)還是有可能下調(diào)樓盤售價的。
對于樓市價格變化，三盛地產(chǎn)總經(jīng)理程璇認(rèn)為，今年房價可能會出現(xiàn)分化，一是優(yōu)質(zhì)樓盤價格還會有一定幅度的上漲，另一方面也會存在一些價格下跌的劣質(zhì)樓盤。福建省政府發(fā)展研究中心副主任楊益生說，不能將房價漲幅的放慢簡單地理解為福州房價就要回頭，福州樓市就要走下坡路了�，F(xiàn)在市場上出現(xiàn)的這些新情況，只不過是房地產(chǎn)發(fā)展過程當(dāng)中的一個插曲。福州樓市的發(fā)展趨勢應(yīng)該會朝更健康、更規(guī)范的方向發(fā)展。 |